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北京市近日確定『十五』期間房地產業發展目標:
——『十五』期末,房地產業年度實現增加值達到125億元,以2000年為基數,平均每年增長9%;
——『十五』期末,房地產開發年度完成投資達到840億元,以2000年為基數,平均每年增長10%;
——『十五』期間,房地產開發年度開復工面積平均為4800萬平方米,竣工1500萬平方米;
——『十五』期間,商品住宅開發年度開復工面積平均為3000萬平方米,竣工1000萬平方米,期末城鎮居民人均住房使用面積達到18平方米;
——『十五』期末,獨立核算的房地產企業職工人數達到200萬,全行業從業人數達到450萬。
商機『十五』北京房地產業前景
加入WTO的新契機
日用品關稅的降低,居民可支配收入相應增多,導致居民的住宅購買力增加,投資購房意識增強;『消費的示范效應』使居民擁有汽車數量將增加,改變了居民的出行方式,住房的郊區化、大型化、舒適化需求提高;外資企業的大量增加,必然增加寫字樓、公寓、住宅、飯店、廠房等房地產開發產品的市場需求;加入WTO三年後允許外資飯店進駐,進一步刺激酒店類房地產開發產品的市場需求;商業零售業的開發,國外大型零售商業企業的進入,進一步刺激商場類房地產開發產品的市場需求。
規劃調整和建設提速
『十五』期間,一是企業整體搬遷的速度將明顯加快,初步預測今後五年內,啟動擾民搬遷項目的企業134家,轉讓佔地面積將達到600多萬平方米;二是將在城近郊區建成125平方公裡的城市綠化隔離帶;三是力爭基本完成城區現有303萬平方米嚴重損壞和危險房屋的改造任務,涉及動遷居民約34.7萬戶,住房934萬平方米。這些有力地支橕著房地產開發的繼續發展。
境外投資預期將增加
在北京外商投資的房地產開發項目中,亞洲投資所佔比重極大,如港商投資額和投資項目分別佔70%以上。隨著東南亞地區、韓國、日本等經濟的穩定回昇,境外投資者,尤其是港、澳投資者的投資預期也將增加,近年來寫字樓價格的回昇也證明了這一預期。
中關村科技園區建設
1999年國務院正式批復加快建設中關村,用10年的時間使之成為世界一流的科技園區。北京市政府也將繼續加大財政對科技的投入,科技經費年增長率不低於20%。在基礎設施建設方面,北京市做了統一的規劃,『一路、一城、一園、一網』也開始重點規劃建設,中關村科技園區的建設將為北京市房地產開發業的發展帶來新的機遇。
對策北京『十五』房地產業政策措施
土地供給
選擇試點地塊。在北京城近郊區和郊區劃出幾塊重點開發用地,確定由政府進行收購試點。待土地利用規劃和控制性詳規批准後,再進行全面劃定政府儲備地塊的工作。
制定相關法規制度。包括《北京市國有土地收購儲備供應暫行辦法》、《國有土地使用權招標拍賣出讓管理暫行辦法》等。
商品房價格
完善拆遷政策,規范拆遷各方行為,合理確定貨幣補償標准,加強貨幣補償資金使用管理;改進工程造價計算依據,理順費用構成,進一步完善工程建設定額體系,建立起在政府宏觀調控下由市場形成價格機制;清理整頓房地產開發收費項目,對各種沒有法律依據的收費項目和亂攤派要堅決取消;理順住宅小區公共配套設施投資、建設、經營、管理、使用體制。根據實際情況,合理調整千人配套指標。對電信、供電等經營性配套設施不再無償提供。
住房供應體系
新的住房供應體系的基本框架是:對高收入家庭,提供中高檔的新建商品住宅和二、三級市場上的中高檔住宅;對中低收入家庭,提供經濟適用住房和二、三級市場上的存量住宅;對最低收入家庭,提供廉租屋。
進一步啟動住房二、三級市場,將存量住宅納入新的住房供應體系。首先要抓緊制定和完善住宅二、三級市場的有關法規和制度,包括對業務范圍的劃分、經營主體資格、交易行為規范、市場監督和管理等,做出明確詳細的規定;其次,根據『公平、透明、規范、方便、快捷』的原則,制定並公布市場操作規程,簡化辦事程序,控制和降低交易成本;第三,根據市場交易的具體需要,適時修改和制定一些政策規定,如已購公房銷售收益分成政策、已購公房出租管理辦法等。
合理確定經濟適用住房的建設規模,著力解決中低收入家庭的住房問題。首先,深入調研,遵循『以銷定產』的原則,合理確定分年度建設規模;其次,經濟適用住房建設要與危舊房改造相結合;第三,根據『經濟』和『適用』的原則,制定『十五』期間經濟適用住房建設標准;第四,加強經濟適用住房價格的監管,控制建設成本,保證工程質量。
妥當處理危舊房改造、經濟適用住房建設、綠化隔離地區改造和其它商品房開發關系,保持北京市房地產市場供求關系相對平衡。綠化隔離地區要嚴格審核安置房用量,控制商品房比例。在綠化隔離地區之外,從嚴控制新征地建設住宅,防范可能出現的市場風險。
加快制定廉租屋建設、經營、管理辦法。廉租屋建設標准應以目前經濟條件下的最低居住水平為限,根據每戶實際人口構成,控制使用面積,並以改造舊房為主,不成片建設,建設量控制在3%以內。
管理措施
閑置建設用地是北京市未來經濟發展、城市建設和房地產開發用地的重要來源。原則上,對於沒有前期投入的項目,通過撤項的方式由政府無償收回,能夠『退耕還田』的要『退耕還田』;有前期投入的但無力繼續開發建設的,建成部分繼續經營,未建部分依法補償收回,或全部收回,組織項目轉讓;確需建設但因資金等其它客觀原因造成的,經審核可補辦延期用地手續;對於工業開發區閑置用地,要進行重新研究,該縮小規模的縮小規模,該取消的堅決取消。
加強開發資質管理,把查處違法違紀行為作為企業資質和年檢的重要內容。同時要扶優治散,優化重組現有的大量散、亂、差小型企業,實行大公司戰略,重點扶持20-30家大型房地產開發企業。通過大企業集團的高效運作,有效貫徹政府的房地產業發展政策,實現房地產開發的規模化和集約化,降低開發成本,增加有效供給。
加強房地產開發項目的管理,『十五』初期要對房地產開發項目進行一次全面清理,嚴禁項目的非法炒作,制定項目轉讓管理辦法,規范和整頓房地產開發市場。
房地產金融
利用國外和外埠資金,是北京市『十五』期間房地產業繼續發展的重要內容。要改善投資環境,加強對外宣傳,探索和嘗試利用外資和外埠資金的多種形式,拓寬利用外資和外埠資金的渠道,研究加入WTO後的招商引資的新政策。
積極鼓勵金融機構與房地產開發商緊密合作,開展各種較為靈活的房地產金融業務。積極擴展房地產按揭業務,加強個人住房抵押貸款的風險防范。
癥結當前北京房地產業發展的主要問題
土地市場發展滯後
土地開發供應和批租沒有真正納入計劃管理,總量控制薄弱,政府宏觀調控乏力,難以與經濟發展和城市建設相適應、相協調;土地批租的運作方式,以『毛(生)地』、協議出讓為主,不利於建立公開、公正、公平的市場競爭秩序;土地開發和批租的政策,政出多門,極不規范,土地調整難以按規劃進行。
房地產市場不夠完善
商品住宅的供應體制尚未真正理順,中、高、低商品住宅結構需要進一步研究協調,住宅的存量調整和新增用量的關系尚需進一步解決;住宅二、三級市場還需進一步放開、搞活;中介市場不規范,缺乏強有力的管理;商品住宅價格有待進一步理順;房地產市場與金融市場游離特征仍舊明顯,房地產金融體系發育遲緩。
房地產粗放開發
房地產開發企業生產規模普遍偏小,負債率偏高,住宅生產集約化程度低,產品科技含量有待提高。
高投入低產出
『九五』期間,北京市住宅建設投資佔GDP的比例為13%左右,遠高於國際上的通行比例。北京市住房消費佔居民家庭消費的比重僅有4%左右,發達國家基本上為20—30%;房地產業增加值佔GDP的比重僅為3%左右,國外在經濟高速發展階段為8%以上,蕭條期也在4%以上。 (董時紅 王溯)
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