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今年上半年,全國的房地產開工面積比去年同期增長了29%,銷售面積增長了31%。全國35個大中城市的商品房價格平均上漲2.5%,其中北京的漲幅最大,為25%。是否意味著房地產市場正處於牛市?當然也有人擔心房地產市場有點過熱,甚至有人擔心出現泡沫。就這些問題,我們請三位業界精英蔡育天、王石、任志強談了他們的看法。
記者:如果把房地產市場比作股市的話,你們認為目前的房地產市場的發展正處於哪個階段?
王石(萬科集團總裁):當然是牛市。
蔡育天(上海房屋土地資源管理局局長):是牛市。從上海來說,已進入了新一輪的發展周期。
任志強(華遠集團總裁):我個人認為,房地產市場是一個剛剛開始的過程,既不是牛市也不是熊市,是一個平穩上昇的過程。
記者:如果是牛市,那麼這個牛市會維持多久呢?
王石:應該是15年到20年,它和人均GDP相關,人均GDP到4000美金時,就進入了一個穩定的持續的高速增長。現在上海、深圳,人均GDP已到4000美金以上,廣州、北京是3000多美金,其它城市基本還在1400-1500美金,所以它的增長僅僅纔開始。
任志強:從中國的住房情況來看,和世界上的差距還很大,2000年的統計數字顯示,國內的人均的居住面積還不到10平方米。美國人均居住面積早在八十年代就已經超過了45平方米,大多數發達國家維持在35-45平方米之間。我們要追上發達國家目前的水平,可能要努力30年。
蔡育天:現在上海市房地產業的增加值佔國民經濟的5.3%,到十五期末估計佔GDP的7%,現在還是投資大於消費。
記者:能不能用一條曲線來描繪一下房地產發展的趨勢呢?
王石:說到牛市,它的曲線是上昇,如果說它是熊市,曲線則下降。既然是牛市,應該是波浪式上昇。
蔡育天:住宅消費這一塊是朝上走的,在走的過程中,有時熱一點,但總的趨勢在慢慢地朝上走,有時走得快一點,有時慢一點,不會大起大落。
任志強:從目前整個城市的住房情況看,房地產市場可能支橕二三十年,是一個比較平穩的增長過程,不是一個持續的高增長。但近十年,卻是持續的高增長。
記者:整個大勢是向上,就是說供需與價格都會呈現明顯的增長。但有人認為,北京的房價有下降的空間,為什麼呢?
王石:北京今年的房價高速增長,並不是高檔和中檔的價位上去了,而是原來很多的普通住宅、微利房的供應數量少了,把平均價拉上去了。如果細分,中檔價位還有下降的空間。
任志強:我覺得現在的房價並不是很高的水平,官方認為價位較高,沒有把居住人群分類,而是把最低收者和最高收入者一樣計算的。假定把50%以下的中低收入者刨掉,用收入去計算現在的住房收入比,應該說不是很高。
蔡育天:現在不能籠統地說整體房價提高多少。政府對房價重視是必要的,但重要的是分析本地市民當中的普通老百姓的住宅消費,這個價位怎麼樣。我建議,分析價格時,要把握住高、中、低三個檔次,關鍵是中檔。比方說80%的上海市民是中檔消費,這一塊的價格不上昇,說明價格是合適的。
記者:在北京,每平方米在4000-6000元左右的樓盤比較多,和上海相比有一定的差距,造成這種差距的原因是什麼?
王石:形成這個差別說明這個城市有它的特殊性的地方,重要的是北京市場沒有充分放開,只要充分放開,可提供各種選擇,它的價格應該會降下來。
任志強:如果6000元以上價位的房子佔多數,說明這個市場是存在的,市場需求也是最大的。從現在銷售的情況看,這個空間還很大。
記者:有人說目前北京有60-70%的普通老百姓仍然持幣待購,還有些開發商認為經濟適用房是政府的事,怎麼看待這些問題?
任志強:從北京市場供應情況看,不持幣待購的人在市場上也有很多,市場的需求量很大。目前應該把那一千元錢、兩千元錢的房子擱到社會保障體系裡去調控,它是政府特定的一種東西,是一個特殊產品,不能叫真正的商品。
王石:微利房是不是政府行為?也不一定。比如說上海,有三萬元一平方米的房子,也有一千元錢一平方米的房子,總不能說一千元錢的房子就是政府行為?北京的政府要花大力氣來營造福利房,在這種過渡中,政府行為非常必要,而上海的市場非常成熟,即使有便宜的房子,也是開發商開發。當然政府對這一塊應該給與專門政策的傾斜。
記者:一說到泡沫兩個字,許多人都對IT業的泡沫心有餘悸。就目前房地產而言,究竟應該怎麼看待這個問題?
王石:現在,有人認為是過熱,有人認為是趨熱,我覺得趨熱更准確。
蔡育天:現在還沒有過熱,如果市場機制比較完善,過一段時間會降溫。如果真的冷下去,那就更可怕了。
任志強:需求低於供給,叫過熱,投資過大需求不足,也叫過熱,現在不是過熱,是市場的自我調節。
記者:有人擔心照此發展下去出現泡沫不可避免,這是不是真的?
任志強:不會,泡沫的基礎就是大部分購房者是用於轉讓,而不是自己使用或者出租。如果是實實在在的需求,就不會有泡沫。
王石:1992年,全國形成了房地產熱,當時主要以實物分房為主。現在90%的房子商品化。海南省出現房地產泡沫,主要是土地問題,比如說拿了200萬定金,把這塊地簽下來,在一個禮拜內轉手,中間就會贏得6000萬到8000萬的差價,就像擊鼓傳花一樣,價格自然上昇,結果形成了泡沫。
蔡育天:當時誰都沒經驗,一開放,大量的投資商進來,從住房結構、消費群體、整個政策環境來說,都不成熟。
記者:一個成熟的市場環境應該具備什麼樣的條件?
王石:有四個因素,大的經濟環境、政府的宏觀調控和規劃力度、消費者是否成熟、發展商是否理性。
任志強:產權清晰,交易費用要降低,取消不合理的限制條件,比如在北京,哪類房屋不能進入二手市場,哪類房子不能進入一手市場等等,都要照放。
蔡育天:土地的供應機制要合理,個人的權屬要有消費保障。
記者:北京跟上海相比,有哪些不同的市場環境?
任志強:上海的市場化程度比北京要好。上海所有的內銷房、外銷房、劃撥土地用房、經濟適用房和拆遷房合並為一種房,在產權制度、供應對象、交易方式上都市場化,土地出讓和拍賣采取市場化行為。如果市場充分開放,比較容易進入,進入北京市場跟進入上海市場是兩個完全不同的概念,比如說拿了2000萬元到上海投資,很容易進入,在北京,東南西北都找不到。1999年上海大概有3000多家房地產公司,北京只有400多家,說明北京的門檻高於上海。
王石:上海是在市場充分開放下的宏觀調控,北京剛好相反。政府的特點非常明顯。蔡育天:上海市政府比較注重市場的公平、公開、公正的原則,立法比較完善,且嚴格執法,市場秩序發展良好。不僅降低了開發商准入的門檻,同時也降低老百姓入市門檻。 (田軍 王婭麗)
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