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在家電大戰中慘淡經營的數源科技本月12日宣布,將更改原定2.1億多的彩色顯示器出口技改項目投資,用於在杭州的智能化樓宇開發。無獨有偶,經緯紡機、湖北車橋及黎明股份等非房地產行業上市公司,也紛紛在國慶節後刊出公告擬投資房地產項目或置入房地產資產。伴隨國內商品房平均價格節節攀昇,上市公司投資房地產驟然昇溫。
上市公司投資房地產此前的一波熱潮發生於九十年代初期,當時湧現一批房地產企業上市融資。在深圳證券市場上,早期的本地股以房地產公司居多,如深萬科、深振業、深寶安等。然而,九十年代中期房地產開發過熱,及國家宏觀經濟調控,使房地產業漸漸與資本市場『隔離』。按1995年的一項政策,房地產行業的企業被列入暫停上市的對象。直至今年年初,房地產企業上市的禁令纔取消,金地集團和天鴻寶業首批重登證券市場融資,天房集團隨後在9月上旬上市。一級市場上,房地產企業融資的『開閘』,引發了現有上市公司投資房地產的熱潮。僅10月11日和12日,就有3家上市公司宣布擬投資房地產業10億元左右。
此番房地產投資熱的力度,比起去年的上市公司網絡熱潮有過之而無不及。從公開信息看有三大特點:一是非房地產上市公司出巨資涉足房地產項目,二是房地產企業借殼上市,三是大股東在重組上市公司時把房地產項目或資產大量置入。
數源科技涉足房地產項目,系非房地產上市公司看中房地產業誘人發展前景的典型。數源科技的主營業務原為傳統的信息家電產品,受彩電業行業不景氣的影響,公司上市後第二年即出現虧損。1999年發行新股時原打算出資2億多投入彩色顯示器出口技改項目,當時預測該項目投資可每年新增利潤總額5097萬元,投資收率達23.6%。但由於歐美、日本經濟的回落,公司彩色顯示器出口受到較大衝擊,出口量銳減。數源科技稱,更改募集資金使用項目,投資建設智能樓宇,可獲取高利潤行業的穩定收益,推進公司產業結構的調整。從最初的彩電生產到轉型網絡業,參股網絡公司,生產機頂盒,如今又涉足房地產業。數源科技的產業結構調整可謂始終跟著熱點轉,此次投資房地產業又會帶來何種回報?據公司方面稱,杭州房地產業目前利潤豐厚。有關資料顯示,從去年下半年以來杭州的房價一路猛漲,一些新的樓盤已經比兩年前的開盤價漲了一倍以上。
今年以來,先後有世茂股份、福建豪盛等多家公司通過重組,由房地產企業借殼上市。世茂股份的前身萬象集團,原在上海南京路上經營百貨業,去年掙紮在經營虧損的邊源。原控股的上海黃浦區國資辦讓出第一大股東位置後,從事房地產開發經營的上海茂茂投資發展有限公司借殼上市。民營企業世茂投資入主後,世貿股份開始淡出百貨業,轉型房地產業。
世茂股份在上海浦東金橋建造世茂金洋花園,重點發展中高檔的別墅,項目總投資達12億元左右。另外,在北京開發總建築面積達118.5萬平方米的呼家樓商務居住綜合區,其中公寓住宅67萬平方米。世茂股份大量投資房地產業的效益,短期內難以體現在報表上。但明年樓盤開始預售後,公司業績的預期將有提高。
網絡熱成了『燒錢』行動,生物醫藥熱遲遲未見投資回報,投資高科技又因美國經濟疲軟而降溫,那麼,房地產投資熱又能給上市公司帶來什麼呢?值得注意的一個現象是,盡管房地產業如今被稱作暴利行業,但現有房地產上市公司的業績與行業背景呈背離。2001年中期,房地產上市公司的整體業績平平,甚至有近半數公司出現每股收益同比下降。天鴻寶業年初上市曾被捧為『寶』,孰料該公司卻在2001年中期加入了業績預警的行列,淨利潤由上年同期6110.96萬元減至807.51萬元。天鴻寶業中期滑坡一方面因為上市前業績含有大量非經常性損益的水分,另一方面反映出熱銷市場上的殘酷競爭。天鴻寶業在京開發回龍觀和曙光花園,其客戶主體正是目前橕起房地產市場的個人消費者。但由於部分樓盤未能按計劃銷售,在銷房屋戶型較大,周邊項目增多,市場競爭加劇的原因,銷售狀況不甚理想。天鴻寶業上半年利潤主要來源是曙光花園一期工程,公司承認該項目在市場競爭中落後的現實。
與此同時,中遠發展在滬開發的中遠兩灣城獲得第二屆上海優秀住宅金獎,作為上海市內環線內最大的舊區改造項目,樹立了較好的市場品牌。中報顯示,中遠兩灣城一期(I)工程已全面竣工,實現銷售率98%,一期(II)實現銷售率61%。但如此旺銷的商品房,銷售毛利率僅22.7%,中遠發展並未從中獲得高額利潤。2001年中期,中遠發展主營業務收入同比增長189%,主營業務利潤僅增長14%,淨利潤更是滑坡22%。
天鴻寶業和中遠發展的經營現狀,說明上市公司對房地產熱應有冷靜的頭腦。其實,一些公司現在忙於投資房地產,有可能已經在趕晚集。在房地產較熱的時候涉足,不僅投入成本高,而且存在市場今後有變數的風險。房地產行業是一個周期較長的行業,且所需投資資金巨大,絕不能把房地產投資當作一種短期行為。而目前房地產市場仍存在虛的成分,建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾今年8月提醒:『目前的房價是虛高』。
據悉,為了給持續上漲的房價降溫,建設部將采取加大經濟適用房投入的措施。看來,有必要給上市公司提個醒,小心投資房地產重蹈前幾次投資熱的覆轍。昔日風光一時的深圳地產股現有多個倒下,足以說明房地產這口飯不好吃。特別是那些非房地產上市公司涉足房地產尤其要理性,其一,應認清房地產業的周期性冷暖;其二,防范投資房地產反倒把原來的主業拖垮;其三,充分預計到競爭加劇後可能面臨的利潤率下降。(張煒)
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