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合鋼房地產公司專家張海日前表示,無論從短期還是長期看,加人WTO對中國房地產市場無疑提供了一個極好的發展機會,總體上為我國房地產市場帶來重大機遇。
1.『入世 後我們能在家門口學到國外先進的房地產市場運作方式,加速國內中介市場的培育與成熟。我國房地產業處於市場化初期,沒有較成熟的運作模式,特別是中介市場一直是影響我國房地產業迅速成長的一個原因。隨著國外發達的中介服務組織來爭奪市場,國內的中介機構將與國際接軌,拿房產評估來說,目前國內主觀性很強的偏聽偏信方式不符合科學的標准,必須根據國際通行的方法制定細致的標准與程序,客觀地評估,美國21世紀不動產公司已經進入我國市場,無形中規范了國內中介交易市場。另外,還應學習國外先進的物業管理經驗與方法。我國物業管理成本高,效益低,西方發達國家幾十年甚至上百年的管理經驗,我國物業管理無法與人家競爭,只能是不斷學習西方的先進經驗,在學習中壯大,在成長中競爭。
2.我國開放的進程將因加入WTO的影響而加快,從而使外商、外資與我國民族經濟日趨融合;外商、外資大舉進入我國市場,勢必對我國房地產產生較大需求。
我國作為新興市場經濟國家對外商、外資極具吸引力,外商、外資進入我國市場,特別是服務貿易業的迅速發展,將對國內房地產產生多樣化的市場需求。商務寫字樓,酒店式公寓等高檔居住用房、娛樂等生活配套設施、倉儲設施及通用廠房的需求都會因此而增長。由於跨國公司僱員實行輪流外派制度,普遍采用住房租賃消費方式,房地產租賃市場前景更加廣闊。
3. 開放金融業是加入WTO的基本條件,而金融業的開放,海外金融機構的進入將促進我國金融業的開放,海外金融機構的進入將促進我國金融業的服務水平迅速提高,這就使對金融業依賴性極強的房地產業因此而得到強大支柱。
房地產業與銀行業、保險業、證券業的關系甚為緊密,房地產需要金融的支持,由於我國銀行業、保險業、證券業發展水平較低,金融技術落後,服務質量差,使房地產業運用資金的利息成本和交易成本過高,消費者很少能用明天的錢圓今天的住房夢,因而制約了房地產的發展。我國加入WTO,必然使金融業開放的步伐加快,海外金融機構的進入固然會對國內金融機構產生強烈的衝擊,但同時也將引進先進的金融技術,回憶國內金融業的改革和經營范圍的拓展,推進金融產品創新,促進金融業的競爭,使金融業的服務質量迅速提高。這將有效地促進房地產證券化和刺激房地產市場的需求,促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現住房的超前消費,並進行房地產投資及房地產金融投資。
加入WTO在對我國房地產市場帶來重大發展機遇的同時,也對我國房地產業帶來嚴峻的挑戰,特別是對從事房地產業及相關產業的企業來說面臨著強大的國際競爭。房地產業在我國是成長性產業,具有巨大的發展空間,國際上有實力的房地產公司早已垂涎欲滴。加入WTO對於我國企業來說,市場競爭環境將發生根本變化,企業由主動開放市場轉變為被迫開放市場,跨國公司勢必大舉進軍我國房地產業,使企業不得不面對日益強烈的競爭壓力。專家張海表示,加入WTO我國房地產業將面臨以下幾個方面的嚴峻挑戰:
1.投資。國內的大型國有開發企業大都是政府支持的,一般的開發企業資金相當弱,如一些具有一級開發資質的開發商或綜合開發公司的注冊資本要求只有1000萬元人民幣。當我國進入WTO的門檻,外資銀行進來時,我國房地產開發商在外資銀行面前是否有足夠的資信呢?外資銀行會將貸款給曾經與其有聯系業務史的開發商,國內的大多數開發商還未真正具備這一條件。
2.差距。目前國內的開發商在建設普通用房方面已經有了一套自己的辦法,而且在國內同行業的競爭中,這種模式也較為成熟。但在建築上引用新技術、新材料方面,我國開發商並無優勢可言。譬如在建設一些高檔項目時,房地產開發商在選用什麼樣的設備、材料,並沒有形成自己的一套行之有效的方式方法,總是被動依靠建築設計單位或施工單位的技術力量。在高檔項目的開發中(如寫字樓、酒店、高檔公寓等),國內開發商經驗不足。在這種綜合技術能力和實力走向國際化的過程中,國內的開發商仍有相當大的差距。
3.市場。在有形建築業高度市場化的今天,我國建築業的成本優勢就在於低價勞動力可以蓋出較為省錢的房子,但這種優勢即使存在,當我國跨入WTO的門檻時,這種優勢便成為所有房地產業開發商們所共享的,而不被國內開發商獨享。國外開發商進入國內,在建築工程承包市場上,與我國建築業同行是在同一條起跑線上。假若考慮其他方面的因素,外商有可能還會享受到更低的建築成本。房地產是一項大眾化的產品,在市場競爭中,國外大的財團更會以經濟實力和國內開發商們展開激烈的競爭。(王震傑 董時紅)
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