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隨著二手房市場日趨活躍,二手房價格越來越引起人們的關注,由於買賣雙方的角度不同,心態各異,賣方總喜歡拿同地區商品房來類比,開價與商品房差價不大。而買方總強調一個『舊』字,把它貶得一錢不值。因此,二手房價格也就變成了霧裡看花,其實,只要真正站在市場的角度,以房屋的市場價值為基礎,以供求關系為參考,具體分析測算,二手房的價格還是有規律可循的。
在二手房價格的測算上,要抓住以下三大因素:
房屋因素首先,房屋竣工後即進入折舊期。按照理論折舊率,混合一等結構房屋的折舊期限為50年,每年的折舊率為2%。其次,一般舊房的套型落後,使用不便,功能陳舊,在這方面是無法和新建商品房相比的。此外,朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產生一些影響。
環境因素環境因素比較復雜,既有自然環境,也有社會環境,既有大環境,也有小環境,在同一地段,舊房的小區環境是無法和新建商品房類比的。比如小區平面布局、設施、綠化甚至房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環境,在同一土地級別地區,有些地區適合經商,有的地區則適宜居住。此外,該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中小學區,都會對房屋價格產生較大的影響。
心理因素如果不是在價格上有較大的誘惑力或其他特殊需要,人們是不願意買舊房居住的,新、舊房價格相差不大,人們對買舊房的心理障礙就無法逾越。
綜上所述,我們試著這樣來測算二手房價格,以同地區商品房價格為基准:
1.房屋因素
(1)折舊:年折舊-2%
(2)套型:『三小』套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基准價;若是樓頂另-5%
(4)朝向:無朝南外門窗-5%
2.環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
3.心理因素:-8%
現在我們舉一個實例來驗證一下。
房屋坐落:某小區一小套住宅,建築面積51平方米。
土地級別:二級地區。
房屋結構:混合一等
套型:『三小』套型-10%
建築年代:1988年,折舊期12年-(12×2%)=-24%
樓層:共七層,此房位於二樓-3%
朝向:南北
物業管理:非小區、無物業管理-10%
學區:重點中小學+15%
心理因素:-8%
當地商品房價格為:4500元/平方米
4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此,此房的實際成交價格為14萬元整,每平方米為2745元。
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