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由於目前市場上適合中小規模企業的辦公物業並不太多,這就使得許多涉及外貿、平面設計制作、會計師事務所、技術設備銷售、商標代理以及旅游等服務行業、被稱為『新商業族』的中小規模企業常常為選擇合適的辦公物業而苦惱。盡管公司的經濟實力並不很強,特別是創業初期的新商業族們囊中未免羞澀了一些,然而為了公司的生計和以後的發展,他們選擇辦公物業時的基本原則仍然是最注重地段,價錢貴點兒、環境差點兒……倒在其次。當然,如果某些不足能夠得到改善,是新商業族最渴望的事情。從另一方面來說,巨大的市場需求使一些名不見經傳的辦公物業租售火爆,優越的地段條件幾乎掩蓋了它們的所有瑕疵。某項調查顯示:中小企業選辦公物業的首要因素就是良好的地段,其中包括優越的地理位置、四通八達便利的交通,然後纔是價格、辦公面積、物業服務、配套設施等其他因素。
黃金地段乃首選因素
新商業族看中的黃金地段是指某地區的交通和商務樞紐位置,比如東、西二三環的立交橋一帶,西部的金融街商圈、復興門商圈,西北部的中關村,東部的東直門、朝陽門、建國門商圈等,都擁有濃郁的商務氛圍與繁華、成熟的大環境。例如西直門、車公莊附近的成銘大廈、國英綠景公寓、物華大廈、華糖大廈,安貞橋東北的華世隆國際公寓等。
設施與配套講求實用
樓宇內符合辦公條件的基礎設施要有,如先進的智能、通訊、監控、消防、供暖系統,24小時全功能商務中心、24小時電梯、24小時熱水,樓體空間承重牆少,可自由分隔。位於車公莊大街的物華大廈的建築主體采用預應力的建築學新技術,增厚樓板,加大承重力,大大減少了承重牆的使用,室內空間可隨意分割組合,非常適合辦公。戶型面積一般在200至1000平方米左右,此外還應提供足夠的停車位,包括有地方停放自行車。
樓宇內或物業周邊要有滿足辦公需求的基本配套設施。此類物業一般都在一二層設有相應的商業配套設施,如連鎖超市、快餐店、洗衣店等,再加上物業周邊大量的商業、餐飲、休閑、娛樂場所與設施,最大限度地為這些形形色色的新商業族人士提供更多的方便與快捷服務。
物業本身的服務項目也應比較齊全。客戶服務中心能夠提供24小時家政、物業租務等服務。
新商業族的價位需求是每平方米8千至1.2萬元之間,而目前市場上的這類物業均價多在每平方米1萬至1.5萬元,與新商業族的期望值有一定偏差。許多客戶表示,如果價位能調低一些,他們願意向朋友推薦。但供不應求的市場現狀使他們的美夢一時半會兒不太可能付諸實現。
現房制勝准現房都沒戲
做保健品銷售的張先生尋找辦公物業的過程是這樣的:先找來最新版的北京市綜合地圖和北京市樓市指南地圖,按圖索驥地尋找繁華的立交橋商圈類地段的辦公物業,列出幾個目標的名稱、價位、銷售電話,當然預定目標必須是現房,連最熱門的准現房都不考慮。張先生認為:『我的貨源是現成的,趕緊找個比較合適的辦公場所,再招幾個銷售人員,我這生意就算開張了!別說期房,就算價錢也低不少的准現房我都等不起。』類似張先生這樣的新商業族都是恨不能交了首付款立馬搬進門辦公的『急茬兒』的主。而賣得比較火的中高檔辦公物業也都是『一色兒』的現房。
買來做投資也挺劃算
購買新商業辦公物業的客戶群呈多元化格局,國企、集體、私營性質的都有,但90%以上的客戶買房只是為了辦公,極少一部分是為商住兩用或投資。其實,這類物業如果買來做投資還是挺劃算的,不僅是因為房子緊俏,還因為有相當一部分租房辦公的市場需求。有的客戶怕買了之後物業貶值,想先租一段時期看看行情,而目前已有物業為了吸引更多的客戶,推出一種『以租代買』的靈活的經營方式,對一些企業和投資型買家來說頗有吸引力。客戶在租賃期內或租賃期滿時,用『以租代買』的形式購買所租的房子,該客戶可以按照起租時的房子出售單價優先購買,客戶可將租賃期內已付的租金扣除該物業在此期間為其所承擔的物業管理費、采暖費及總房款的貸款利息後,餘款作為購房款的一部分。據悉,目前類似的辦公物業中只有物華大廈有此服務項目。
新商業族渴望改善環境設施
目前,新商業辦公物業雖然備受中小公司的寵愛,但一些不盡如人意之處也可以說是他們內心最渴望有所改善的地方,畢竟找一處黃金地段、方方面面都適合他們的辦公物業不容易,這也是他們不會輕易更換辦公地點的主要原因,所以,就算總的原則是『不求最好,但求好用』,但他們仍希望物業在許多方面加以改進。一些物業開發商為了加強與客戶的溝通,定期向客戶征集意見和建議,積極地針對問題進行改進,如加強保安力量與管理,減少『小廣告』、推銷員等乾擾客戶正常工作的閑雜人員出入樓宇;做好樓宇門前及大堂的各種設施設備的維護、保養;也有客戶希望成立業主委員會等。而客戶意見最大、最不方便的停車位太少,樓宇周邊上下班交通擁堵,電梯緊張,樓宇智能化不夠先進等屬於硬件本身的問題,對於開發商來說,雖說改善的難度較大,但也應與客戶盡可能地溝通,在得到客戶理解的基礎上努力地對物業各方面加以改進與完善。(葉晴)
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