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開發商仍處於主動地位
目前,商品房銷售中,買賣雙方經常就合同中的某些條款達不成一致意見,且出賣人經常以各種借口拒絕買受人的合理要求,並聲稱國家就是這樣規定的。但是,由於買受人不懂法律,經常對出賣人的拒絕表現得很無奈。為此,本律師在此將出賣人目前的主要違法之處加以指出,供買受人參考。
商品房銷售中違反《商品房銷售管理辦法》的4種情況
購房者在購房時不能簽訂物管協議
2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》(下稱《辦法》)第13條規定:『商品房銷售時,房地產開發企業選聘了物業管理企業的,買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。』但是,實踐中,商品房銷售時,房地產開發企業即使選聘了物業管理企業的,在訂立商品房買賣合同時,買受人中幾乎沒有一人能與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理協議。當買受人提出訂立物業管理協議時,出賣人經常以各種借口拒絕,有的出賣人乾脆就說:『法律規定是法律規定,我們公司就這樣,不同意你別買……』但是,由於買受人不懂法律,不知道法律規定應該與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理協議,因此,房屋交付時,物業費漲價買受人也無話可說。
不約定公攤面積的變化
《辦法》第21條規定:『按建築面積計價的,當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積,並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。』但是,實踐中出賣人同樣經常違反規定,只約定產權登記面積(建築面積)與合同約定面積誤差比絕對值是否超過3%時如何處理,但對套內建築面積與公攤面積發生變化時如何處理則拒絕約定,並聲稱《商品房買賣合同》是國家制訂的,因此,只能約定產權登記面積(建築面積)與合同約定面積發生誤差時如何處理。而買受人又不懂法律,且出賣人也不按照《商品房銷售管理辦法》第23條的規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》(預售商品房的),因此,買受人只好聽之任之了。這一條不但是目前簽約時最難商談的條款,也是目前房地產發生糾紛時對買受人利益影響最大的條款。
不對宣傳資料進行約定
《辦法》第15條規定:『房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。』但是,實踐中,出賣人很少同意對此加以約定。買受人如果提出異議,出賣人馬上就會用『不同意你別買……』之類的話把你噎個跟頭。
報送資料常常延期
《辦法》第34條第2款規定:『房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。』但是,實踐中,法定的60日經常變為60日以上,常見的有90日、180日,甚至還有365、720、1000日的。但是,如果此日期過長,不但與法律相悖,而且房屋或土地有可能被設定抵押,從而對買受人構成潛在的、更大的危險。
然而,令人遺憾的是,對上述違反法律規定的行為,《商品房銷售管理辦法》並未規定如何處罰。因此,出賣人也就有恃無恐,買受人也只好自認倒霉。
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