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房地產打頭陣
在5月12日召開的『西部房地產論壇』上,重慶市副市長黃奇帆當場表態:『我們要為房地產業提供良好的發展環境,促使其成為重慶市的支柱產業。』
據了解,該市自去年以來,已經開始出臺一系列房地產開發政策。今年,該市將進一步加強城市規劃,加快小城鎮規劃的進度;加強專業規劃,敦促地鐵、輕軌工程的進展,為開發企業提供良好的外部環境;在用地政策上,重慶市將嚴格按規劃批地,按計劃批地,多招標少議標,多批熟地少批生地;同時規范二三級房地產市場,對亂打廣告、不合理定價、不規范物簽、不規范中介將予以嚴厲打擊。此外,政府還將繼續降低交易稅費,簡化交易手續。
重慶市政府表示,重慶將為開發企業爭取良好的金融支持,在一至兩年的時間,解決掉上世紀90年代遺留下來的近70個『爛尾樓』問題,『搞定』壓在銀行的約100億貸款,為重慶開發企業爭回良好的信用。
不少外地開發商嘆道:『重慶的開發商是最幸福的,重慶的購房者也是最幸福的。』
重慶能否在『幸福』中完成自己的使命呢﹖重慶市房地局局長李英儒就此給房地產算了一筆賬:如果以每年新建2000萬平方米、每平方米1000元計算,全市每年投入約200億元,這是一個龐大的內需市場,相關的建材、家電、家裝等產業也將得到充足的發展空間,它將帶動整個產業鏈的運轉。
而在買方方面,重慶市民的消費能力也將逐年提高,未來的10年將是重慶房地產業的黃金時期。到那時,重慶的前面將冠以一個稱謂:長江中上游的經濟、貿易、金融中心。充滿自信的黃奇帆副市長『鼓動』在座的開發商:『從現狀來看,你會認為應該把房子建到上海去,建到北京去,如果你用前瞻、變化的眼光來看,你應該到重慶、到西部去做房地產。』
泡沫悲劇不會重演
在西部開發的大好形勢面前,也有人懮心忡忡。
2001年末,重慶市商品房空置面積達484.48萬平方米,同比增長14.8%,約佔當年竣工面積的49%。去年該市的『新東福事件』更是讓該市的房市跌人低谷。於是有人擔心:大規模的開發,會不會重演上世紀90年代海南和北海的悲劇﹖
對此,國土資源部土地利用司副司長冷宏志分析認為:『海南和北海的悲劇起源於當地的發展政策不到位。如果海南推出具有吸引力的移民政策,商品房絕不會空置那麼多?如果北海堅持要把自己建成西南的出海口,也一定會引來大量的入力、物力、財力,絕不會出現大批的『爛尾樓』
重慶市副市長黃奇帆則直截了當地指出:『在發展市場經濟的大好形勢下,絕不能犯經驗主義錯誤,歷史絕不會簡單重復。』
的確,當市場經濟建設不斷深化之時,中國的現狀已是今非昔比了。
上世紀90年代,土地剛剛市場化,過度批地、亂批地、不招標、土地儲備不足、規劃不全等問題十分突出。開發企業能力有限,政府對開發的控制也不足,這些都導致了房地產開發市場的混亂。而現在,政府對於土地管理、規劃等方面的能力已經得到了大幅提高。
中國建設銀行房地產金融部總經理劉鐵民則認為:『上世紀90年代中期的房產開發悲劇,其導演者是不健全的金融系統。』由於當時缺乏信用擔保體系,開發商得到的是高息貸款,有的甚至是亂集資,一旦金融政策發生波動,比如清理『三金三亂』,房地產市場就會陣腳大亂。
而現在,我國已經建立了較完善的金融管理體系、信用及擔保體系,無論是開發商,還是消費者,都能夠得到合法的 資金來源。此外,開發企業目前已經90%以上實現了私有化,全國90%以上的開發項目為住宅。而在1992年至1997年間,90%以上的開發企業屬國有企業,40%以上的開發項目為酒店、寫字樓。
在不同的市場機制以及不同的開發環境下,所產生的結果肯定是不同的。只要國家在發展,人民的生活水平在提高,房地產業就不會走下坡路。
建設部原副部長宋春華表示,『我們已經解決了體制性、基礎性的問題,房產泡沫的悲劇絕不會重演!』
王石:不到重慶開發,我可能會後悔
參加本次論壇的萬科董事長王石認為,重慶房地產很有特色,即規劃有山城特色,發展空間大,樓價偏低,土地價格也相對比較便宜,對外地的發展商來說是一個機會。雖然重慶的房地產市場發展較晚,但重慶有個別的樓盤相當優秀。他同時認為 ,房價高固然有問題,但重慶房價偏低帶來的問題可能會更大。重慶房價偏低,而住房面積卻不小的根本原因是集資建房較多,福利房、微利房無限擴大必然衝擊正常的商品房市場。因為政府大量地減免地價稅費,無法獲得更多可持續發展的資金,短期內解決了住房問題,但以發展的眼光看,這樣做的結果將導致城建資金缺乏,市政配套欠缺,城市功能很難提昇。他說,政府應該更多地考慮到城市能否持續發展,能否持續地盈利,怎樣滿足真正的主流群體的需求。
在回答重慶房價過低帶來的利潤空間偏小、是否會成為影響王石到重慶投資的提問時,王石道:『是否決定到重慶開發,要看條件是否成熟,這其中包括萬科自身的狀況,當然和重慶的市場及政策更分不開,包括是否有合適的地塊。聽完市長的講話,我對重慶的房地產前景有了更深刻的認識,我想說的是,萬科對重慶有興趣,但如果因為某種原因,萬科兩年內未能到重慶開發,我可能會後悔。』
不過,建設部科技司司長賴明在走訪了重慶幾個樓盤後提醒開發商:目前重慶市場上開發商建的房子盯著的都是有錢人階層,當然,這並沒有錯,但另一個問題也是不容忽視的,那就是中低收入階層可選擇的房子很少,我們是不是可以多建些老百姓買得起的房子?關心一下社會的弱勢群體,這是今天的開發商應該思考的一個問題。(何博)
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