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今年以來,經過幾年盤整的中國房地產業開始發力,出現強勁增長勢頭,成為拉動國民經濟增長的重要『引擎』。然而,當年房地產泡沫破滅後造成的慘痛景象仍然歷歷在目,許多空置商品房到現在仍是一片沈寂。面對連續走高的房價和房地產商不斷增加投入的熱情,許多人不禁擔懮:我國房地產業會不會重蹈九十年代初的覆轍,在追高的泡沫中跌入低谷?申奧成功、加入WTO對房價的影響有多大?
全面啟動
今年以來,我國經濟繼續保持強勁增長勢頭,在普遍低迷的全球經濟中一枝獨秀。在推動經濟增長的諸多因素中,房地產業是其中最亮的一點。
據統計,今年1至7月份,全國房地產開發完成投資2652億元,同比增長31.6%,高於同期固定資產投資增速13.2個百分點,佔同期固定資產投資的比重為23.9%。在投資持續增長、新開工面積增幅持續攀昇的同時,房屋銷售總量也在增長,空置面積出現負增長,商品住宅、辦公樓、商業營業用房的銷售勢頭均看好。建設部專家稱我國房地產業已經進入『全面啟動』階段。
房地產業出現的這種全面啟動態勢是不是正常?記者日前采訪了建設部、國家統計局的有關人士以及部分房地產商。大家認為,當前房地產業強勁增長具有一定的合理性和必然性,增長的基礎比較紮實。
第一,從房地產投資情況看,目前開發資金基本上是國內貸款、企業自籌、定金和預售收入三分天下,這與1992、1993年房地產過熱時資金主要來自銀行貸款有著本質的區別。據統計,在上半年房地產開發投資中,國內貸款佔24.6%,企業自籌資金佔30.1%,利用外資佔1.8%,其他資金(主要是定金和預售收入)佔43.4%。
第二,購房主體發生了變化。1992、1993年主要是大建樓堂館所、豪華別墅,現在主要是老百姓購房增長迅速。隨著住房制度改革的不斷深化,住房金融的發展,老百姓的觀念有了很大變化,買房在一些城市逐漸成為時尚,這是房地產業健康發展的基礎。據建設部提供的數據,今年上半年,全國商品住宅銷售面積中,個人購房比重達93.4%。
第三,政府高度重視空置房的消化、處置,大力壓縮空置面積,取得明顯成效。這給房地產業加快發展創造了條件。
國家統計局固定資產投資司房地產處處長賈海認為,房地產業發展的景氣周期一般為6至7年。我國房地產業從1993年高速發展,到1997年跌入低谷,再進入1998、1999年低水平波動,已有6年的時間。目前進入新一輪發展周期的上昇期,2000年『國房景氣指數』的總體景氣水平明顯高於1999年,今年上半年又高於去年同期。從各個指標看,我國房地產業已經進入一個新的景氣發展周期。
走近百姓
來自建設部的情況表明,今年上半年,全國商品房平均價格比去年同期增長11%,其中山西、陝西、內蒙古、雲南、北京的增幅超過25%。
房價日日漲,老百姓很著急:什麼時候纔能買得起房呀?國家統計局固定資產投資司房地產處處長賈海曾經算過一筆賬:按現在的全國城鎮居民收入水平,一個家庭不吃不喝,買一套60平方米的住房大概要6年時間。北京人恐怕要20多年。現在買房的多是有錢人,普通老百姓根本買不起。
『這樣下去住房消費很難啟動』,賈海也很著急。目前房價上漲有一定的合理因素,但漲這麼快、炒這麼熱卻是不正常的。1999年,全國商品房平均銷售價格下降了0.9個百分點,銷售趨旺而價格下降。但去年又出現了上漲的態勢,且增幅較大。價格增速最快的河南同比增長了23.3%,甘肅增長21.9%,陝西增長20.2%。銷售價格最高的北京平均銷售價格4919元,上海3565元,廣東3228元。總體來看,目前的房價已經偏高。
賈海認為,房價偏高,在集團購買為主體的年代問題還不明顯,在個人購房逐步成為購買主體的今天將日益突出。雖然個人住房貸款額增長迅猛,但廣大住房消費者,特別是中低收入者買房還相當困難。即使是經濟適用房,普通百姓也負擔不起。一些地方買經濟適用房的,不少是開車去的,有的成了一種投資行為。在這種情況下,老百姓的住房消費很難啟動,房地產業也很難實現良性循環。
那麼,當前房價還有沒有下降空間?專家分析認為,通過以下幾個環節的努力,降價是有可能的:一是減少、降低房屋開發收費。房價偏高的一個主要原因是土地開發費和各種收費、攤派比較高。今年國家取消了幾十種涉房收費,很受歡迎。但還有好多費用沒有減下來。二是把土地價格壓下來。現在不少人『跑馬圈地』,買下來再倒手。一塊土地到最終開發商手裡,往往已經炒了三道五道,有的炒了七道。應嚴格控制土地開發中的炒買炒賣行為,減少土地開發費所佔比重。三是壓縮房地產開發商的利潤空間。建設部有關人士透露,建設部將通過土地供應、稅收、金融和改善預售管理等手段,及時對房地產業進行必要的乾預和調控,防止房價飛漲。只有逐步讓老百姓買得起房,房地產業纔能迎來大發展的新時代。
擠出『泡沫』
隨著申奧的成功、即將加入WTO的利好,房地產市場熱度昇級,房地產開發商都很高興。一位開發商對記者說,『壓了好幾年的樓一下子賣出去了,搞房地產比炒股票強。』但也有少數房地產商頭腦發熱,盲目加大投資;還有的借機炒作,跑馬圈地。
專家提醒說,當年房地產過熱造成的後果不能忘記。1993年房地產泡沫破滅的後遺癥至今沒有完全解決,我們不能因為看到這一時一利就鼓勵熱炒房地產。據國家統計局統計,2000年,全國商品房空置面積增速明顯趨緩,但總量比上年仍有增加。這說明空置房問題仍未得到根本解決。一旦投資速度過快,竣工量加大,在市場需求有限的情況下,必然會產生新的空置,加大消化空置商品房的難度。
另外一個值得注意的現象是,去年以來,西部地區房地產業出現急劇增長勢頭,增速明顯快於中部和東部地區,也遠高於全國平均水平。專家警告說,如果投資速度過快,土地開發過熱,可能會再現東部地區房地產業過熱時期出現的問題。因此,在繼續促進西部地區房地產開發的同時,還要重視宏觀調控,防止出現泡沫。
從房地產開發企業看,多、散、亂的問題尚未得到根本解決。據建設部提供的數據,目前全國房地產開發企業2.7萬多家,真正有實力的也就10%左右,整頓房地產市場仍是當務之急。日前,中國人民銀行對房地產開發投資貸款比例予以限制,一些地區正在推行土地拍賣招標。這些辦法將提高房地產業的進入門檻,淘汰一些實力弱、信譽差、運作不規范的企業。
通過宏觀調控『擠』出泡沫,有利於促使我國房地產業持續、健康發展。
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