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對於北京新開發的項目而言,推出底商的越來越多,在小區配套建設超市和商場的項目也並不少見,但據記者了解,許多開發商這麼做的原因僅僅在於增加『賣點』,如何開發這些商業設施,在特定的區域,需要多少面積的商業設施,這些設施該如何規劃設計,它們具有什麼樣的功能,後期如何管理等等問題,開發商並不清楚,概言之,開發商並沒有清晰的認識到商業與房地產的關系是什麼。
『頭寸』帶來開發資金
北京乃至全國一個引人矚目的現象是:不少商業管理和運營集團跨行業投資房地產。三聯集團、哈爾濱的東方集團大力進軍地產市場。北京王府井開發了萬博苑,國美開發了鵬潤家園,華普集團開發了華普家園。他們的錢是從哪裡來的呢?眾所周知,商場、超市的經營能帶來大量的現金流量。可以說:商業集團投資房地產,相當大的一部分資金來自於商業經營。北京威格斯國際物業顧問公司北京總經理李忠認為:商業經營的利潤很少甚至於沒有利潤,但很多商家樂此不疲,是因為手上能擁有大量的現金流量,可以用來周轉,這叫做『頭寸』,只要商場存在,『頭寸』是始終可以用的。李忠指出:如果『頭寸』不用來直接使用,而是支付銀行利息的話,能撬動的資金就更不得了,地產公司這麼做,有可能。因為相對來說地產公司的利潤是非常高的,更抗打擊,資金量大。不過,由於是跨行業經營,做『頭寸』投資地產開發的方法雖然很見效,但風險性也非常大。
商業做旺地段
要將一個地段做旺,通常是商業先行。因為老百姓特別容易拿一個興旺的商場作為地段標識。北京的一些開發商也意識到這一點,試圖將底商率先做起來以吸引人氣。但是,具體如何操作,北京的開發商並不清楚。
據有關專家介紹:在美國,小區居民常常會集合起來,拯救社區商業。社區商業遭遇危機時,大家共同想辦法更新改造商業,吸引商家,把它做起來,因為社區商業要是賠了錢,將導致它的店面價值下降,大家會覺得這個地段不行。房屋就會相對貶值。
而恆基在香港沙田做的新港城,留出一個巨大的展示空間,每到周六、周日跳健美操,請劉德華、張曼玉來表演,每年都有不少這樣的明星來表演,從而把這個商場給做旺,人氣吸引進來後,對於商鋪和住宅的銷售都有好處。這是一個做地段的概念。促銷活動可能賠錢,但在該地段進行的其他開發可能賺錢。
做旺地段的一個突出事例是在馬來西亞,一個兄弟公司買下了一個廢棄錫礦的礦口。先在這個錫礦礦口裡做了一個巨大的水上游樂園,搭了一座世界上最長的繩索橋,還有一個大體育場。這個地區就越來越旺,但是在建這些設施之前,這家公司已經把周圍的地一塊不剩都買下來了。後來開了個大的SHOPPING MORE。然後又興建了大型的五星級、六星級賓館和酒店,後來就慢慢出來了TOWNHOUSE等物業。水上樂園等雖然賠錢。但區域總體開發能賺錢。
在北京,通過商業做旺地段的特點雖然不是特別明顯,但是,都會華庭等靠近商場的項目熱銷,商場功不可沒。
商鋪需要經營性管理
目前,北京開發商開發的底商,主要是通過賣鋪面或是租鋪面賺錢,但是,這些鋪面的租售並不十分理想。最主要的原因是開發商管理並不在行。專家認為,許多底商作為一個產權分拆的商場,分拆模式是好的,這比以前大商場是一個進步,但是對商鋪並沒有進行經營性的物業管理。就是說重銷售輕管理,結果導致買家信心降低,進而影響到住宅銷售。
據了解,在香港和東南亞的一些國家,商鋪賣出後,開發商依然不撤場,而是提供物業管理和服務。除了管好衛生、保潔等等小事之外,還要從商鋪經營的流水裡提倒扣,一年0.5個點,這是一個經營性的管理基金,每年張榜公布。管理基金有兩種用途:一是打廣告,商場不能不打廣告,即使經營很好也要打廣告;其次是搞促銷活動,要定期邀請演藝明星,這是小業主做不了的。小業主有的想做但缺錢,所有商鋪很難做到統一形象對外促銷,必須是大業主來做。大業主會張榜公布管理基金的使用情況,如今年的管理基金是100萬元,50萬元打了廣告,還有50萬元請了五次明星來做表演,請一個明星出場費實際上花費就是10萬元。表面看,大業主沒有賺小業主的錢。但大業主通過活動可以帶動其他物業的租售。
北京房地產項目推出底商的並不少見,一些底商正在熱銷之中,為底商進行物業管理服務,增加底商的人氣成為不少投資者關心的一件事情。對於區域性的開發商而言,在商業街、大型商場引進經營性管理,營造良好的商業氣氛恐怕是當務之急了。(馮衛平)
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