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外銷物業起始於中國經濟改革開放中期的九十年代初,是國家為吸引外資,創造良好的投資環境,並給來華投資、工作的海外人士提供高品質生活的居家場所而采取的特殊優惠政策。如同當年外匯券作為中國獨特現象的貨幣政策,經歷了興起、盛行、衰落,最終退出流通領域一樣,外銷住宅最初主要在境外銷售,即使在國內銷售,購房者也需持有外籍護照,並以外幣支付房款。普通百姓即便有錢、有外幣,也無法購買。最初的涉外住宅的住戶則全部為海外人士,所聘的物業管理公司大多為境外的專業公司,物業管理服務費的收取標准以外幣進行計價,采取的管理模式與服務方式也是借鑒境外較成功的模式與方式。因此,在當時無論是對於涉外住宅購房者還是租用者,他們所享受的服務方式,均為少數人的特權。隨著國民經濟的迅速發展,市場經濟逐步替代計劃經濟,國家和個人的財富有了極大的積累,早年涉外住宅的特權與象征已慢慢逝去,房屋銷售已基本不分內外,內銷房的品質極大提昇,大量國內成功人士購買或入住涉外住宅,迅速崛起的國內優秀的物業管理公司不斷進入外銷住宅的物業管理領域。盡管有了這些巨大的變化,但涉外住宅已引進的境外先進的物業管理模式和服務方式,與國情緊密結合,已深深植根於中國物業管理這片土壤中,並不斷地發展與完善,而且涉外住宅物業管理所培養的人纔和積累的經驗,已成為目前各優秀物業管理公司的生力軍和寶貴財富。
一、涉外住宅的特點
(一)房屋環境品質好、售價高
涉外住宅的發展商通常為國內外具有經濟實力的大型地產公司。他們不僅重視對房屋的格局、戶型、使用功能及個性化的設計,亦對選擇和使用高檔次的建材、設備以及施工質量有嚴格的控制與要求。尤其對小區整體環境的設計,如保安監控、園林小品、人車分流以及水、電、氣供給設施及附屬會所,更不惜重金投入。在滿足業主內部居住需求的基礎上努力營造享受外部環境的高檔次的感受與氛圍。這也是涉外住宅不同於普通住宅的重要區別之一。加之諸如土地使用及營銷推廣等費用,無疑將房屋售價定位在高水准之上。
(二)物業管理費標准高
由於涉外住宅的上述特點,形成了其管理費必然高出普通住宅的幾倍甚至十幾倍,這其中的理由有以下幾個主要方面:
1、高檔次的硬件設施、設備的維護、保養決定了日後管理運行成本的高支出,以此纔能保證居住空間的安全、可靠、方便與舒適。如涉外住宅的多層住宅通常配有多部高檔電梯,這在普通住宅中則難以做到,亦是無法承受的。此外,公安部門對涉外住宅配備安全消防監控系統也是有明確要求的,而對這些系統日後的維護保養費用亦非普通用戶所能夠負擔。
2、發展商在規劃設計、建造涉外住宅時,考慮到銷售對象對環境品味的需求,也會以相對較低容積率的代價換取小區整體環境的優美,即修建大片的綠地與園林小品,建造寬闊的社區馬路,提供充足的泊車位與豪華、寬敞、明亮的大廈大堂,這些高成本的投入,無疑會贏得那些非常講究生活質量的購買者的青睞。當然,也會很自然地增加日後管理費的支出。
3、對於一個成熟的購買涉外住宅的用戶來說,當他下決心投資或購買一棟房屋時,應該或必然有良好的心理承受與經濟負擔能力,即充分考慮除購房支出外,日後高額的物業管理費支出也是必不可少的。據有些統計資料顯示:高檔房屋使用期間(50-70年)所需花費的管理費用通常為房屋售價的50%左右,這尚不包括房屋的中、大修及更新改造費用。而普通住宅在這方面的支出則明顯低於高檔住宅。
4、目前北京涉外住宅的物業管理費通常為5-13元/月/平方米,這也是不同類型的住宅根據自身的規模、檔次而制定的。根據『保值增值』--物業管理者所追求的主要管理目標之一和基於市場經濟規律和物業管理社會化,政府不再進行貼補的前提,那些盲目向客戶承諾提供所謂『物超所值』的管理與服務的做法既不切實行,又容易誤導媒體和消費者。而采用科學專業化的管理體系,以較低的成本,獲取良好的經濟效益和社會效益,使用戶享受到真正的『物有所值』的服務,纔是一個專業物業管理公司應該並能夠做到的。在發展商對物業不進行暗補或確保提供符合市場標准的物業管理服務,不減扣應有內容的條件下,很難想像,一個涉外住宅的物業管理費會等同或低於普通住宅的物業管理費。
(三)投資型業主比例高
據統計,購買普通住宅的業主,絕大多數為自用,少數為投資目的;而涉外住宅的購買者,大多數(約佔60-80%)為投資目的,少數為自用(約佔20-40%)。盡管當今百姓的投資渠道並不十分暢通且多樣化,但一般工薪階層仍無力也不敢冒險投資房地產,而有實力的涉外住宅購房者則不同,這主要有以下幾點因素:
1、對於投資地產的業主來講,他們最關心的首先是客源,如沒有相對穩定的客源,投資回報則無從談起。普通住宅的承租客源相對少,但房源多,這種供求關系不平衡的市場情況導致投資普通住宅的業主風險較高。而涉外住宅的客源多為在京外資、合資企業的外籍僱員,也包括少數中方高層白領,他們除考慮安全、服務因素願意住在涉外住宅外,公安部門的一些現行規定亦限制了他們必須住在這類的社區內。另外,涉外住宅的房源較普通住宅也相對有限,因此,供與需的關系是相對平衡的。
2、由於涉外住宅的主要客源來自境外企業的僱員,他們對房屋的品質要求高,但租房預算也較高。盡管自九十年代中後期以來因房源的大量增加,以及受全球經濟的影響,外資企業裁減外方僱員,實行人纔本土化,削減預算成本支出,對租金價格形成較大衝擊,導致租金水平大幅度下降,對投資業主的回報造成一定影響。但即便出現這種情況,只要能有相對穩定的客源,這些業主的年投資回報仍能有10-20%的水平。而普通住宅的投資業主,以目前租賃市場的發展狀況分析,則很難達到上述年投資回報,且風險更大。
3、一旦投資購房後卻又無法出租,不僅投資回報無法獲得,且對空房的成本支出也是高額的,這裡包含的不僅有土地使用費、房產稅、物業管理費等各種費用,同時,若想保證隨時可供出租而使房態處於良好狀態,還需花上一筆可觀的費用對房屋及設施設備進行經常性保養。一套涉外住宅的上述費用每年少則數千元,多則數萬元。假定租賃市場降至谷底,導致某些物業連續幾年租不出去,將對投資業主形成極大的壓力,無奈中只得將房屋平價或低價售出,致使投資失敗。通常來講,投資涉外住宅的業主應該具有這種風險意識,並有足夠的經濟實力和心理承受能力來抗御這些風險。而在房地產市場發育尚不成熟的普通住宅領域,對於欲投資住宅的工薪階層而言,應該是尚不具備足夠的經濟實力,更缺乏成熟的心理准備。
二、涉外住宅物業管理的特點
(一)物業管理費的核定與收取
1、政府實行市場調節價
二十世紀九十年代初,房地產市場剛剛在北京興起,由於市場供需方面的關系,此時修建的住宅(如華僑村、亞運村匯園公寓、麗京花園等)主要面向境外人士發售,同時也向國內先富起來的少數人士提供。由於那時京城的物業管理行業尚未起步,為滿足投資業主、居住業主、租客的使用和需求,涉外住宅的物業管理大多采用境外物業的管理模式(如香港、日本等)以保證該物業能按國際慣例正常運作,而物業管理費的收取標准,亦按該物業的管理、服務水平而制定。到九十年代中期,隨著國民經濟的迅速發展,個人收入的極大增加,加之國家房改制度的大力推行,房地產行業,特別是普通住宅市場也伴隨著上述形勢有了日新月異的變化。但由於物業管理行業發展的相對滯後,一些發展商與物業管理公司極不規范的操作,提供質價不符,或有價無質的物業管理服務,加之購房者對物業管理沒有基本了解以及政府有關部門對物業管理行業缺乏宏觀的控制與管理,致使因物業管理費而引發的矛盾在發展商、物業管理公司、產權所有人之間日益加深,並迅速上昇為老百姓投訴的熱點之一。為此,政府為規范物業管理行業,保證社會穩定和住房商品化順利實施,國家計委、建設部和北京市物價局、北京市房屋土地管理局分別於一九九六年和一九九七年出臺了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》和《門市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》。(第196號)這兩個暫行辦法的出臺在一定程度上規范了住宅小區物業管理服務的收費行為,維護了物業產權人、使用人及物業公司的合法權益,減少了物業公司與業主、租客間的收費糾紛,穩定了社會的安定團結,促進了物業管理行業的健康發展。但從另一方面來看,對於已進入市場化的物業管理行業,收費標准主要由政府定價,而不按具體社區的硬軟件水平來制定,盈虧的後果都只能由物業管理公司一方承擔,這對涉外住宅的物業管理來說,可能仍存在較大問題。因此,北京市物價局、北京市房屋土地管理局又於一九九八年出臺了《北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法》(第394號)其中明確規定『高檔住宅的物業管理服務收費實行市場調節價,收費項目及標准由物業管理企業與管委會協商確定』。這一規定的出臺,確實是政府部門的明智之舉,保證了涉外住宅物業管理公司應有的生存空間和操作范圍。
2、以支定收,實報實銷,收支平衡,略有盈餘的原則。
一般來說,物業管理費的核算方式是以支定收,即在核算一個社區或大廈的管理費時,應按該物業的硬件條件及服務方式、內容,做一個完整的年度支出預算,然後再以統一預算總額除以該物業總建築面積或管理份數(公共區域及附屬配套設施除外)。然後再除以12個月,即得出該物業的管理費應為元/月/平方米/管理份數。此外,按物業管理通行做法,通常將物業管理企業的收入--酬金,亦或稱利潤,按收入或支出的某個固定比例,列為管理費的正常成本之一。這樣,如果年終決算時產生盈餘,則轉下一年度使用,繼續用於廣大業主和使用人;一旦年終決算時出現虧損,則應在適當的時候適度予以調整。這樣,就能避免像酒店業一樣所面臨的風險:經營好時出現巨大利潤,而經營差時則產生巨大虧損。也就能基本保證物業公司與業主雙方的利益,即避免了物業管理公司降低服務質量而獲取的暴利,也保證業主/使用人的基本利益不被侵害。目前,在市場經濟尚未達到一定水平,政府從社會安定的大局出發,對制定經濟適用房和普通住宅的物業管理費收費標准分別采用政府定價與政府指導價,即以收定支,管理費不足部分通過其它途徑解決,做為過渡時期的政策,也是符合目前現狀的。
3、所含項目多,且支出高:
由於涉外住宅物業管理服務的對象均為境外人士與國內事業有成人士,根據他們以往的生活習慣和經濟實力,對物業管理與服務的需求明顯高於普通住宅的客戶群,因此,涉外住宅物業管理費所含的內容及支出亦明顯高於普通住宅,其具體分析如下:
(1)工資福利:高檔次的專業人士需高薪支付;國內社會化服務暫時無法滿足涉外住宅住戶的高標准需求,只能自己組建專業隊伍服務於這些住戶;外方管理人士薪金高。
(2)工程維護保養:設施設備檔次高,公共面積大。
(3)能源消耗:電梯、照明、供暖、綠地用水耗用量大,有些涉外住宅的物業管理費甚至含住戶的空調冷暖費用。
(4)園林養護:涉外住宅更重視低容積率和環境優美,其園林面積大多高於普通住宅的數倍或十幾倍。
(5)電視節目:不僅包括國內有線電視,更包括數十個境外衛星電視頻道。
(6)保險:主要有以下兩個險種:
*財產保險:通常對社區公共地方及設施進行投保,以使社區該部位在遭受火災、水浸、雷擊或其它受保的風險所造成毀壞時業主的利益有所保證。
*公共責任險(亦稱第三者險):
此類保險通常沒有固定額,保險公司通常會以每次索償的最高額為依據,再視乎社區的大小及類型制定保費。購買此類保險後,投保人對第三者在該物業公共地方所發生及意外造成的賠償責任,便由保險公司承擔。比如:大廈外牆脫落砸傷行人或砸壞車輛、電梯困人、業訪客人滑倒跌傷等造成第三者傷亡、私家車被盜等職責疏忽時,保險公司須對受害者依法作出賠償。
*其它險種:
僱主責任險、人身意外傷害和醫療險。
在這裡應該強調的是物業公司購買的社區、大廈保險通常是不包括業主單元內部。如業主單元內部水浸或火災造成損失則由業主自行承擔,又如業主忘記關閉水龍頭,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業主負責賠償。
(7)其它
有些涉外的物業管理費還包括穿梭巴士、滅蟲滅鼠、節日慶祝、裝飾、會所使用及因業務需要而發生的大量境外通訊費用。
(二)專業化管理服務水准要求高
優質服務是涉外住宅物業管理的試金石,沒有高質量的服務就談不上高質量的物業管理。涉外住宅的服務對象決定了水准要高,而北京社會化服務功能相對滯後,這就決定了北京涉外住宅的物業管理公司要比其它物業公司要想得更周到全面,付出更多的努力,纔可獲得業主、租客的認可。具體內容如下:
(1)雙語服務:
針對涉外住宅的住戶多為境外人士的特點,物業管理公司通常采用『一站式』服務,即指定一個窗口部門接受住戶的各種要求與投訴然後再派送到相關部門予以落實完成。這首先要求窗口部門的管理人員不僅具有良好的物業管理知識和服務意識,以及較高的英文水平,甚至還需了解住戶國家的風土人情。因為與國內住戶有明顯不同,外國住戶不僅對物業管理服務水准要求更高,而且還更依賴於物業管理公司,以保持他們來中國後全家生活的安全、方便、舒適性及水准。同時,撰寫大量的往來信函傳真,各種社區通知、公告及管理文件,也需較高的英文寫作水平。不僅如此,直接面客部門的員工通常也能掌握簡單的日常英語口語談話能力,這樣,在對客戶進行服務時,既可養活因語言不通所帶來的工作麻煩,也可對雙方產生親和力。
(2)保安服務
涉外住宅的住戶基本為國內成功人士或外國人,由於他們身份、地位及社會影響力的因素,不僅他們自身對社區的安全設施和管理極為重視,發展商基於這些理由也會在建設期中不惜重金安裝先進的安保設施(公安部門對此亦有嚴格要求),物業管理公司更是把安全第一列為主要工作之一,不敢有絲毫松懈。一旦某個涉外住宅發生重大涉外社會治安條件,不僅該物業要蒙受巨大的租售損失,並造成惡劣的影響,甚至會產生外交麻煩。此外,一些國外大公司也定期從總部派其安全官員到國內住有其外籍僱員的物業,檢查該物業管理公司的安全管理工作,並提出許多安全要求及建議。
(3)入室保潔、維修服務
北京地區社會化服務功能雖較十年前有較大改善,但對居住在涉外住宅的外國人來說,尚不能滿足他們在這方面的特殊需求。因此,涉外住宅的物業公司通常會組建用於對住戶提供入室保潔、維修服務的隊伍,按行業的專業化、酒店的標准化、用戶的個性化等幾大服務標准,配備專門的設備器材,選聘專業人纔,對從業人員進行高標准指導培訓,對住戶提供全天二十四小時、節假日不中斷的服務。雖然這樣做的成本高於采用社會化服務方式的成本,但可確保對住戶的服務內容方式、質量和時間及個性化需求。同時,亦可保證社區的安全性,即避免過多的外來人員進入社區。
(4)租客利益
如前所述,涉外住宅的業主多為投資型業主。相比較於居住型業主,他們更關注所聘的物業公司是否具備管理該物業的能力,能否以按國際標准的專業化服務為自己帶來不間斷、高租金價位的租客,使自己的物業保值、增值,使投資帶來高額回報。他們最擔心的就是房屋的閑置或無租客。他們將租客視為自己的財源,視為自己的上帝。因此,一旦租客提出各種要求或對物業公司不滿時,他們會不遺餘力地滿足租客要求,或動用自己的全部力量與管理公司交涉,促使管理公司不斷提高和完善服務,針對這一特點,涉外住宅的物業管理公司不僅要組建業主管委會,協調好雙方的權益。同時,亦非常重視租客的意見與利益,並通過各種溝通渠道,諸如組建類似香港互助會形式的松散型組織,定期與住戶代表召開懇談會,研討管理服務存在的問題,並按住戶提出的合理要求與建議提出改進方案,並以簡報的形式下發物業公司各部門,保證執行力度。
(5)社區活動
對於到中國工作的外國人來講,提供安全、方便、舒適的居家生活,並不是他們所要享受的全部,他們還需要高層次的精神文化生活的享受。世界上每個國家都有自己與眾不同的文化與傳統。每逢佳節倍思親,為了服務好這些身在異地他鄉的客人,使他們有在家的感覺,根據各國不同的風土人情涉外住宅的物業管理公司通常每年的復活節、萬聖節、感恩節、聖誕節或某國國慶日以各種形式主辦或協辦慶祝活動,以解他們的思鄉之情;舉辦春節、中秋慶祝活動,幫助他們了解中國的傳統與文化;舉辦跑蚤市場、體育比賽、各類如茶道、插花、烹飪講座,給大家提供相識、交流的機會和埸合;按當今世界環保發展趨勢,為滿足住戶的環保需求,組織參加植樹,進行垃圾分類處理,開展節能活動。
(6)提供以人為本,個性化的服務
由於傳統文化與風俗習慣差異的因素,外國住戶非常注重自己的隱私權和環保意識,加之高額的租金和管理服務費水平,他們更加要求個人合法權益不可侵害,而這些都是以所提供物有所值的高標准服務為基礎的。因此,涉外住宅的物業管理公司不僅提供公共服務與特約服務,還要將服務細化和充滿個性化。如在進行滅蟲滅鼠和園林養護殺蟲時,不但要提前發出通知,提醒住戶關好門窗,以防兒童誤中毒,還要同時將所施殺蟲劑藥名、化學分子式予以公布,第一要看殺蟲劑是否在禁用范圍,第二則以防在萬一中毒的情況下,及時到醫院進行有效的治療。再如向住戶提供班車服務時,不僅要求班車的每個座位都配有安全帶,還要在每部班車配置一急救藥箱,以防在發生意外事故時能最大限度地保證乘人的安全。
(三)涉外住宅物業管理存在的主要問題。
(1)政策法規不健全
由於涉外住宅自身的特殊性,而且在整個住宅生產僅佔很小部分,屬非主流群體,不會對國民經濟發展及社會的安全團結有很大影響。因此,政府除對高檔物業管理費收取標准有明確規定以外,對涉及其他管理問題尚缺乏具體的政策法規予以指導。在物業管理行業發展過程中,法規政策的制定呈明顯滯後狀態,制約和阻礙了物業管理的正常發展,而超前於普通住宅的涉外住宅物業管理人感到在這方面的力不從心,而只得憑經驗、能力、公共關系從中進行斡旋。
(2)外方管理的高額成本
九十年代初期在京城涉足開發涉外住宅領域的發展商,不僅有雄厚的經濟實力及豐富的房地產經驗,而且具有境外公司的背景。他們通常會選擇一家既有銷售實力,又有管理能力的境外專業公司,作為該物業的前期銷售代理和後期的物業管理。因為這裡不僅有境外銷售渠道暢通,海外購房者對海外物業管理公司認可與信任問題,而且當時以國內物業管理公司的人纔、觀念、管理模式、經驗等綜合實力確實難以擔當此重任。境外專業公司的進入給京城物業管理行業帶來全新的管理理念、模式,培養了一批專業人士,但外方人員需要工資和酬金的支出也是涉外住宅物業管理費居高不下的原因之一。經過十年的發展,物業管理行業也培養造就出一批活躍於涉外住宅物業管理的國內專業人士。他們成為部分涉外住宅的領軍人物。但許多大型涉外住宅的物業管理因種種因素仍為外資公司或外方壟斷。
(3)中西文化差異所增加的管理難度
隨著國民經濟的迅速發展,外國企業人纔本土化加速預算開支的減少,愈來愈多的海外學成歸國人士和國內成功人士入住涉外住宅,這雖然給涉外住宅注入了活力,使社區文化理念呈多元化發展,但中西文化的碰撞亦給物業管理與服務增加了難度。由於涉外住宅物業管理公司最初常常把管理服務主要對象鎖定在外國住戶,因此物業公司的主要服務工作及目標亦圍繞著外國住戶來進行。如提供境外外文衛星電視節目,組織具有濃厚西方傳統文化色彩的社區活動和住戶懇談會,國內住戶則要求提供更多的中文電視,他們對參加組織的社區活動也頗顯冷淡。而且,因語言不通和傳統觀念、風俗習慣、公德意識等因素,中外住戶之間的衝突也時有發生,令物業管理公司十分頭痛。
(4)更易受市場環境(經濟)影響,給業權管理及管理費收取造成一定衝擊。
購買涉外住宅的業主分為投資型與居住型,而在投資型業主佔比例較大的涉外住宅,一旦發生國內或全球性金融危機,加之政策法規及國內司法機構與境外司法機構不能很好銜接等,其物業管理便可能受到程度不同的衝擊。首先,是管理費欠費問題,對於一個較成熟的涉外住宅社區,只要該物業單元有人居住或出租,通常都會按時交納管理費,但境外的業主如長期租不出去其物業,一般情況下就使交納管理費變得非常困難。而一旦發生這種情況,物業管理公司就很難采用有效的方法來收取管理費,即使物業公司想通過法律途徑解決,也會困難重重。因為第一,除非是萬不得已,物業管理公司,不會讓自己與業主卷入官司中,以免雙方都消耗大量的時間和財力;第二,這樣做亦會嚴重影響雙方的日後合作;第三,打境外官司,公文訴訟送達就需半年以上,最後還未必有一個令人滿意的結果。物業管理公司只有爭取使該物業保持一個較好的出租率,纔可避免上述事態的惡化。其次,是業權管理與新舊債務債權轉移問題。當業主的物業單元長期空置,不能達到投資目的,或業主自身出現經濟危機,或業主的物業單元已收回投資回報後,不想再保留這座房屋時,該業主則會將房屋轉讓出售。如業主在做出售交易時能按正常程序辦理,即:a、交易前繳清所有欠費;b、交易後在有效時間內及時通知物業管理公司,並提供新業主的通訊方式,則不會發生任何問題;但假如未按這些程序辦理,而政府負責房屋交易的部門又未能很好地進行控制,則會出現(1)物業管理公司對該物業單元業權已轉移的事實和新業主的資訊情況一無所知,會給正常的管理運作帶來一定困難。(2)原業主有欠費未結清但該物業產權已過戶到新業主,新業主則不承擔原業主的債權債務,使原業主的欠費形成壞帳。
三、結論
(一)『以支定收,實報實銷』的原則應成為今後物業管理費核定與收取的趨勢。
物業管理行業不同於其它服務行業,其特點是風險低、利潤低,除管理酬金作為相對固定利潤外,從住戶收取的物業管理費,用於公共服務的各項支出,這些收支亦是相對固定的,即取之於民,用之於民,收支平衡,略有盈餘。很難想像,某個由專業物業管理公司所管理該社區的財務狀況或出現收入遠高於支出產生很大盈餘,或收入遠低支出,造成巨大虧損。
『以支定收,實報實銷』已成為物業管理業內普遍認可的財務原則。據筆者了解,京城大部分涉外住宅的物業管理費的收支均采用此原則,即以收取的單純物業管理費來維持整個社區物業管理的正常運作,且收支基本平衡。少數涉外住宅的發展商出於增加該物業銷售能力及吸引購買者或租客的考慮,有意將管理費壓低,並用暗補形式來彌補管理費的不足。但對經濟適用房和普通住宅的物業管理費收費標准,政府則分別用政府定價和政府指導價的限控收費標准,即使物業管理費的核算方式變成了以收定支,物業管理費支出的不足方面由發展商或物業公司用其它方式進行彌補,如開展多種經營服務,培育『造血』機能,以經營收入來補充管理費的不足,即以副業養主業。當然,根據目前的國情,政府對普通住宅物業管理費的過渡性政策也是唯一切實可行的政策。隨著我國國民經濟進一步發展,社會更加安定團結。『以支定收,實報實銷』的原則將在今後物業管理費核定與收取時廣泛采用。
(二)高水准的涉外住宅物業管理水平帶動普通住宅物業管理水平共同發展。
曾有人戲言,如果想毀滅一座城市,采用兩種方式就可辦到:或發動一場戰爭,或關閉所有物業管理企業,可見物業管理對城市發展的重要。與世界上發達國家的物業管理水平相比,我們尚有不小的差距,但這種差距正在逐步縮小。中國作為發展中國家,其管理行為要有長足的發展,一方面需要政府根據物業管理行業特點加快進行立法(法律責任、稅收、收費標准等)提供保障,建立良好的法律環境,另一方面亦需學習和引進境外先進物業管理模式與理念,同時將其與國情緊密相結合。涉外住宅的物業管理,正是走了這條發展之路。縱觀二十年來酒店發展史,外資高檔酒店的引入和推廣,使中國的酒店業由最初的國營招待所式的模式,發展到今天與國際慣例接軌的管理模式,足以成功的證明這一點。當然,目前涉外物業與普通物業的管理模式和水平由於各種復雜因素仍有一定差異,但隨著國內市場經濟的發展和物業管理的專業化,無論是哪種管理模式,未來的發展趨勢必將是殊途同歸。
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