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2000年中國住房建設拉動經濟增長1.5個百分點。與此同時,房地產經濟的增長方式正由速度規模型向質量效益型轉變。而質量效益的大幅度提高,將依賴於住宅產業化的大發展。當今中國,居民住房消費水平持續增長,全國城鎮個人購房比例已達70%以上,上海、江蘇、廣東、四川等地已超過或接近90%。面對旺盛的需求和廣闊的廣場,我們必須盡快地推進住宅產業現代化的進程,建造出符合人民消費意向的高質量的新一代住宅。住宅產業化是保持市場有效供給的基礎,是加速國家產業結構調整和優化的動力,是促進住宅建設持續穩定繁榮發展的保障。
中國明確提出住宅產業的概念是在二十世紀八十年代末期,但是其發展步伐在不斷加快。
1、住宅產業政策逐步健全
『住宅產業是一個政府重視並依賴於政策支持的重要產業』。中國政府十分重視住房問題,並積極發展住宅產業。從1996年到1999年,建設部先後下發了《住宅產業現代化試點工作大綱》、《1996-2010年建築技術政策》、《關於推廣應用住宅建設新技術、新產品的公告》,以及《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量的若乾意見》等一系列有關住宅產業的政策和實施文件。上述一系列文件的發布和相關政策的出臺,逐步形成了中國住宅產業現代化的實施框架,這個框架主要包括:住宅技術保障體系、住宅建築體系、住宅部品體系、住宅質量控制體系和住宅性能認定體系。這五個體系的系統完善和實施是當今推進中國住宅產業現代化工作的中心內容。
2、產業結構的調整和優化使住宅產業開始走向規模化、集團化、品牌化
實現住宅產業現代化有四個基本條件:一是要有基地,二是要有一批骨乾企業,三是這些企業要有品牌,四是這樣的企業要具備一定規模。國外住宅產業的發展過程也說明:住宅產業的規模化、集團化是這個產業成熟的標志。
隨著我國住房體制改革的深化,尤其是近五年來,政策的引導、市場的繁榮、科技的進步、現代管理水平的提昇,已為我國住宅走向規模化、集團化的形成創造了一定的條件。據統計,我國最大的10家住宅開發商年平均竣工面積達到近30萬平方米,平均資產達到100億以上。北京71家一、二級開發商,佔開發企業總數的15%,開發總量佔一市開發量的42%,天津、上海等大城市比例大致相當,這說明我國住宅開發已經初步形成了一定的資本集中態勢。我國加入WTO之後,這種態勢將進一步擴展。
3、科技成果轉化速度加快,對傳統產業的改造初步得到改善
中國住宅產業雖有較大的進步,但由於受到傳統體制的影響,缺乏有序的產業整合和企業間的相互協調,還達不到高度的組織化,制約了住宅建設增長方式的轉變,為了改變這種狀況,中國政府提出以科技為先導,用現代科學技術改造提昇傳統產業,提高住宅產業的技術水平和住宅建設的整體效益。經過多年的努力,建築科技事業蓬勃發展,到2000年底,科技對住宅產業化發展的貢獻率已經達到31.8%,比『八五』末期提高了6.4個百分點。國內的建築科技交流空前頻繁,信息的擴散速度加快,范圍加大。國外住宅技術的引進時間縮短,開發企業開始跳出舊有的經營理念,直接吸收國際市場最新的發展模式,大膽地借鑒先進的生產技術,強化自身,並把商品住宅的定位瞄向國際水准。傳統產業的固有模式正在被高新技術的發展所打破。
2001年3月份建設部推出建設科技『十五』計劃,提出了加強技術創新的七個重點領域,引導企業加大技術創新投入,建立與市場經濟體制相適應的技術管理制度,通過開發推廣,示范高新技術,使我國住宅產業再上新的臺階。
4、住宅部品體系進一步完善加快了住宅的更新換代
中國是一個半工業化國家,住宅的部品生產與發展由於受到工業化水平低的影響,在很長一段時間裡徘徊不前。1994年我國建築市場上所能提供建築材料和部品僅四千種,不但滿足不了需求,還保證不了質量。『九五』期間,這種局面發生了巨大變化。中國鋼材、水泥、玻璃產量保持世界首位;1993年中國的建築陶瓷和衛生陶瓷產量也已躍居世界第一;1996年中國電梯成為世界第二生產大國;化學建材產品生產能力成倍增長。
中國的住宅部品體系的建立已經開始步入新的發展階段,這就是以工業化的生產方式生產通用部品,形成標准化、系列化、配套化,實現社會化的供應。現代住宅所具有的較高舒適水准,在很大程度上取決於住宅部品的品質,隨著經濟的快速平穩增長,人們對住宅部品在舒適性、安全性、耐久性等方面提出更高要求。住宅的更新換代首先要看部品的更新換代,在這方面中國將盡可能以最短的時間縮小與發達國家的差距。
5、堅持可持續發展戰略逐步實現節能和環保目標
①中國是一個能耗大國,能耗總量排在世界第二,1998年建築能耗佔全國商品能源消費的27.6%,與住宅相關的采暖能耗佔采暖與空調能耗的85.6%。中國的70%的國土面積處在采暖區,而這部分地區的建築面積是全國的1/2。我國的建築面積計算采暖能耗是發達國家的3倍。因此,中國政府一直十分重視住宅的節能問題,通過產業的結構調整,大力開發住宅的節能和牆體改革。1986年建設部發布第一個節能標准,即《民用建築節能設計標准》(采暖居住建築部分)(JG126-86),節能率為30%。1994年9月建設部成立節能辦公室,設立了建築節能工作協調組。1995年12月,建設部發布第二個節能標准(JG126-95),要求在1980年到1981年住宅通用設計的基礎上節能50%。2000年2月,建設部發布《民用建築節能管理》(簡稱『76號令』),從法規方面對建築節能給予規范,並於2000年10月1日起執行。
到1998年末,全國已達標的節能建築超過1.41億平方米,其中北京、天津兩市佔了2/3。另有7個省在不斷增加節能建築的面積。與此同時,牆材改革也在全國范圍內展開,取效明顯。如上海市新型牆體材料由1991年的13.4%,提高到2000年95.6%,提高了82個百分點,新型牆材品種由原來的種,發展到現在的31種,為國家累計節約土地16800畝,節約能源110萬標煤,綜合利廢1280萬噸。在2005年的節能基礎上再降低能耗30%。
②在中國跨世紀發展進程中,環境和資源狀況已經成為突出的制約因素。中國的人均水資源佔有量排在世界第110位,不到世界人均水資源值的25%,是一個缺水大國,而另一方面水污染又比較嚴重。大氣污染同樣不可低估,中國已成為世界三大酸雨受害國之一。保持國民經濟持續快速和健康發展,是我們的長遠目標。中央政府連續兩年開會把環保工作看作是經濟建設的重要組成部分。因此住宅產業必須成為資源節約型產業,也必須成為環保型的產業。
環保作為一個新型產業在住宅領域中的作用日趨突出。如,開發應用綠色建材;中水回用處理技術;雨水收集利用技術;太陽能、風能和地下熱能等潔淨能源利用技術;垃圾處理和廢水排放技術等已被大量推廣應用。綠色生態小區在許多城市相繼建成,受到人們的關注。生態、環保已成為住宅建設中的一個永恆主題。
6、數字化、信息化技術使住宅智能化水平大幅度提高
中國政府對住宅建築智能化發展給予高度重視,國家經貿委頒布的《國家『九五』重大科技開發指南》、建設部頒布的《中國建築技術政策》和信息產業部頒布的《2000年電子信息產業導向》都將智能建築列為發展重點。自九十年代中期以來,智能化系統技術從『智能化大廈』領域,開始向住宅小區延伸,首先在大中城市和沿海發達地區逐步發展起來,各地建立了許多示范小區,使住宅智能化技術得以迅速擴散,並形成住宅產業的一個重要分支系統。經過近十年的推廣,數字化、信息化網絡技術已廣泛進入中國的普通家庭,人們在居住安全保障,信息傳遞,管理自動化,文化娛樂方面都獲得了提昇。尤其是在住宅信息傳輸方式上,許多新建的住宅小區中都已形成寬帶網絡,帶寬達到100M進小區,10M進戶,這樣的智能化配置水平與一些發達國家相比已無差距。
7、建造技術提昇住宅建築體系取得階段性突破
①為了在關鍵建造技術上有較大突破,建設部發布了《建築業十項新技術》,有力地推動了住宅建造水平的提高,有助於克服住宅建設中的質量通病。全國住宅的工程質量合格率逐年上昇。
②由於新型結構住宅建造技術的開發研究和不斷完善,使住宅在承重體系方面有了新發展。如混凝土框架結構和砌塊結構已逐步取代了傳統的以粘土磚為主的混合結構。預應力施工工藝為住宅大開間的形成提供了技術支持,深圳應用此項技術於1999年建成了國內最高的公寓住宅樓(160M)。中國的鋼結構住宅建造技術也有所發展。近兩年間,在長沙、廣州、天津、河北及山東省都陸續建造了鋼結構多層和高層住宅。五年後,上海將建成50層的超高層住宅樓。
③我國目前的建築業隊伍有3500萬人,承擔了全部固定資產投資60%以上的工作量。因此,提高企業的技術裝備水平是實現產業現代化的關鍵一步。1998年全國四級以上的建築企業技術裝備率達到人均5127元,動力裝備率達到人均4.34千瓦,這比改革開放初期已有了長足進步。
盡管如此,我國住宅產業仍處在初級階段,屬勞動密集型產業,產業化率僅為15%,施工企業人均年竣工面積長期在20多平方米徘徊。『十五』期間,我國將通過政策引導和技術創新機制的建立和完善,改變這種狀況,逐步使建築業真正成為一個支柱產業。
④在中國住宅建設中,家居裝飾業的總產值以每年平均遞增45%的幅度,1999年達到1200億元,是1990年的40倍,預計二、三年內,可以達到2000億至3000億元。家居裝飾業是住宅產業化的重要組成部分,關系到整個國民經濟的拉動作用,關系到中國商品住宅的發展方向。照此發展,有望在3-5年的時間裡,這類住宅會取代目前無室內裝修的商品房。
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