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中國有望在今年內加入世貿組織。在未來的5年裡,中國城鎮房地產市場會有怎樣的變化呢?
價格兩三年內不會有大的變化。我國的房子最『值錢』是北京,北京房子的價格全國最高,去年1至11月商品房銷售價格達到每平方米4129元高出全國平均售價2051元的一倍多。上海、廣州每平方米在3000元以上,福建、天津、遼寧每平方米為2070元。其中北京住宅平均售價為每平方米3995.7元,上海為3130.9元,廣東、天津、遼寧、福建在1936元至2745元之間(全國住宅平均售價為1915元),上述6省、直轄市是我國商品房屋價格最高的地區。江西、湖南、山西等地的住宅平均售價每平方米在1000元以上,其餘的都在1000元以上。
未來幾年房價走勢將是如何呢?
一、低檔房屋降價勢在必行
不要說80年代所蓋的住房,就是1992年至1998年竣工的部分住房,由於受當時條件的限制,也有半數以上質量不是很高,隨著房改進一步深化,二手房市場條件初具,這是構成低檔住宅市場供應量的第一部分,一旦上市的住房多了,售價將不可能『漲』而是『跌』;工廠企業自已也蓋了一些住房,大都是『鄉下鼓子鄉下打』——這些住房不如開發商建設的好,也只能算是低檔房,它構成了低檔房屋市場供應量的第二部分;一些配套不全、質量不好的住宅至今尚未銷售出去,構成了低檔住宅市場供應量的第三部分。這三部分低檔房的需求量從全國情況看,不會是想像中那麼大,但也不小,在今後三五年內,有些房屋有降價的壓力,有些質量和配套差的住房連降價恐怕也很難售出去。
二、中檔住宅價格難以下降
在中國第二超大城市北京,中檔住宅是指建築面積在120至180平方米之間,而在全國中小城市,80至100平方米也就可能算上『中檔』了。而目前市場上這種面積的住房都不很多,消費者也不多,北京對大於150平方米的住宅只有2%失『情有獨鍾』。這是因為北京市擁有100萬元的人不少但也不很多,但擁有二三十萬元的人是擁有100萬元的人的幾十倍甚至數百倍。不論在北京,還是在全國其他地方,在未來幾年內中檔住宅消費者絕大部分是現在有住房且又有一定經濟基礎的人,因為這部分人目前的住房面積低於80平方米以下,有許多家庭僅為五六十個平方米,迫切需要『以舊換新』,想購買更好、更新、更大面積的中檔住房,只需求品位、有好的設計、有好質量,80至120平方米『中檔』住宅需求將是巨大的,金融部門尚能夠提供70%甚至80%按揭貸款,購買這種住房的人就會越多,中檔低宅緊缺且需求量大,價格就必然難以下降。
三、樓市轉暖,高檔『豪宅』落價
2000年頭三季度,北京房地產綜合價格為每平方米8122元,同比稍有上揚(綜合價格指數在81點),持續走低的房地產綜合價格終於有所突破,開始觸底反彈。原因固然很多,但最主要的是,中國今年『入世』有望,申奧工作逐步展開,這對京城房地產市場起到了更大的激勵作用,寫字樓、高檔住宅等物業市場將看好。至於那些出奇的高檔『豪華』及『氣派』的所謂『豪宅』在京城雖有些市場,但市場份額不大,是由北京人的收入決定了的。上百萬元以至數百萬元的『東西』不但買不起,也沒有必要,況且北京人對小汽車也『情有獨鍾』。北京市居民家庭2000年人均可支配收入僅為10349.69元低於廣州(13621.83元)和上海(11718.01)
中國『入世』後,辦公用房可望走出『低谷』,價格也將上揚;而商品住宅價格在短期內有可能趨降,但中長期會有所上揚並趨於平衡,房價與收入之比將趨向合理,房屋平均售價隨著開放二手房市場,將有大幅度下降,花同樣的錢可以買到更優質的住房。
因此,中國『入世』後,國內房地產商在管理、服務和品牌形象的樹立等薄弱環節方面,受到的壓力將高於價格變動的壓力。
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