|
||||
經過2001的盤整與醞釀,2002年的北京樓市將呈現出什麼樣的狀態呢?偉業顧問在廣泛收集了相關數據與資料的基礎上,針對2002年北京房地產市場的變化趨勢進行了比較全面、系統的預測。
與2000年以及2001年上半年房地產市場發展氣勢如虹、多數樓盤供需兩旺的形勢相比,2001年下半年市場景氣下降,成交速度明顯放緩。但這可能僅是短時的高位盤整階段,在 宏觀經濟形勢趨好、市場化程度不斷加深以及衆多利好帶來的多元需求的拉動下,2002年房地產市場走勢會比較樂觀,預計上半年平穩增長,下半年市場表現尤爲活躍、交易量明顯上升並且整體市場擴張力度不斷加大。
2002年北京房地產市場的總體價格將呈穩中趨降的態勢,但是由於申奧成功、中國入世等利好因素影響,使得特定區域內的特定項目,價格仍然具有上漲空間,例如CBD地區的高檔居住類物業以及京開路沿線迅速崛起的低密度住宅區等。
通過偉業顧問歷年來對北京市房地產市場的監測和偉業指數近幾年的發展趨勢不難看出:近幾年的北京房地產綜合價格下降的趨勢比較明顯,期間雖然有稍許的上揚,但是總體走勢還是向下的,其中的原因是多方面的:首先,北京市近幾年的房地產價格一直居高不下,與居民的收入水平有較大差距。就我國國情來講,合理的房價收入比應該在8:1左右,但是北京市的房價收入比高達27:1,雖然存在外地高收入人羣在北京購房的情形,但是也不能不說北京的房價還是非常高的。
其次,由於郊區化的快速發展,2002年會有大量中低價位項目進入市場,這必然拉低房地產市場的總體價格。隨着北京城市郊區化的發展和邊緣地帶的深入開發,五環以外地區越來越多地受到開發商關注,預計2002年將會有大量此區域的項目進入市場。但是由於這些區域交通等配套設施的發展還相對滯後,決定了此類區域的居住類物業必然以中低價位進入市場。
此外,2002年房地產市場整體價格表現下降,並非是所有的銷售項目價格下降導致,主要是項目之間或明或暗的價格競爭所導致的結果表現。由於北京房地產市場的逐步成熟和2001年的糾紛不斷,使得許多商家的銷售業績大受影響,因此有些商家會直接選擇降低房價來刺激銷售;由於客戶羣的逐漸成熟以及對產品品質要求的提高,使得多數商家在市場競爭中選擇提高產品的性能價格比來佔有市場,這實際上是一種價格暗降的形式。
需要指出的是:雖然2002年北京房地產市場價格整體表現趨降,但是對於一些特定區域內的項目而言,還是存在較大的價格上漲空間的,但要滿足以下條件:首先需要客戶羣體對區域的普遍認可;其次需要做出與區域內同類產品的差異化,另外還需要消費羣體對此類產品的有效需求仍然很大。滿足這樣條件的產品其價格可能不降反漲。例如,我國成功加入WTO後會爲北京帶來巨大的商機,CBD地區將會是首當其衝的受益地區,加上CBD地區的外銷公寓市場是全市範圍內最成熟的市場,因此客戶對外銷公寓市場的需求多數集中在此,因此在CBD地區內的高檔外銷公寓有很大的發展機會,在價格上有較大的上漲空間。(孫蔚)