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近年來,全世界包括美國、日本、新加坡、臺灣、香港的經濟都不甚景氣,這些國家或地區的很多游資都在積極尋找投資機會。與此同時,中國的經濟卻在強勁地增長著,特別是房地產市場更是以加速度迅猛發展。高速發展的經濟急需外資的滋養,同時也最有條件吸引到外資。從這個意義上說,中國與外資就是水與魚的關系,魚在尋找水,水需要魚,兩者理應一拍即合,如魚得水,但實際上中國吸引外資的速度並不像想像中那麼快,房地產市場表現得尤為緩慢,這是為什麼呢?
我們可以回顧一下歷史,從歷史中興許可以找到答案。中國房地產自上世紀80年代末發展至今,在所吸引的外資中95%是港資。第一波外資進入中國的熱潮是上個世紀的80年代末-94年,當時外國特別是香港投資者看到了中國市場的廣闊前景,在中國做房地產的回報率是投資的1-2倍,這是多麼激動人心呀!於是大量資金流入中國。但是這些進入大陸的港資,最終卻一敗涂地。據香港97年前一個統計數字顯示,那時投向大陸的港資95%以上都鎩羽而歸,大批資金回流香港,這直接導致了96、97年香港的房地產泡沫。
這次失敗對外資特別是港資是一個重創,在許多港商心中留下了一個濃重的陰影。失敗的原因,我具體總結如下:
一、投資人本身被豐厚的帳面利潤所迷惑,頭腦發熱,沒有對投資對象及環境作詳細的研究和風險評估,投資行為近乎盲目。
二、中國的發展步伐是全球有史以來最快的,投資人沒有考慮到整個市場變化那麼快速。以我曾從事的玫瑰園為例,93、94年市場形勢非常好,到95年猛的一個急剎車,市場立即陷於停滯。
三、政府沒有盡到保護外資利益的責任,讓他們投訴無門;政府效率低下,辦事拖延,這對於時間就是商機就是金錢的投資人來說,時間的風險有時是致命的。
四、外資與之合作的企業素質極差,有些企業不按游戲規則辦事,不尊重合同的嚴肅性。中國有獨特的一套游戲規則,外資無法適應。
正是在整個運作過程中,政府與民間都沒有切實保護好外資的利益,對他們殺雞取卵,使他們一朝被蛇咬,三年怕井繩,再也不敢輕易涉足大陸房地產市場。所以95-99年,外資(主要是港資)對大陸幾乎是談『地』色變。
但既然是資本,就必須要尋找機會,尋找出路。所以到2000年,我們又可以很明顯地感覺到,港資又把目光投向了大陸的房地產業。但這次情形與上一次有所不同。首先,因為金融風暴的影響,香港很多公司的財富蒸發了三分之二,港資的實力受到考驗,他們也需要尋找歐美資金及項目為合作伙伴,一起到大陸來;第二,他們的心理不同了,現在他們是寧願不投,也不能投錯,以前他們決定一個項目3個月就可以了,現在可能需要9個月。以港人的高效,為何做一個決策需要這麼長的時間?因為他們不僅要說服自己,還要說服歐美的合作伙伴。
那麼,外資究竟想要什麼呢?很多本地公司錯誤地以為,只要回報率高就能夠吸引到外資,投資人來了,本地公司給他一些文件,一份簡陋的可研報告,請他吃飯、上歌廳,就想吸引到1、2億的資金,這基本上是不可能的。我們試想一想,放在外商或基金經理桌上可能已有一千份簡陋的招商項目,憑什麼讓他們選擇你的項目?還有這些外商或基金經理本身就在尋求盈利機會,他們只有選准項目、達成交易纔有利可圖,所以請吃飯的應該是他們而不是尋求資金的企業。因此,國內的企業應該看清形勢,紮紮實實地做好基礎工作,為外資的進入創造一個良好的環境,而不是削尖腦袋去捉摸所謂的『捷徑』。憑我多年的融資經驗,我認為外資所需要的是:
一、退出機制。讓外資賠錢可以,但賠了錢必須讓他能夠退出。不要令外資血本無歸。中國以前沒有退出機制,現在仍然沒有,香港是通過上市退出,這是一條最好的出路,中國也正在朝著這方面發展。
二、外資需要執行資金的工具:需要合乎規范的、切實可行的、有相當深度而不膚淺的項目可行性研究報告、市場調研報告,需要成熟的專業化運作的顧問行來幫助執行,需要有效的法律保護。國外大都是這樣:一大筆投資只有幾個人運作,大部分工作交給專業的顧問行來做,讓專家來幫助執行,這樣可以最大限度地節省成本而達到最好的執行效果。但香港比較特殊,香港是由幾個大而全的房地產商所壟斷,很多專業的顧問行已沒有發展空間了。我認為中國大陸房地產業發展到將來,除了一兩家龐大的房地產企業維持全面開發以外,其他的都會通過顧問行來執行。
三、外資需要明確的法律及稅務政策的指引:很多外商對中國具有不同的執法標准頗有微詞,究竟什麼是合法和違法?每一個地方政府或企業都有不同的解釋。這一點令外商無可適從。稅務問題則是另一個令外商頭痛的問題,尤其是增值稅可以說是各有各的說法。再有一個就是政府的批文過程缺乏統一的標准。這就令某些企業自以為可以擁有某種特權。實際上,對於外商和基金經理來講,假如某企業說他們在稅務、批文、法律上有特權,只會弄巧成拙。因為在外商尤其是基金經理看來,這不是光榮,而是腐敗。他們會擔心萬一與此企業合作後產生了糾紛,恐怕有冤無處訴。
我想,中國房地產市場如果能建立上述三項機制,外資的進入將會重新掀起一個新的高潮。
至於有人擔心外資來了,特別是中國加入WTO以後,外資會對中國大陸本土的房地產企業形成威脅。我想這種擔心是不必要的。外資的優勢在於他們有錢有經驗,這在本土房地產業發展初期是一個絕對優勢,但是現在本土企業資金擴大了很多,也逐步積累了很多經驗,而且房地產業是一個地域性很強的行業,外資的優勢在逐步減弱,他們不可能再重復八十年代末九十年代初的時候對大陸房地產企業的壓倒性優勢了,他們會面臨著本土企業的猛烈挑戰,激烈的競爭將必不可免。
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