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建設部的有關分析顯示,2000年底我國人均住房建築面積20.4平方米,而高收入國家人均住房建築面積則達到46.6平方米。世界各國的經驗表明,在人均住房面積達到30-35平方米之前,該國將保持較為旺盛的住房需求。調查結果顯示,我國居民對現住房的滿意率還不到20%,約有48%的居民提出在兩三年內願意換購住房;已購公房戶中也有67%希望通過換購住房來改善居住條件和環境。1999年底,我國城鎮人口已達3.89億,按人均住房面積增長10平方米計算,就需增加住房近40億平方米。我國頒布的《國民經濟和社會和發展十五計劃綱要》對住宅與房地產業發展提出了更高的要求,到2005年城鎮居民人均住宅建築面積要增加到22平方米。建設部在對我國未來房地產市場前景的分析報告中稱,未來10年中,我國的住房建設將快速發展。
面對住宅市場的利好前景,如何支持住宅建設和住宅消費,對住宅金融業提出了更高的要求。同時,面對住房貸款這塊誘人的市場蛋糕,各商業銀行間的競爭也將更加激烈。中國工商銀行住房信貸部劉子剛總經理在最近召開的中國房地產首腦峰會上說,工商銀行針對『十五』時期的住房市場制定出了主要工作目標:2001年,全行計劃發放住房貸款1550億元,新增貸款1000億元。其中發放住房開發貸款550億元,個人住房貸款1000億元。『十五』時期,全行新增貸款的40%將投入在住房建設與消費領域,住房貸款發放量將達到8000億元左右。
據了解,今年8月末,工商銀行商業性住房貸款餘額達242億元。比1997年末的43.3億元增長了近5倍,在工商銀行全部貸款餘額中的佔比由1997年末的2.2%上昇到目前的10%,呈現明顯的加速發展趨勢。目前,住房貸款保持著較高的業務品質,個人住房不良貸款率僅為0.28%,接近國際銀行業的質量水平。
近幾年來,工行以大中城市為重點,以個人住房貸款為主體實行了住房金融梯級推進戰略。今年1-8月,全行累計發放700多億元個人住房貸款,比年初新增512億元,繼2000年末全行個人住房貸款餘額突破1000億元大關後,目前全行個人住房貸款的戶數已經達150萬戶。今年末,預計個人住房貸款餘額將逼近2000億元大關。
為適應住房市場的發展,及時為住房建設與消費提供全方信的金融服務,工商銀行適時推出市場需要的住房貸款新品種,業務品種出現了多樣化趨勢。目前該行已開辦的住房信貸業務品種主要有兩大類:一類是公司類貸款,包括商品房開發貸款、建築安裝企業短期貸款、商業用房按揭貸款、高校學生公寓建設貸款、房地產開發企業短期貸款等,基本涵蓋了住房建設的運作全過程;另一類是個人類貸款,包括個人住房抵押貸款、個人住房公積金貸款、個人住房裝修貸款、個人商用房貸款、個人商品房首付款貸款、個人家居組合貸款、二手房抵押貸款、個人住房加按和轉按揭貸款等,形成了比較豐富的個人住房貸款品種系列。
針對十五時期住房市場信貸業務的要求,工商銀行及時制定出發展總體戰略,積極拓展住房金融品種和業務領域,重點支持個人購買住房和房地產開發企業建設開發商品住房;實施區域發展戰略,以大中城市為中堅,構建合理的住房金融業務布局和業務運營模式。
工商銀行是一個以城市經濟為依托的大型銀行,從業務發展縱深和市場容量看,大型銀行應該在大城市與大企業做大項目。通過大型銀行與大型戰略性合作,可以更好地實現銀行、企業、消費者三方的共同利益。對銀行來說,可以安全收回貸款本息,獲取預期的利潤;對開發商來說,可以通過銀行支持加快市場拓展,獲取長遠利益,還可以享受銀行更優質的服務;對消費者來說,優質住宅項目為其帶來的利益當然更是顯而易見了。因此,今後,工商銀行住房貸款將在投向上突出如下幾個重點:
支持市場比較成熟、經營管理水平高、業務發展快的大中城市分行,特別是特大型城市分行;重點培育具有良好開發業績、實力雄厚、管理規范的大型和特大型優秀房地產開發企業,以此構建工商銀行住房金融業務發展的戰略型客戶群,培育和支持中國房地產業的旗艦和航空母艦,為其向規模化發展提供良好的金融條件;重點支持具有良好社區環境、社會品牌形象和優良建築品質的20萬平方米以上的大型優質住宅樓盤與小區,全面提昇業務標准和品牌形象,提高居民的生活質量和住宅消費理念。(董璐)
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