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今年以來我國房地產業增勢強勁,特別是住宅消費看好,已成為拉動經濟增長的重要力量。對於住宅與房地產業的走勢及發展,業內人士眾說紛紜,但都認為已經或即將進入一個新的發展周期。
進入新的換代期
建設部住宅產業化促進中心孫克放認為,隨著新世紀的到來,中國的商品住宅已進入一個新的換代期,這是中國住宅建設快速發展進程中的必然階段。
所謂換代住宅,其性能主要應包括物理性能:保溫、隔熱、隔聲、防水;裝飾性能:一次性裝修到位;安全性能:電氣和煤氣安全、人員活動的安全、防滑、防墜、居住安全、安防、報警。其次是更大幅度地改善儲備、衛生間裝備、空調采暖裝備、智能化技術裝備幾個方面。第三是更合理地增加住宅功能,主要包括功能配置合理,面積分配有效,使用率的提高、功能房面積的增加。第四是更明顯地改變住宅環境,包括環境綠化、環保部品材料、防止污染、生態型新能源利用等系統。五是更有效地延長住宅壽命,換代住宅應在結構壽命(抗震、耐火、抗風)、填充可變結構(復合外牆的優化、材料的防火,防腐、防潮及可再利用)、配套材料等的施工和使用上有明顯提高。
進入新的景氣周期
有的專家提出我國房地產業已經進入一個新的景氣周期。
他們認為,房地產業發展的景氣周期一般為6至7年。我國房地產業從1993年高速發展,到1997年跌入低谷,再進入1998、1999年低水平波動,已有6年的時間。隨著市場機制的逐步建立,競爭環境的日益改善,我國房地產業發展運行質量不斷提高。目前應該是進入新一輪發展周期的上昇期,如2000年『國房景氣指數』的總體景氣水平明顯高於1999年,今年上半年『國房景氣指數』的總體景氣水平也高於去年同期。
將進入『後小康』時代
『小康之前重面積,小康之時重裝修,小康之後重環境』。有關專家近日預測,我國經濟水平較高的城市和地區的住宅設計及居住區規劃將進入『後小康』時代。
專家認為,住宅郊區化、『5+2』雙住宅、山水住區、綠色和生態環保住宅等都是『後小康』住宅的發展趨勢。『後小康』時期住宅的特征可概括為綠色、舒適、便捷、安全、多樣和信息六個主要方面。
據資料顯示,國際上通常衡量一個社會或家庭的富裕程度的量化指標是恩格爾系數,即德國經濟學家恩格爾提出的家庭用於食品支出佔收入的比例(附表)。據此,『小康』標准只是一個很小的范圍,由於我國地區經濟發展不平衡,不少發達城市和地區已經進入『後小康』階段,其標志為人均GDP3000美元左右。恩格爾系數低於40%,在人均壽命、家庭結構、環保投入、人均居住面積等方面也都達到較高的指標。後小康住宅對建築、設計、規劃、材料運用都提出了新的要求,這對於開發商把握市場、創新產品的能力也提出了挑戰。 (梁志超)
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