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600多萬平方米空置房對北京房地產市場發展有何影響?
位於朝陽區幸福村的某樓盤,1995年就已竣工,但4棟樓中仍有30多套房子空置,這些空置房戶型從兩居到六居不等,面積最大的達280平方米,最小的也有105平方米,據說該樓盤當年專賣集團客戶,起價高達11800元/平方米,而如今這些未賣出去的空置房銷售均價已降至7800元/平方米。像這樣的空置若乾年的空置房,北京還有不少。據北京市統計局統 計數據顯示,到2001年底,本市商品住宅空置面積達634.1萬平方米,空置率為19.2%。業內不少人士擔心,如此數量龐大的空置房會不會成為北京房地產業發展的『攔路虎』?但市統計局專門從事房地產業研究的專家經過細致地市場及數據分析後得出結論———商品房空置目前不是制約北京房地產開發發展的主要瓶頸,從某種意義上講,空置房的存在可調節供求關系,穩定北京房價。
專家指出,從空置率方面看,國際通行的標准是10%,考慮到我國國情及房地產開發業正處於大發展階段,可以認為20%以內尚屬正常。1999年北京商品房空置率高達26.8%,空置問題比較嚴重。2000年以後開發投資、開復工、竣工面積都有較大幅度的增長。2001年房地產竣工面積達1707.4萬平方米,比上年增長25%,但商品住宅空置率卻大幅下降,比1999年下降了7.6個百分點。這與目前房地產開發主流趨勢呈現的銷售旺盛,房地產前景較好不無關系,空置問題目前還不是阻礙本市房地產開發發展的最主要問題。
從空置年限方面看,適當的空置,可以看作是商品房的合理庫存。2000年底,全市商品住宅空置時間在1年以內的佔47.7%,此部分空置處於正常周轉期內,不能視作積壓;1年至3年的佔39.1%,此部分空置時間不長,戶型、地段尚符合市場的要求,消化起來難度不大;3年以上的僅佔13.2%,比重較低。從空置地域和價格方面看,2000年底,四環以外空置房為306.9萬平方米,佔59.6%,其中72.8%預期售價在5000元以下。在其影響下,全市空置商品住宅中預期售價在5000元以下的佔半數以上,預期售價萬元以上的空置面積僅佔13.4%。空置房的存在一定程度上穩定了房價。
首先以上海為例,上海房地產業內人士普遍認為,上海近幾年平均房價保持在3000元左右,維持如此之低房價水平的一個重要原因就是存在大量的空置房。1999年上海商品住宅的空置達922.2萬平方米,這部分空置一方面是可供社會購買的存量房屋,改變了供求關系;另一方面因為佔壓了大量資金,使得開發商不敢將樓盤價格定位過高。可以看到,北京商品住宅價格從1997年的5478元/平方米的高位,回落至2001年的4716元/平方米,這也與空置房的存在不無關系。
另外,從空置房的類型上看,大部分空置房為四環以外地理位置較遠、戶型面積在120平方米以上的房屋。專家指出,隨著高速路、地鐵輕軌等交通設施的加速建設和人們居住要求的不斷提高,這些空置房『起死回生』的可能性很大。
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