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現在買房辦理貸款容易嗎?近期以來,有關機構連續發布了對購房貸款的新辦法:公積金不是單位開份收入證明,就能按自己所需額度辦理公積金貸款,要按單位交存額度,倒著推;中央銀行發布商品房貸款管理規定:樓盤不到封頂不發放個人貸款。這些規定,對購房者有何影響?
想當初1997年,人們對銀行個人貸款是望眼欲穿的期盼。自1998年開通個人購房銀行貸款之後,北京的商品房兩翅生風,一口氣兒就跑到2001年了,這時候纔發現,樓市也火了,款也貸出去千把億了,問題也來了——自行車騎久了,還得加點油呢,何況個人購房貸款是關系到『房+款』,也就是商品房生產銷售以及銀行機構的良好經營兩個系統的連帶運轉。對於剛剛步入市場化的住宅生產、銀行個貸,不出點兒問題那纔叫有問題!下面本文將從多方面報道近期以來買房貸款的情形。
銀行門檻昇高
對購房者無礙
過濾了『零起動』開發商
自央行發布『塔樓不到2/3,多層不封頂,不發放個人貸款』的規定以來,原則上,各商業銀行自該文件發放之日起,已開始執行。這條規定實際上對於購房者是件好事,因為如果真這樣執行,樓盤『休想』爛尾——豈非好事!但對於開發商就不同了,單單表明對銀行『一片忠心』沒有用,手裡如沒點兒乾貨(資金實力、工程進度),銀行可不答應發放貸款。
這條規定對於已在銀行有信用歷史的開發商而言,銀行可能會給以較寬松的待遇;但銀行對於沒有合作歷史的開發商,則可能會把門檻擺得高一點兒,尤其是『零起動』亦即『空手套白狼』的做法,如果這個開發商是個『雛兒』,無信用積累,那過關的可能性極小。
也有業內人士認為,樓蓋到什麼程度應該是專門部門(如建設部、房管局)來管,銀行來個一刀切,對於房地產市場的乾預太過強烈——強烈嗎?上海房地產局已宣布不到現房不能賣,北京卻遲遲沒有動靜,那銀行只好自己動手了——防止惡意套貸,淨化地產市場,有何不妥呢?起碼購房者能更踏實點兒,省得交了錢,終了守個爛尾工程。
貸款額在39萬元左右
多選擇公積金
貸款額度大
多直接選擇商業貸款
對於年輕一族而言,由於『家底兒』尚不算太厚,因此比較看重『用公積金還購房貸款』,如果夫婦倆都有公積金,那就更省勁兒了。另外,與商業銀行貸款利率(5?30年5.58%)相比,公積金利率(5?30年4.59%)畢竟要低點兒。
但對於一些總價款在80?100萬元以上的購房者而言,要算的是另一筆賬,公積金最高限額僅為39萬元,要辦公積金就要走組合貸款。組合貸款不僅程序繁瑣,而且綜合考慮,購房者似乎省不了多少——雖然公積金與商業貸款利率不同,但就差那麼一點兒,而且辦理公積金要交擔保保險費(30?40歲的購房者保險費為貸款額的3?4%)、手續費,另外還要搭上時間成本。對於『家底兒』豐厚的塔尖人士,大多會直接選擇商業銀行貸款。
銀行貸款
月收入超過2萬元要出示稅單
今年的銀行個人貸款管理辦法,與去年並無太大變化,但同樣的條款,卻對應著不同的管理力度——今年的管理力度就加大了很多:
1.對出示月收入在2萬元以上者,需提供稅單。
此前,購房者只需向銀行提供單位出示的工資證明即可,無額外要求。但現在是可釘可鉚,要用個人所得稅的稅單,來證明你的收入證明是真實的。
2.購房者如為法人代表、高級管理人員,需向銀行提供可證明公司經營狀況的財務報表等文件。
3.家長作為監護人,以子女的名義申請貸款的,目前部分銀行已停辦該項業務。
由於不同的銀行,自1998年開始辦理個人貸款的力度不同,因此有的銀行已經『吐得太多』,形成一定的『不良資產率』,其貸款放得就要慢些,而一些剛開展此項業務的銀行,辦起貸款來就要寬松一些。
公積金貸款
傾向中低收入購房者
據公積金管理中心的潘峰介紹,目前的公積金管理辦法實際上是在向中低收入者傾斜。
1.對北京市統一建設的經濟適用房,保證個人購房最低貸款額度12.5萬元。
即只要你買的是經濟適用房,而且單位交存公積金,那至少能貸到12.5萬元。
2.家庭月收入越高,要求還貸期限越短。
公積金貸款由於采用了倒推計算購房者家庭月收入的辦法,因此個人公積金交存額度較大者,公積金管理中心將要求貸款者縮短還貸周期。因為此前不少貸款者,盡管家庭月收入很高,但卻盡量拉長了還貸款的周期,能30年就30年,不然就25年。這樣的結果就使得公積金回款速度過慢,使公積金整體周轉不暢。
為什麼會出臺公積金發放按歸集額度倒推呢?實際上,隨著公積金大規模發放已近3年,公積金管理中心的『家底兒』也發得差不多了。不是許多單位在不斷交著公積金嗎?問題在於,有的單位是規范地交,有的單位則是耍奸使滑——發放給員工的工資是按:『工資總額=基本工資+獎金+津貼』,但交存公積金時,計算交存比例卻把工資這麼算:『工資總額=基本工資』,獎金與津貼忽略不計了!但給員工開收入證明時,卻把獎金、津貼都算進去——別人多交著公積金,您這兒少交還想多貸!因此,公積金中心索性取消了單位出示收入證明的方式,而是采取了單位交多少,你可以貸多少的『硬』算法。
公積金的一大利好消息
——成立擔保中心
擔保費大大低於保險費
據悉,年底前,北京住房資金管理中心將成立公積金貸款擔保中心,該中心注冊資金為1.5億元,可擔保購房貸款額度為45億元。
實際上,該中心的經營資格在一年前就已獲批准,但由於工作繁雜,直至現在纔可進入運轉階段。
如果沒有這個擔保中心,購房者在申請公積金時,需交一筆用於擔保的保險費(30?40歲的購房者,保險費約為3?4%);擔保中心營業後,購房者可借助於擔保中心的擔保,不用再交價格不低的保險費。據了解,擔保費將大大低於保險費。這對於將用公積金貸款者來說,當然是一大利好消息。(呂尚春)
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