■福州大學福州市房地產管理局不動產研究所 劉福泉

　　可以把信息形容為市場運行的血液，因為它具有指導市場行為的功能，所以信息的真實性是市場健康的重要內容。我們發現，房地產市場運行的參與者對於重要信息——數據並不像其他市場參與者那樣重視，導致這種現象的原因是多方面的，最重要的原因之一，是數據缺乏對於決策的指導意義。

房地產市場具有特殊性，房地產市場生成的時間又晚於其他商品市場，人們習慣於用其他市場的思維思考房地產市場，所以，當人們使用房地市場的數據時，可能會自覺或不自覺地步入一些陷阱，誤導人們錯誤地估計形勢。本文試圖分析常見的房地產市場數據陷阱。

陷阱之一：數據的表面化分析。假設１９９９年某城市全年銷售商業物業２０萬平方米，銷售總額４４億元，平均每平方米單價２２，０００元；２０００年全年銷售商業物業仍然是２０萬平方米，銷售總額３０億元，平均每平方米單價１５，０００元。從直觀來看，我們可以得出結論，２０００年該市的商業物業價格下降了３１．８２％?可實際上商業物業的市場價格在持續走高，市中心的商業物業上漲了８％，市郊的商業物業上漲了１１％，問題出在哪裡？如果找不出問題，人們就會懷疑數據的真實性。

數據也許並沒有錯，現實情況是在１９９９年出售的商業物業中，市中心的商業物業佔據著比較大的市場份額，而在２０００年出售的商業物業中，市郊的商業物業佔據著比較大的市場份額，表面的數據和現實產生了差異。

陷阱之二：在使用數據進行比較說明問題時，沒有剔除不可比因素。有人問關於住宅市場的價格問題，筆者一般不敢輕易地下結論。為什麼說不清楚，就是因為不能夠剔除不可比因素對價格的影響。大家可能常常在各種媒體上看到或聽到，今年的房價比上一年又上漲了多少，實際的情況也許並不一定如此，比如說１９９５年某市住宅市場的價格比上一年上漲了２％，但這一年在市場上推出的樓盤基本上都是鋼筋混凝土結構，在此之前住宅基本為磚混結構，如果考慮成本上昇問題，也許實際的市場價格是下降了２％。

我們必須看到，最近幾年我國住宅開發水平持續地大幅度提高，住宅開發項目的容積率在下降，景觀和樓宇的品質都有了十分明顯的提高，如果不剔除這些因素佔據的價格提昇比例，單純地說價格上昇了百分之多少，應該是有問題的。以福州市為例，２００１年下半年開始，房價上昇的水平開始明顯地趨緩，而住宅市場開發水平提高進入了一個相對平緩的時期。

同樣的問題，也發生在人們譴責開發商的暴利方面。曾經不止一次地看到人們譴責說：國外房地產開發商的利潤只有７％左右，而我國的房地產開發商多的時候達到１００％，就是目前也有５０％、６０％。這種評論也許是對的，但是，作為房地產開發項目，它的利潤率指標有很多，如自有資金利潤率、項目利潤率、項目的年資金利潤率等等，那麼你比較的是哪一組指標呢？比如說，一個房地產開發項目的自有資金的利潤率可能是８０％，但整個項目資金的利潤率只有１８％。

陷阱之三，數據缺乏邏輯性。有人說我國目前的一些房地產市場指數沒有太大的意義，主要是因為缺乏預測性。我認為一些指數之所以缺乏價值，並不是因為它缺乏預測性，而是它不能夠正確地記錄過去。這主要是因為我們的研究還不能夠讓房地產市場指數客觀地反映過去，這也許正是房地產市場與其他市場不一樣的獨特性。

比如美國的道瓊斯股票指數，客觀反映了大企業的經營狀況、納斯達克指數反映了科技企業的經營狀況，都具有邏輯性支持。而房地產市場本身十分復雜，就目前的理論水平來看，可能難以建立一種指數正確地反映過去房地產市場的走勢，單就住宅市場而論，就有別墅、高級公寓、一般住宅等不同的物業之分，不同類型的物業還有存量和增量兩個市場，不同類型的物業在統計中佔據什麼樣的權重，很難合理確定。有些問題對於上海、北京等超大型城市來說，由於它們的市場容量較大，發生一些個別現象不致於使市場出現異樣，因此也就不致於出現太大的數據謬誤。但在一般大中城市，數據陷阱就非常明顯了，比如說，某大中城市上半年經濟適用房銷售量佔據市場的比例很大，但下半年的時候，由於政府放開了戶口政策，使湖畔的幾個樓盤每平方米單價上昇到萬元，並佔據了較大的市場份額，房地產市場的指數就可能出現劇烈的波動，如果不進行細致的解釋，該市場外圍的人還以為出了什麼大問題了，而實際的市場還是挺平穩的。

目前我國房地產市場一直持續走好，如果房地產市場真的出現波動性走勢，房地產市場指數的一些隱含性問題也許會更明顯。（未完待續）