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“五一黃金週”即將來臨,房地產銷售進入高峯期,由於多種因素的影響,變得更加複雜和難以預測的廣州樓市,將呈現5大特徵:
特徵一:大盤不斷推出,買家選擇範圍更廣
與往年相比,今年廣州樓市最大的變化是大型項目不斷出現,五一期間廣州大型項目的推出量將創歷史紀錄。已在市場上“紅”了一年的星河灣、錦繡香江、南國奧林匹克花園、華南新城等“華南板塊”,今年將有大量“新貨上市”。再加上總佔地320萬平方米、首期推出1200套的雅居樂,蓄謀已久的南湖園板塊和最近市場頗爲關注的廣園東板塊———碧桂園鳳凰城,從化、花都—帶的樓盤目前也在密鑼緊鼓地搶奪廣州客源,購房者將有更多的選擇。
據統計,目前廣州號稱佔地超1000畝的項目已不下30個。2001年廣州樓市大型項目、市區樓盤、二手樓“三分天下”的格局將會被徹底打破。
特徵二:樓價下調壓力明顯,“優質低價”成市場主旋律
2000年廣州住宅上市量爲442萬平方米,成交量達495萬平方米,2001年上市量爲475萬平方米,成交量達543萬平方米,由於連續3年成交量大於上市量,困擾市場多年的供求矛盾得到緩解。
2002年,廣州大型項目有放大30%供應量的潛力,郊外大盤的市場佔有率會超過25%,花都、新塘、南湖、番禺等地大量樓盤價格在3500-4000元/平方米之間,廣州樓價將進一步拉低;去年二手房交易面積達到233萬平方米,佔交易面積比例的28.2%,成交均價僅3309元/平方米,預計2002年將超過2001年;“削價出貨”將是不少中小型發展商出路,也是城區不少滯銷物業的出路之—。
因此,“優質低價”成爲發展商普遍採用的定價原則。市區物業平均價格有下降8%以上的可能,而郊外物業則有上升趨勢,兩者差距將進一步縮小。
特徵三:發展商競爭策略———比較競爭優勢
廣州房地產發展商數量連續兩年萎縮,目前總量已不足1000家,比較活躍的則不足300家。本地發展商大舉“北進南拓”,奧林匹克花園、珠江地產、富力集團相繼進軍北京、上海、深圳幾大市場。“粵軍北伐”的同時,以雅居樂集團和香港新世界爲首的“外地軍團”卻大量增加對廣州房地產的投資。市場格局將因“一進—出”而發生顯著變化。
首先,“速度取勝”讓位於“質量取勝”,做得早還要做得好。“速度型”、“規模型”發展商,已很難再現當年的奇蹟。立足於長期競爭,將是發展商的主要策略。
其次,中小型發展商“離場”的數量將增加。預計大部份會撤離房地產行業,少部份會轉入二類、三類城市中去尋找新的發展契機。受到資金困擾、市場困擾的不少中小型發展商會採取拋售方式,市區“平價樓”會不斷出現。
特徵四:具有投資價值的物業越來越多
“廣州住宅不保值”已成爲房地產圈子裏的共同心痛。從1995年至今,不少二次置業者和投資置業者都是“買一次折一次”。2002年,這情況有望得到根本性改變。
特徵五:“生態、服務、價格”成爲新熱點
前兩年,廣州樓市市場的主旋律是“產品綜合競爭”,2002年的新熱點是:“生態、服務、價格”。發展商依賴天然的山、水、植被或者龐大的項目規模,推出的“生態”概念將令購房者目不暇接。“山水樓盤”將被“生態住區”所替代。沒有“生態”,就等於沒有賣點。城建集團的“天長地久”、合生創展的“貼心管家”、碧桂園的“以您爲尊”、富力的“6F心橋”,都令人感覺到“服務”的競爭力。在產品差異性越來越少的今天,服務確實比—切都重要。
縱觀五—期間的廣州樓市,項目更具規模,產品更多樣,競爭更激烈,價格更波動,買家更多選擇。(趙卓文)