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爛尾、雙倍賠償、不平等格式、物業管理
購房合同文本是指導性的
由於消費者處於劣勢,新購房合同中大量規定了發展商的義務,傾向於保護購房的消費者。但並不一味地限制、約束發展商。因為,從合同法的角度上看,消費者與發展商是地位平等的民事合同主體,任何一方都沒有特權。如果矯枉過正,刻意限制發展商的權利,增大其不應有的義務,反而成了新的不公平。
因此,這份合同本身是指導性的而非強制的,其中出現了大量的空白、選項等,還把補充協議作為了合同的附件,這是一種進步。而購房人士往往習慣於此:有些人花一百多萬甚至幾百萬買房子,都沒有簽補充協議。原因很多,大多數的購房人士是出於信任,有些發展商則是店大欺客。還有些發展商怕麻煩或怕出問題,寧肯不做這一單生意,也不願談補充協議,很多購房人士也就妥協了。但事實證明,最後出問題、吃虧的,大多就是這部分人。由於他們在合同中缺乏明確的、有利的約定,所以很多利益難以得到很好維護。
而新的《商品房買賣合同》顯然有了很大的改觀,國家允許、鼓勵購房人士將自己的意願寫入合同或補充協議中,作為購房人士,也有了詳盡描述自己權利、意願的依據。
從這個角度上講,廣大購房人士需要操心的地方並不是少了而是更多了,新的合同文本只是一個框架,國家只是把基本的問題規定出來,如果要切實地維護自己的權利,廣大購房人士就應該自己添加內容,詳盡地把自己的要求體現在合同中。這是權利,要學會自覺地運用。一般而言,只有在合同中體現出來想法、要求纔具有法律約束力,也纔能得到法律的保護,否則就意味著對自己的權利的放棄。很多人購房後出現了問題,想起來呼吁求助,但是,理論上這是個人的問題,政府、社會機構並沒有義務主動幫助解決這樣的困難。所以還是以預防為主,自覺地防范風險較為好一些。
四大問題需要約定
應該說,新的合同文本考慮得很周詳,我再根據實踐提供一些需要在合同中添加的條款建議,供讀者參考。
1.爛尾問題。購買預售房屋的買家,其最大的風險是房屋『爛尾』。這樣,分期付款的購房人士,可以在合同中約定,如果確有證據說明房地產發展商存在著《合同法》第六十八條第一款規定的情形,例如(一)經營狀況嚴重惡化;(二)轉移財產、抽逃資金,以逃避債務;(三)喪失商業信譽;(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的等等,則可以拒絕繼續付款而不必承擔責任。簽訂房屋預售合同時,也可以在合同中約定,如果出現房屋『爛尾』情形,導致不可能如期交房,則買家有權提前解除合同,發展商承諾無條件(或約定條件)地退款。
2.關於雙倍賠償。有一些不良發展商,在售樓過程中采用種種辦法,欺騙客戶,估計每一位讀者都能夠說出幾條來。但由於其中一些廣告、許諾沒有落實在合同中;其次是對其沒有什麼強有力的懲罰措施,不良發展商往往無所謂。
《合同法》第一百一十三條第二款明確規定:『經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的,依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。』
因此購房人士可以將樓盤廣告、宣傳中的某些內容落實在合同中,並約定如果發展商在銷售過程中欺詐消費者,那就應該按照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定,向消費者支付相當於兩倍購房價款的賠償金。
3.關於某些不平等格式條款。舉個例子,在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有這樣的條款:『買方無故逾期付款,經賣方催告仍不支付欠款的,賣方可以解除合同並沒收買方全部已付價款。』
我認為這是不公平條款,假如買家已經支付95%的價款,只剩5%的價款逾期未付,如果發展商以此為由,沒收其已付95%價款,豈非很不公平。況且,沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為,作為當事人一方的發展商並沒有權利來沒收他人的財物。所以,依據《合同法》第四十條規定,本合同條款是無效條款。當然,還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題,買家可以依據法律的規定來更好地維護自己的權益。
4.關於物業管理的問題。物業管理對業主日益重要,所以這個問題漸漸比較突出。
有些發展商在房屋銷售過程中,對物業管理收費、物業管理公司、物業管理服務內容檔次等做了比較好的描述,但結果並非如此。還有一些發展商,交房時要求購房人士必須先交一年的物業管理費或其他費用等,先簽訂各種物業管理合同,否則就不給鑰匙、不辦入住手續等。應該說這些是不盡合理的,建議廣大的購房人士對此多做一些了解,在合同中不吝筆墨,做一些必要的約定。
以上實際只是一部分的問題,購房人士應該根據自己的實際情況來談合同。請大家切記,為了保證以後不麻煩,這個時候就不要怕麻煩。(郭玉濤)
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