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今年上半年,全國房產市場,尤其住宅市場在國家擴大內需、深化住房制度改革以及加入『WTO』等因素作用下,繼續以較高的速度發展,而在各大城市中,北京與上海房地產市場的發展尤其受到矚目。
北京房地產市場正被大多數投資者看好,上海市房地產業已經進入又一輪快速發展期,那麼,兩地市場的差異何在?
上海市場規模領先,北京投資開發最熱。
京滬兩地住宅市場的規模都在繼續擴大。上海市商品住宅施工面積仍然領先於北京市,其竣工面積、銷售面積也遠遠大於北京市,上海住宅市場規模仍然處於領先地位。但是,今年上半年北京市住宅新開工面積首次超過上海市,表現出了強勁的發展勢頭。從同比增長率看,北京市上半年住宅施工面積,尤其是新開工面積同比增長迅速,在各種有利因素刺激下,北京市已經成為投資開發最熱的地區,這預示著在近期北京商品住宅供應量將大幅增加。
開發商自籌資金:上海最高,北京較低。
上半年,北京市房地產市場資金來源合計達到393.16億元,同比增長48.7%,高於上海市的同比增幅29.6%,並且在絕對量上也超過了上海市(370.41億元),北京市投資熱度已經超過上海。然而從資金來源看,北京市自籌資金所佔比重較低,利用定金及預付款、國內貸款比重較大;上海市自籌資金比重在各種資金來源渠道中最高。兩地金融市場、銷售市場尚存在較大差異,北京市開發商自籌資金比例低,對金融機構、消費者來說,風險更大。隨著中央銀行《關於規范住房金融業務的通知》的實行,資金結構必將受到影響,而對貸款、預售依賴比較大的北京房地產市場所受衝擊將更大;上海市由於早已經對預售做出明確限制,所受影響相對較小。
高價位住宅比重:北京遠大於上海。
京滬兩地普通住宅項目在商品住宅項目中所佔比例都是最高的。上海市普通住宅在2500—4000元/平方米之間所佔比重最大,達到49.8%;北京市普通住宅在3500—5000元/平方米之間所佔比重最大,為34.70%。4000元/平方米以上的普通住宅,北京市規模比例為64.2%,上海市為41.6%,北京市高價位住宅規模比重遠大於上海市同等價位住宅比重。低價位項目中,北京市在2000—2500元/平方米之間形成一個相對集中的價格段,而由於3500元/平方米以下的項目大多數分布於遠郊區縣,對北京市市區低價位項目的強烈需求並未起到緩解作用。
市場供求比例:上海比北京協調。
據有關機構對北京市在售商品住宅價格分布規模比例與消費者需求比例進行比較,在4000元/平方米以下,需求比例高於供應比例;在4000元/平方米以上,供應比例大於需求比例。供需比例的線性相關系數為0.27,說明供需比例結構還不協調。而上海市商品住宅供需比例結構則比較協調,尤其在2001—4000元/平方米之間,供給、需求比例都最集中。
針對上述狀況,業內相關人士分析認為,北京市雖然為眾多投資者看好,但由於加入『WTO』以及舉辦奧運帶來的影響是緩慢發生的,不可能突然大幅提高市民購買能力,而外資的進入也不會是突發性的,需求的增加以及購買能力的提高都需要一個過程。現在居高不下的房價以及快速增長的投資,都可能加劇供需間的矛盾,從這一角度來說,房價應向消費者實際購買能力靠攏。(公衍奎)
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