|
||||
我國城鎮住房制度已經有20多年的發展歷史,近年來通過全面推行住房公積金制度、經濟適用住房建設、公有住房出售、停止住房實物分配實行住房分配貨幣化、建立住房金融信貸體系等,逐步建立起了商品化、社會化的城鎮住房新制度,住房市場空前活躍。而目前,作為公有房產的重要組成部分--國有非住宅房產,卻仍然跨越不出計劃經濟的模式,固步自封,與繁榮的房地產市場不相容。如何改革國有非住宅房產管理體制,經營好國有非住宅房產,實現其保值增值,是我們面臨的並亟待解決的一個重要課題。
一、重要意義
1、經營國有非住宅房產是社會主義市場經濟發展的需要。國有非住宅房產是城市固定資產的重要組成部分,是國家、省、市長期以來直接或間接投資建造的、或由政府各時期接管的非住宅房產。目前,我國的國有非住宅房產仍然沿襲著計劃經濟的管理體制,各級財政為使用單位劃撥維修資金,使用單位自行維修養護,房產管理部門只收取較低標准的租金或未收租金,未能真正體現房產價值。而社會主義市場經濟,就是要使市場在國家宏觀調控下對資源配置起基礎性作用,使經濟活動遵循價值規律的要求,適應供求關系的變化;就是要通過價格杠杆和競爭機制的功能,把資源配置到效益好的環節中去。市場經濟要求我們必須改革目前的國有非住宅房產管理體制,將其從計劃經濟的框架中解放出來,賦予其活力。通過國有非住宅房產的經營,在國家的宏觀調控下使國有非住宅房產這種資源進入市場。
2、經營國有非住宅房產是經營城市的重要內容。經營城市是實現城市的可持續發展的重要舉措,這是一個龐大的系統工程。具體地說,一要按照城市總體規劃和分區功能定位,對城市詳細規劃進行修繕性調整,合理確定城市工業用地和第三產業用地布局,盤活土地資產,通過環境的改善,產生級差地租,實現土地增值。二是盤活房地產存量,消化房地產增量,聯動發展房地產二、三級市場。三要開發利用城市設施,實行城市設施有償使用的競爭機制,為城市建設積累資金。四要通過城市綠化、美化、亮化及暢通工程、環保工程的實施,提供優質服務等手段,改善投資的硬、軟件環境,吸納投資。
由於房地產業的高關聯度,如何強化土地管理,盤活房地產存量,消化增量,實現房地產一、二、三級市場協調發展,促進城市經濟增長,是經營城市的主要內容。但由於過去盲目、粗放型的開發,加上土地審批制度的不完善和土地使用權出讓方式的不規范,導致目前城市土地可供應總量非常有限,經營土地使用權的空間不大。目前通過深化住房制度改革,已逐步建立起了商品化、社會化的城鎮住房新制度,住宅業已成為新的經濟增長點,而國有非住宅房產的商品化還遠沒有形成,價值潛力非常大,所以,如何經營好國有非住宅房產是經營城市的重中之重。
二、管理現狀
1、現行的管理仍沿襲計劃經濟體制。由於歷史原因,大部分國有非住宅房產屬於松散管理,普遍存在著房產檔案資料不全、房屋動遷翻建較多、房屋使用人更替較多、投資來源記載不明等問題。這部分房產已由使用單位自修多年,長期的非專業化管理造成房屋健康等級逐年下降。
2、使用權與所有權相混淆,國家利益受到侵害。國有非住宅房產為國家所有,使用單位僅有使用權。但由於歷史原因,政府未能代表國家對其進行有效的管理,使用單位在享有使用權的同時部分或全部地行使了所有權,未經批准隨意處置國有非住宅房產,為本單位本部門獲利,使國家利益受損。同時,在國有企業轉制和房屋拆遷中也存在流失現象。
3、國有非住宅尚未成為房地產市場的一個主體。近年來,通過房改的深化,各種權屬公有住房使用權均可上市交易,而國有非住宅房產多數僅處於單一的租賃形式,其價值還未充分體現。
三、難點
國有非住宅房產涉及到各行業、各部門,如有些行政主管部門所屬單位較多,由其使用的國有非住宅房產也較多,特別是有些單位靠向外出租國有非住宅房產的收入彌補日常經費不足。這些自收自支的國有工商企業,在短時間內難以適應市場經濟規律。政府統一經營國有非住宅房產必然觸動這些行業和部門的利益,甚至在一定時期內影響其正常工作的開展,這就給非住宅房產的市場化帶來困難。
四、經營的思路和方法
1、明確權屬關系。根據國家有關規定,房產行政主管部門應區分不同情況,對國有非住宅房產進行所有權登記手續。
2、科學制定國有非住宅用房標准。按照國家有關規定,結合本地實際情況,制定出不同單位用房標准,空閑出的國有非住宅用房用於經營。
3、重新審核和確定國有非住宅房產的租賃關系。對目前低價承租使用的國有非住宅房產,要解除原有的低租金條件下的長期租賃關系,將房產在市場上重新定位,簽訂規范的租賃合同。經批准,單位利用國有非住宅房產進行聯營、承包、轉讓等交易行為的,新的使用人應到房產管理部門登記,換發《國有非住宅房產使用證》。
4、完善法制建設,放開國有非住宅使用權交易市場。
國有非住宅房產使用人可依法對其房產進行轉租、轉讓等。對應由政府房產行政管理部門實行統一管理的房產實施轉租的,政府房產管理部門與轉租雙方簽訂三方租賃協議,並對新的房屋使用人收繳協議租金;其他以承包、聯辦等形式使用國有非住宅房產的,均按轉租形式處理。對於實施轉讓的,房產管理部門可根據地段、樓層、面積、用途等因素對房屋價值進行評估以評估值為基數,按一定標准收取房屋使用權轉移費,並按比例上繳財政,同時對新使用人按用房標准收繳租金。
經有關部門審批後,國有非住宅房產使用人可以改變使用性質,但應對使用人在收繳正常租金的基礎上加收協議租金。
5、加強企業改制和房屋拆遷中的監管,防止國有非住宅房產流失。凡開發改造區內統管的國有非住宅房產,開發單位必須與房產管理部門簽訂還建協議,還建的非住宅房產的產權歸國家所有;或依據不同情況對原房產使用單位予以異地安置,異地安置後新建的國有非住宅房產使用權可以以市場價格對外拍賣或招標。
6、政府授權建立國有非住宅房產經營投資公司,進行市場化運作。
(1)經租管理:提高租金標准,即參照住宅房屋租金標准,根據市場發展狀況適時由准成本租金向成本租金、商品租金、協議租金過渡;對由財政全額撥款的機關團體、事業單位實行經租管理,即租金每年由財政部門核發給房產管理部門統一使用、由房產管理部門負責上述各單位的房屋修繕,財政不再為各用房單位安排房屋修繕資金;對差額撥款、自收自支的事業單位使用的、工商企業使用的各類劃撥房產進行經租管理,由房產管理部門直接收繳租金並負責房屋維修。
(2)加強管理,開拓市場:充分代表政府行使所有權職能,加強對國有非住宅房產交易行為的監管,確保國家在國有非住宅流通市場中的收益;開拓思路,因地制宜,加強服務,搞活使用權交易,向市場要效益。
(3)資本運營,挖潛增效:以國有非住宅房產為經營資本,經評估後作價入股,面向國內外開展招商引資、合資合作;將國有非住宅房產做抵押,申請銀行貸款或面向各個資金市場籌資、融資,將所得資金投入到城市發展建設中,以獲得更大的經濟效益;政府可對部分國有及國有控股企業進行改組改制,以房產的形式撤出部分資本,撤資後的房產可由國有非住宅房產經營投資公司實施經營管理。(李宏延)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||