|
||||
新世紀的上海住宅消費發展趨勢預測,是房地產開發企業制定發展戰略的根本依據。只有把握這一發展趨勢,纔能適應市場、開拓市場,在競爭中取得優勢,立於不敗之地。就這一主題講2個基本觀點。
一、住宅消費的階段性
住宅消費受一國或地區經濟發展程度和居民收入水平的制約,呈現出一定的階段性。從發達國家住宅消費經歷的歷程來看,大體上可以分為四個階段:
第一階段為居住生存型階段。主要特征是滿足居住生存需求。由於經濟發展程度和收入水平低,僅能維持溫飽,住房也僅僅是遮風避雨的棲息場所,局限於基本的生存資料。
第二階段為寬裕型階段。主要特征是住得比較寬敞。當溫飽問題基本解決以後,人們對居住面積提出了寬敞的要求,居住質量也有所提高。
第三階段是舒適型、享受型階段。主要特征是住房上昇為享受資料。隨著經濟增長和收入水平的較大提高,人們進一步追求居住生活的舒適性,滿足物質和精神的享受需要。這時的住房不僅要功能齊全,而且對房型、居住環境、物業管理提出了更高的要求。
第四階段為發展型階段。主要特征是居住生活要滿足人的全面發展的需要。當經濟高度發展之時,住宅就不僅僅是一般的生活資料、享受資料,而是進一步上昇為發展資料。人們利用住宅作為學習場所、健康身心的場所和工作場所。有些發達國家利用高科技手段,人們在居所辦公的現象已越來越多,反映了住宅消費未來的發展趨勢。
就全國來說,目前住宅消費尚處於居住生存型向寬裕型過渡階段,而在部分大中城市已進入居住寬裕型向舒適型、享受型過渡的階段。這在當今的上海表現得特別明顯。2000年上海市的人均國民生產總值已達4180美元,處於中等發達國家的初期水平,預計到2010年人均國民生產總值再翻一番將達8000美元左右。據國際經驗數據,人均國民生產總值在4000到8000美元之間,是住房消費快速發展時期。今後5至10年正是上海住宅建設和住宅消費發展的黃金時期。當前出現的居民購房熱潮充分證明了這一點。
二、今後5至10年上海住宅消費呈現八大趨勢
展望新世紀的前5至10年,上海的經濟將繼續保持兩位數增長,居民的收入水平也將有大幅度提高,由此推動住宅消費呈現出八大發展趨勢。
一是從『住得下』向住得寬敞較變。90年代初,上海住宅消費的重點是解決居住擁擠的困難問題,滿足於有房可住。到90年代末21世紀初,隨著收入的提高,要求住得寬敞,功能齊全。據統計,今年一季度成交的新建住宅套均建築面積93平方米,從銷售情況看,每套100至120平方米的住房熱銷,預計到2010年將擴展到每套150平方米左右。
二是從保障型、安居型向舒適型、享受型轉變。在人們滿足安居需要以後,對居住消費的需求也隨之提高,追求住得舒適,滿足物質的、精神的享受需要。由此,住宅的享受功能日益上昇到主要地位,講究居住質量,提高居住水平已成為人們追求的目標。表現在對居住的舒適度、居住環境、居住文化的要求越來越高,房型好、環境好的住宅熱銷也證明了這一點。據一項調查顯示,在戶型的選擇中,高檔偏好居室為三房二廳、二陽臺、雙衛生間,選擇率分別為58%、53%、70%、60%。三室一廳或二廳、二室二廳的房型熱銷,環境好的小區特別受歡迎。
三是從傳統住宅向智能化住宅轉變。隨著科技進步、信息化的發展,小區的智能化設施已經成為人們選購住房時所考慮的一個重要因素。住宅智能化已是中高檔樓盤必備的設施,智能化住宅備受歡迎。
四是從追求住地靠近單位近向居住環境好轉變。近年來居住環境已成為購房選擇的重要因素。過去人們選擇住地第一位考慮的是靠單位近,上下班方便。如今,隨著環境意識增強,交通便捷度提高,人們對居住區的環境越來越重視。由此,浦江兩岸、蘇州河沿岸水系、郊區的寧靜、空氣清新、綠化覆蓋率高的小區樓盤,大受購房者歡迎。
五是從一般住房向品牌住房轉變。品牌是企業形象、產品形象的特征,名牌住宅也是住房身份的象征。優質的名牌住宅,質量上乘,檔次又高,物業管理服務周到,既是放心房,又是代表住戶身份的上檔次房,可以滿足物質的、精神的享受。如今的購房者特別是中高收入者越來越傾向於品牌住房。
六是從公寓式住宅向花園別墅轉變。前幾年花園別墅滯銷曾是困擾住宅市場的一大難題。近年來,隨著高收入者增多和居住要求的提高,聯體別墅、單體別墅銷售趨旺。花園別墅具有高尚情趣、清靜、私密性強、環境好、人與自然融合等優點,單位面積售價不高,總價適宜,同高收入者身份相稱,成為白領階層追求的居住目標。今後的發展必然有越來越多的中高收入者趨向購買花園別墅。
七是從留戀市中心向住往近郊轉變。過去不少居民往往以住在市中心為榮,貪圖購物方便。近年來情況有了很大變化,隨著郊區經濟發展,商業網點增多,農村城市化進程加快,交通通信便捷,加上郊區寧靜、環境好、房價便宜,越來越多的居民喜愛到近郊購房入住。因此,浦東新區、閔行、南匯、松江、青浦等地成了購房的熱點地區,平時住市中心,節假日到郊區別墅休閑,享受田野風光。
八是從單純居住向購房消費與投資並重轉變。住房具有保值增值的特性,既是消費品,又是良好的投資品,可以通過轉售或出租獲利,相對股票投資風險小得多,在滿足了自身居住以後,勢必向投資性買房傾斜。事實上,目前上海市民中投資性買房的人越來越多,據統計,浦東新區投資性買房者已佔20%;虹橋地區有一個小區投資性買房者竟達40%,購房投資意識已大大增強。有不少居民買了新房後,把原有的舊住房出租,用收取的房租歸還銀行貸款,若乾年後還清貸款擁有了兩套住宅財產,多餘的房子仍可用來出租獲利。為適應這種要求,開發商在滿足居民住房消費的同時,還應考慮投資性購房者的需求。
從總的趨勢來看,新世紀的前十年,隨著國民經濟的飛速發展,人均國內生產總值翻番,上海居民的生活水平將從小康型向富裕型過渡。與此相適應,人均居住面積將從11平方米增加到20平方米左右,住得更寬敞、更舒適,居住水平和居住質量將有一個質的飛躍。(東方房地產學院 陳伯庚)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||