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北京華遠新時代房地產公司董事長 任志強
開篇
當家用電器產量以幾千萬臺計算時,房地產則以幾億平方米計算,竣工量超過了16,000萬平方米,生產量超過6億平方米;當行業銷售額以百億元計算時,房地產銷售額在卻以幾千億元計算,並且只有房地產能從銀行信貸中獲得6300多億的個人消費信貸額,只有房地產投資能在國家固定資產投資統計中成為單項統計項目,並且直接決定著投資增長的幅度,影響著GDP增長的比例。
中國任何一個消費領域都沒有房地產業對中國經濟高速發展、市場內需擴大、投資增長、城鎮建設的面貌改變以及人民生活質量的提高作用更大,但一個時期以來,社會、媒體、政策輿論中討論更多、吵得最熱鬧的還要數商品房的房價問題了,有幾個價格誤區不得不說。
房價比與供給對象
一些媒體甚至一些專家,常用家庭平均年收入的房價比去計算國際通行的倍數,於是得出市場房價過高的結論,導致每個人都在計算自己的工薪收入與房價的倍數,並一致認為房價過高,進而引起公眾對這一行業開發商們『暴利』的不滿。
其實,按照國家有關規定,當房價超過了家庭收入的4倍時,工薪中就沒有購買住房的能力,要另發放住房補貼纔有可能購房。政府的政策中並沒有將這部分人列入應購買市場商品房的行列,因此,這部分家庭根本就不應去計算商品房的房價與收入的關系。
北京市年收入6萬元以下家庭可享受購買經濟適用住房的待遇,這是政府住房補貼的一種方式。因此,在北京,6萬元是中低收入家庭的標准線。也可同樣推理:只有家庭年收入在6萬元以上的家庭纔應進入商品房市場,成為市場商品房供給的對象。
商品房的房價應只按中高收入家庭的情況做為計算的依據,國家也有文件明確規定只有這些家庭纔是市場商品房的供給對象。
政府的價格責任
作為價格誤區的另一種表現,則是以高收入家庭在城市中所佔的比例,來推論應讓更多的家庭加入商品房市場,要關注普通人和老百姓,從而得出商品房房價過高的結論。
首先是誰是普通人,誰是老百姓的定義本身就是錯誤的,中國傳統文化中的普通人和老百姓是相對皇權和官員而言的,中低收入者是老百姓,而中高收入者就不是普通人和老百姓了嗎?按照現行的三種住宅供給體系:中高收入者的家庭進入市場商品房供給體系,用購買或租用商品房的方式解決住房問題,這是市場的事;中低收入家庭進入經濟適用房供給體系,這是政府政策下的供給體系,是政府的事。即使政府可以用市場化的方式來操作,但由於土地供給政策在政府手中決策,因此,這仍是政府的事;而低收入家庭租用廉租房則是政府建立的社會保障的最低生活條件,是第三種供給體系。
三種供給體系的建立,從某種意義上講是與國際接軌的一種方式。從我國連續10年的商品房市場供給與購買的情況看,每個城市中當年竣工的商品房供給量不足一個城市家庭總戶數的10%。一般城市中每年商品房的開發與購買量僅為一個城市家庭總戶數的2%?5%。如果降低房價,擴大需求,必然使供需矛盾加大,重新使房價上昇,況且房價降低、利潤空間減少,並不能有效地吸引更多的民間投資,反而會使投資與消費進入惡性循環的怪圈。
鑒於此,從商品房供給只面對中高收入者而言,降低房價只能是為中高收入者提供優惠和發放補貼,並不能拉動中低收入者的消費,也並不能達到解決和關注中低收入者住房矛盾的目的。
土地流轉與價格誘因
土地倒買倒賣使土地成本過高而導致了房價過高,這也是目前對商品房價格過高的一種推論。必須指出的是,這種推論也是違背市場經濟規律的,連沒有文化的農民都懂得這樣的道理:土地的價值是根據土地能產出的價值來決定的,而並不完全是由土地的價值來決定土地的產出。
不管建設用地經過多少次轉讓或土地本身的成本高低,房價都會根據市場的需求來決定。土地成本低只能使利潤空間加大,土地成本高到不能產生利潤時,土地就不會開發建設,即使建設,也是悖離市場的蠻動。因此,只有房價(土地的產出)能保證投資者的利潤和利益時,土地的轉讓纔成為可能。
曾經出現的一些土地拍賣失敗恰恰說明這個道理。同時,政府大量壓低地價必然減少政府的收入。一是造成利潤的轉移;二是可能減少政府對城市基礎設施的投入,反過來又將成本和責任轉移給開發者,重新變為房價的成本。
既然商品房市場是面向中高收入家庭的,那麼房價的高低就不應成為政府關注的熱點。政府應更多關心的是中低收入家庭的住房問題和市場中的合法交易及交易規則的法律保護,讓市場去決定自己的價格,不要讓中高收入家庭進入到非商品房市場的行列去享受政府給中低收入家庭的福利和優惠。應讓中高收入家庭支付的土地成本為中低收入家庭解決住房問題做貢獻。
價格的政策舉措
房價過低,必然使土地交易減少,土地出讓效益降低,投資下降,消費信貸下降,就業下降,帶動相關消費下降,對目前急需擴大內需的中國經濟可以說是沒有任何好處。那麼在房價保持穩定,投資平穩增長的前提下如何能進一步擴大和刺激需求與消費呢?
政府已提出發放住房補貼的標准,這是增加居民收入,但這些住房補貼至今尚未完全落實到位,住房制度的改革滯後於市場發展的要求。
降低房地產的交易稅費是刺激交易的最直接因素。中國現行制度規定房改購房的可減免契稅等稅費,商品房並未免交契稅,實際上沒有依賴國家住房實物分配的公民更應免契稅。上海市近幾年商品房的交易總量名列各城市之首,並保持連續的增長,其中一個重要原因就在於交易稅費的降低。
幾乎所有的發達國家都在解決個人住房問題上,給予購房者個人收入所得稅的減免,利用購房實施稅收減免是鼓勵個人擁有固定資產,保持社會安定的重要措施,這值得我們借鑒。
迄今為止,我國住房消費信貸累計總額已達6300多億,僅2001年新增個人消費信貸就達2000多億元,比上一年增長了50%以上,這說明我國住房消費信貸已進入高速增長的階段。但與個人消費需求仍有較大差距。因此,放寬個人消費信貸的基本條件還可再作斟酌。結束語
房地產業是中國今後10年中消費領域的黃金產業,許多人擔心房地產在高速發展的過程中會有大量的泡沫,並擔心這種泡沫會淹沒了中國的經濟發展。但縱觀中國現有的可能出現通縮的價格走勢和中國急需高速發展,急需用擴大內需來拉動經濟增長的形勢來看,重要的不在於預防和打擊市場中可能出現泡沫的問題,而是要用各種積極有力的政策舉措來刺激居民的住房消費,用消費的增長來消除可能出現的泡沫擔懮。
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