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◆天津寫字樓市場的十年回顧
1991年,天津市第一座甲級寫字樓-—天津市國際大廈開始招商,這標志著天津的高檔辦公物業開始起步。截止到今年,天津已有十多家高檔寫字樓投入使用,並創出了遠洋大廈、泰達大廈等在市內較有影響力的品牌。從項目分布情況來看,目前天津的高檔寫字樓主要集中在河西、和平兩區,特別是南京路、友誼路一帶,以其交通便利、商務集中的市中心黃金地段優勢,薈萃了天津市大部分甲級寫字樓。
縱觀這十年的高檔辦公物業的發展歷程,以97年為分水嶺,天津的寫字樓市場經歷了一個從火爆到低迷的轉折。這其中,金融危機的影響和寫字樓市場增量過快以及無序化競爭,是造成近幾年天津高檔寫字樓舉步維艱的主要原因。
今年初,天津的寫字樓市場開始回暖,空置率有所下降,而租金水平則開始爬昇,這一降一昇,都表示天津的高檔辦公物業開始復蘇,進入存量盤整、蓄勢待發的時期。
◆目前已進入新一輪發展周期的上昇期
天津市國際大廈總經理朱永佳認為,今年上半年寫字樓市場的回昇,與國內經濟大環境的好轉是分不開的。房地產業發展的景氣周期一般為6至7年,我國房地產業從1993年高速發展,到1997年跌入低谷,再進入1998、1999年低水平波動,已有6年的時間。隨著市場機制的逐步建立,競爭環境的日益改善,我國房地產業發展運行質量不斷提高。目前應該是進入新一輪發展周期的上昇期,寫字樓市場同樣也處於這樣一個上昇周期。
朱先生認為,目前國內經濟狀況發展良好,在此基礎上,天津樓市也漸入佳境。今年天津樓市一直走勢平穩,一至七月份銷售總量達到334萬平方米,住宅投資完成67億元,較去年同期增長10.2%,這就為商家投資高檔寫字樓提供了有利的操作平臺。基於這個認識,如津匯廣場、亞太大廈等。雖然新樓盤進入市場並不能改善目前供過於求的現狀,但也從側面反映了業界人士對寫字樓市場的看好。而盤活現有存量仍是這個發展階段的主題。從寫字樓市場的供求關系來看,市場容量直接決定了這個行業的發展後勁。入關和新經濟的崛起將直接刺激寫字樓市場的上揚。
◆市場供求找到平衡點,存量逐漸被吸納
沿著馬場道的走勢,就可以看見小白樓商業區的三座標志性建築:凱旋門、金皇大廈和泰達大廈。凱旋門采用了古代歐洲的富麗堂皇與現代的潔淨利落相結合的設計思路;泰達大廈則采用方柱切割貼於矩形主體,給人一種含而不露的氣質;而金皇大廈通過弧面組合與大型柱面體相融合的設計,尤其是大廈外層的純金鍍膜,在陽光下閃閃發光,更顯示出王者風范。這三幢大樓都屬於天津高檔寫字樓之列,也都親身經歷了天津高檔寫字樓市場的輝煌與低迷。
據天津市戴得梁行總經理崔晶雪介紹,天津高檔寫字樓在一年前還處於蕭條時期,租金不斷下滑,而從去年十一月起,在中國即將入世的利好因素影響下,高檔寫字樓市場逐漸調整狀態,普遍回暖。無獨有偶,朱永佳也表示高檔寫字樓市場開始日漸活躍,來看房的客戶較以往有明顯增加,成交量亦有所增加。租金下調壓力大大降低,市場供求似乎也找到了平衡點。業內權威人士普遍認為,WTO將帶動諸如高科技、金融、制藥等行業與國際接軌,原有寫字樓存量將被逐漸吸納,某些位置好、素質高的樓盤會出現供不應求的現象。
◆高檔辦公物業的新客戶群
朱永佳先生認為,從寫字樓的客戶群分布來看,除了傳統的金融、保險、電信、高科技等行業,新經濟領域也開始顯出潛在消費力,另外,中資企業的比重也在加大。雖然近幾年來,國內的.com公司普遍狀況不佳,但擠去網絡經濟的泡沫成分,在未來兩年內,網絡公司有可能成為支持天津高檔寫字樓大盤的生力軍。來自今晚大廈的統計數字也似乎印證了朱先生的觀點。據悉,在今晚大廈中,從事IT行業的公司佔到該大廈入駐公司的25%。有數據表明,目前網絡公司租賃天津市高檔寫字樓的比例與日俱增。
隨著國內公司經濟實力的增強,許多實力雄厚的企業也開始注意樹立公司品牌和企業形象,辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的極佳場所。另外,第三產業的繁榮,私營企業比例的增大和服務性智力密集型企業的增多,會加大對寫字樓的需求,促進對中高檔寫字樓的消費,成為市場需求的又一重要支橕。
回顧自97年來高檔辦公物業市場的低迷,行業自身的問題也很嚴重。一些項目為提高出租率,大打價格戰,還有一些寫字樓的管理方提供的服務還局限在清潔、保安這初級層面上,缺少增值新業務。這些應該引起業內的高度重視。
◆價格戰,市場發展初期的必然結果
談到天津市高檔寫字樓的租金水平,朱永佳認為由於前幾年市場的不景氣,導致許多樓盤滯銷,為了提高佔有率,很多樓盤相繼降低租金水平。一場平靜卻又慘烈的價格戰彌漫津門高檔寫字樓市場。有的樓盤從開盤時的每平方米20美元降到8美元,其降幅之在達到了驚人的程度。
業內專家指出,價格戰與其說是市場無序競爭的產物,倒不如說是物業面對巨大的生存壓力做出的一種最自然不過的反應。從寫字樓市場的發展歷程來看,『價格戰』是行業市場發展不規范的表現,也是一個不可或缺的階段。但高檔寫字樓有其基本的成本構成,如果租金水平過低,不足以應付日常支出,服務質量勢必受到影響。對於企業來說。降低一元錢的租賃費用很容易,但要想漲一元錢就困難得多了。大幅度降價雖然在短期內可以產生立竿見影的效果,增加寫字樓的佔有率,但從長遠來說,它不利於整體市場的有序健康發展。值得慶幸的是,很多企業決策者已經認識到價格戰的弊端,天津市寫字樓的租金水平也開始穩定在一個比較合理的水平上。
◆服務至上與良性競爭
在談到目前天津市高檔寫字樓的現狀時,朱永佳與崔晶雪都不約而同地強調了服務的重要性。崔晶雪認為,作為辦公物業的管理方,服務纔是他們最具競爭力的產品。因為服務本身是沒有止境的,所以,每接手一個寫字樓,就等於是找到了一座挖不完的寶藏。朱永佳也認為,相對其它物業形式,高檔寫字樓需要更高質量的服務水平。這主要表現在兩方面:一是服務的穩定性;二是由標准化服務過渡到個性化服務。企業要思考的是『今天、明天、後天客戶需要什麼?』把自己放在客戶一方來考慮,為客戶提供人本關懷的物質和精神載體。在談到市場競爭時,朱永佳認為,對於高檔寫字樓來講,要想成為贏家,就要不斷分析內部情況和外圍經濟變化,並在行動上迅速反應。
◆現存問題的警醒,新世紀的展望
有關資料顯示,2000年,由於外資企業紛紛進駐,天津寫字樓市場表現令人鼓舞,寫字樓吸納量持續上昇。天津甲級寫字樓平均佔用率由年初的69%昇至74%,空置率則由98、99年的40%-45%減至20%。在短短兩年內空置率降了20個百分點,這充分證明了高檔寫字樓良好的市場前景。以天津市華盛廣場為例,該寫字樓從去年起,入駐率一直穩定在90%以上,而在99年,它的入駐率只有35%。但在另一方面,天津市的高檔寫字樓也存在一些不容回避的問題,這就突出表現在目前不少寫字樓在電梯、停車場、員工餐廳等軟硬件服務上不到位,市場供大於求,部分存量亟待消化。一些高檔辦公項目在市場定位和前期調查工作做得不夠,投入使用後入駐率偏低,造成這個行業市場的泡沫風險,但願這些危機不要在顯現時纔被人們想起。同時,新世紀高檔寫字樓市場消費的復雜性對寫字樓產品本身也將提出更高的要求,這就要求開發商立足市場,進行產品細分,滿足不同客戶相應的使用需要和投資目的,以適應日趨豐富的個性化需求。如今,申奧成功了,中國即將入世,這是高檔寫字樓市場新一輪火爆的契機。我們衷心希望,天津的高檔辦公物業能走出一條健康、快速的發展之路(劉師迅 餘洪濤)
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