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近年來,隨著我國住房制度改革的不斷深化和銀行消費信貸業務的迅猛發展,房貸保險開始走近我們身邊,它不僅讓眾多消費者瀟灑地圓了自己的『住房夢』,而且也有效地防范了銀行的信貸風險。然而,從房貸保險誕生的第一天起,消費者對它的不滿就一直沒有中斷過。因為房貸保險合同很不完善,玄機重重,在一定程度上侵害了購房消費者的權益。
玄機之一:保險責任的實際承擔期限短於合同規定的保險期限
貸款保險合同一般規定,保險期限與貸款期限一致,保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數貸款所購的住房是期房,貸款發放日和實際交房日有一段時間差,普遍存在先貸款、後交房的現象。而保險費是從貸款開始之日起開始計收。既然合同規定保險責任自交房之日起開始承擔,未交房也就談不上承擔保險責任。因此,保險公司承擔保險責任的期限明顯短於貸款期限。在貸款放日至交房日這段空白期,保險公司沒有承擔任何保險責任。例如某人於2000年7月1日貸款買了2001年7月1日交付的商品房,消費者多繳納一年保費,但保險公司事實上卻不可能承擔這一年的保險責任。很明顯,權利和義務不對等,保險公司應退還多收的保費。
玄機之二:保險公司不是按年,而是一次性收取全部保險費
有的保險公司雖然在合同中規定保險費『按年收取,每年結算』,但在實際操作中往往幾十年一次性收取。這實質上是無償佔用了購房者幾十年的利息收入,加重了購房者的經濟負責。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是,在現有的技術條件下,如果逐年收取保費,保險公司不但要投入大量的人力物力,而且要承擔購房者不繳納續期保費的風險。但這種解釋顯然難以令人信服。很多壽險產品,保險期限長達幾十年,保費卻按年、按季,甚至按月收取。可見,按年收取在技術上完全不成問題,保險公司不願放棄一次性收取的利益纔是問題的關鍵。另外,如果購房者不能近期繳納保險費,保險公司可以按照《保險法》的有關規定,解除保險合同,不承擔保險責任,自然也就談不上承擔風險了。
玄機之三:銀行不必成為貸款保險合同的受益人
住房抵押貸款保險合同通常規定,銀行是第一受益人。因為抵押本身是擔保的一種方式,所以抵押貸款保險即要適用《保險法》,又要適用《擔保法》。《擔保法》第五十八條規定:『抵押權因抵押物滅失而消失。因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產。』可見,銀行作為抵押權人,在保險標的,即抵押的住房發生保險事故時,能夠以第一受益人的身份領取保險賠款,從而規避風險。然而這讓廣大購房者很不理解,甚至覺得冤枉,明明是自己花錢買房,自己卻不是受益人。因此,為使住房貸款保險真正地為老百姓所認同,銀行不應作為保險合同的第一受益人,而這並不會影響銀行規避風險的初衷。事實上,2000年12月13日起實行的最高人民法院關於適用《擔保法》若乾問題的解釋第八十條對擔保法的第五十八條作了進一步的規定:『在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押權擔保的債權未屆清償期的,抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施。』由此可見,銀行完全沒有必要『冒天下之大不韙』,要求作為合同的第一受益人,受益人應該是購房者。如果發生保險事故,抵押的住房滅失或是毀損,銀行可以優先受償和采取訴訟保全措施。這樣銀行既可以規避風險,也能讓購房者在感情上能接受。
在貸款買房中,貸款銀行總希望把自己所有的信貸風險都轉嫁出去,其實銀行不可能做到這點,也沒有必要這樣做。銀行應通過對借款人的資信評估和還款能力的分析來避免和減輕風險,同時從成本和收益權衡的角度輔之以保險合理地進行風險管理。銀行試圖把所有的成本都轉嫁給借款人,把所有的風險都轉嫁給保險公司,完全規避信貸風險,還不僅不公平,而且加重了購房者的經濟負擔,抑制了購房者貸款買房的需求。只有貸款銀行、保險公司和購房者三方相互協調,相互尊重對方的利益,纔能形成共贏局面。
上述問題的存在不僅給我國住房抵押貸款市場的健康發展產生了負面影響,也使得房貸保險在社會上招致罵名,嚴重損害了銀行和保險公司的聲譽。幸運的是國內名家銀行和保險公司都已經看到了這一點。雖然沒有經過太多張揚,但國內各地的個人住房抵押貸款保險已經在悄悄地發生著可喜的變化。從2001年6月開始,房貸保險在杭州率先『變臉』,各保險公司先後調整了房貸保險地保險費率和責任范圍,保費平均下降了20%。
在北京,從2001年8月1日起,太平洋保險公司北京分公司停辦原來的房貸保險,同時實行新開發的房貸保險。新開發的個人抵押商品住房保險比原來的個人住房保險平均費率有所下調,新險種既包括財產損失險,還包括還貸保證保險。
武漢的人保、平安和太平洋三家保險公司也對房貸保險作了調整,投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保,也可以按照貸款金額來投保。
特別值得一提的是,上海『個人抵押住房綜合保險』日前已正式實行。這一住房貸款保險在保證責任、保費計算、保險期限和理賠等方面都有重大改進,以保障購房人的利益。
這意味著房貸保險正在從此前只顧降低銀行貸款風險,向保障銀行與買房人雙方利益轉變。
第一,新方案拓展了保險公司對購房人也就是被保險人的保證責任。購房人在保險期間因意外傷害事故致死、致殘而全部或部分喪失還貸能力,保險公司將全部或部分承擔貸款餘額的償還責任。這意味著購房人作為被保險人首次真正受益,避免了購房人一旦不能按約還款,即有可能喪失所購房的所有權,又不能得到保險公司賠償的情況。第二,保費雖然還是一次性收取,但在不增加保費的情況下,加大了保險公司的還貸保證保險責任。第三,新方案的投保金額也由過去按整個房價計算改為按貸款餘額計算。第四,在保險期限上,改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯後多日的交房之日起承擔的不合理性,保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款之日24時止。第五,在理賠方式上,改變了以前基於不足額保險的比例賠償,在借款范圍內按實際損失全額賠償,對購房人有利。
我國已經加入世貿組織,許多外資銀行、保險公司已迫不及待地等在門口,打入住房貸款及其整個保險市場是他們的夙願。面對挑戰,銀行和保險公司以積極的態度未雨綢繆,采取措施解決房貸保險存在的種種問題,這不僅代表了廣大消費者的企盼和利益,也是民族銀行保險業提高競爭力和服務水平的必需。(齊瑞宗 朱俊生)
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