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面對外資在中國進行的大規模圈地及投資行為,中國房地產企業將作何反應?日前,大連萬達集團董事長王健林以《中國房地產宣言》的形式明確表態:入世是中國第四次開放的標志,中國房地產企業要做好充分准備,一定要打好此番市場大戰,讓民族房地產業在更高層次的開放中進一步發展壯大。
王健林認為,加入世貿組織是中國第四次開放的標志,也是第四次中外市場大戰的開始。第一次對外開放以兩次鴉片戰爭中簽訂的一系列不平等條約為標志,中國是徹底的失敗者。第二次對外開放是指二次鴉片戰爭後洋務運動的出現,但也伴隨著中法戰爭和《中法新約》的簽訂,甲午戰爭和《馬關條約》的簽訂,使中國國家主權喪失殆盡。第三次對外開放是由鄧小平先生領導並延續至今的對外開放運動。入世標志著中國的對外開放進入到嶄新的『第四次開放』階段。
中國房地產業能否挺住
入世後,為數可觀的境外資金將以基金形式進入中國的房地產市場。同時,國外的開發和居住理念也在迅速影響並改變著國內的企業結構和人們的居住觀念。面對種種擔懮與猜測,王健林呼吁業界要正視外資企業的進入,認清自身的優勢與處境,其主要觀點是:
資本的衝擊不會導致『天翻地覆』。入世後國外的房地產開發企業可能會重點進入國內幾個或十幾個主要城市,擠壓該區域的房地產企業的生存空間。但從全國來看不會產生嚴懲影響,在巨大的市場空間中,幾百億的資金進來根本不算什麼,上千億資金的影響也不會很大。況且外資雖會比較明顯的增加,但不會『蜂擁而至』,因為該進入的港、澳、臺和東南亞投資多數早已進入,歐美資金份額雖有望增加,但受地域文化等因素的影響,絕不會長驅直入。入世後,為數可觀的境外資金將以基金形式進入中國的房地產市場,比獨資公司、合資公司的形式更加靈活,風險的可控制性更強,退出的渠道也更方便,這將大大拓寬我國房地產企業的融資渠道。
大浪淘沙,國內企業仍然主導市場。國內房地產市場重組會加快。預計5-10年,目前90%以上的國內房地產企業會在競爭中消亡,國內會逐步形成百家以上,百億元年收入以上,跨區域經營的房地產企業。雖然外資房地產企業在中國的絕對市場份額有所增加,但從總體上看,國內房地產企業將不斷壯大,會形成一批足以抗衡外資的房地產龍頭企業。
王健林在(中國房地產宣言)中提出:『業內許多人士認為,中國房地產企業普遍規模小,技術水平低,對國際慣例了解較少,在入世後激烈的競爭中很可能一敗涂地。這種悲觀論調其實是對國內外房地產業發展狀況缺乏科學認識的表現。與以往三次開放不同,對於入世,中國政府已經作了比較充分的准備,拿房地產業來說,已經走過了20年的歷程,有償使用土地已經成為一種慣例,投標和競買成為獲得土地的常規途徑,住房制度改革比較徹底,住房商品化觀念深入人心,房地產金融、房地產估價、房地產中介、房地產諮詢、物業管理等相關服務業也得到了較充分的發展。部分公司也普遍建立起了現代企業制度,房地產開發的市場化運作程度非常高。同時,房地產業是較早對外開放的行業,以港、澳、臺投資為主的東南亞投資早就以競爭者的身份進入了大陸,使大企業開始接受「熱身賽」的訓練。這種發展背景孕育了中國房地產業頑強的生命力,也使房地產企業在誕生之初就遠離行政力量的呵護或乾預。』
中國房地產業取勝策略
《中國房地產宣言》認為:中國房地產企業在這場大戰中取勝必須掌握如下策略:
首先,加快企業資產重組,提高集約化水平,實現資本擴張,這是目前中國的房地產企業必須面臨的選擇。由於總體規模較小,全國有近5萬家房地產企業,平均每家資產不足3000萬元,其中具有一級資質的只佔1.44%,平均年開發量不到1萬平方米。企業規模小不僅導致成本高,效益差,也很難獲得資本支持。從規模經濟角度看,無法與國外大的企業競爭。全國應盡快組建起100家左右,年銷售額在100億元以上的房地產公司,以適應入世後房地產市場競爭的要求。
其次,要提高企業的專業化水准,走品牌競爭之路。
第三,加快房地產企業改制,提高企業素質。同時做到『兩個不要』,即不要純國有企業,不要純家族企業。
第四,建立創新機制,領先競爭對手。所謂創新是指合理適度的,是產品本身實實在在的進步,而不是從理論上劃分第幾代住宅,搞營銷花樣。
第五,確定『作戰區域』,講究作戰策略。房地產企業需要進行整合,但有一些小企業可能不願意參與,這些小企業要生存下去,就必須講究策略。入世後國外規模較大的開發企業將主要在中國的大型、特大型城市從事開發活動,無暇顧及中小城市的市場,規模較小的開發企業應當轉向中小城市和城鎮從事開發活動,暫時避免與外資企業『正面交鋒』。一小部分中小型房地產企業即使留在大中城市開發,也應發揮比較靈活,見縫插針的優勢,開發處於市場空白的中小型項目。(王紅月)
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