『十五』期間，房價走高還是走低，市場對商品住宅的需求量究竟有多大，既是開發企業關心的問題也是廣大購房消費者普遍關心的話題。市權威部門日前就此問題進行了認真的調查和分析。

　　商品住宅需求量將達到357.2萬平方米

　　分析認為，『十五』期間，天津市居民消費的恩格爾系數（家庭食物支出與家庭收入之比）處於40－45％區段。按照國際消費經驗數據，恩格爾系數達到一區段時，住房消費支出佔居民消費性支出的比重理論值為15％左右。預計『十五』期間天津市居民消費性支出佔GDP的比重為35％左右，因此，『十五』期間全市住房消費支出佔GDP比重的理論值為5％。根據天津市國民經濟和社會發展『十五』計劃，『十五』期間全市GDP年均增長10％。五年GDP總和應為10716.55億元。按GDP的5％進入住房消費：10716.55×5％＝535.8億元。房價按3000元/平方米計算，折合實物量：535.8/0.3＝1786.1萬平方米。年均需求住宅量為357.2萬平方米。

　　預測房價將平均漲至3000元/平方米

　　考慮到『十五』期間天津市將取消實心粘土磚和粘土制品，住宅單位面積土建造價將提高，新的土地使用制度出臺後，住宅用地價格攀昇。考慮以上因素，預計『十五』期間住宅平均價格提高到3000元/平方米。

　　金融支持帶來的需求增加量

　　以預測的有效需求量為基數，計算規劃期內住房金融支持數量。貸款額按有效需求量的40％計算（『九五』經驗數據）；貸款期限設定為20年。

　　測算金融支持可產生的需求增加量

　　『十五』期間有效需求量為535.8億元。按40％金融支持率測算，新增貸款額與有效需求額的比例為4：6，即新增貸款額為535.8×4/6＝357.2億元。扣除『十五』期間還款額：285.78/20×5＝89.3億元。淨剩357.2－89.3＝267.9億元。按房價3000元/平方米折合實物量：267.9/0.3＝893萬平方米。年均需求增長量可達到178.6萬平方米。

　　危改需求量

　　隨著城市建設發展、城市功能的完善和城市綜合環境全面上水平工作的推進，預計『十五』期間天津市需拆除危陋房屋300萬平方米。折合使用面積：200/1.3＝230.8萬平方米。按4000元/平方米測算，需拆遷安置資金：230.8萬平方米×4000元/平方米＝92.3億元。增加需求面積：92.3/0.3＝307.7萬平方米。每年將增加需求面積61.5萬平方米。

　　總需求量計算

　　綜合考慮以上三方面因素，『十五』期間全市可供購房的資金總量為：535.8＋267.9＋92.3＝896億元。住宅總需求量：1786.1＋893＋307.7＝2986.8萬平方米。年均需求量為597.3萬平方米。

2001年4月6日 北方網