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今年天津的樓市一直走勢平穩。從政府公布的資料中看,一至七月份月均成交商品住宅50萬平方米左右,銷售總量達到334萬平方米,而住宅投資也完成67億元,較去年同期增長10.2%。說明來自於發展商對市場的景氣評價在實際操作層面逐步顯現,投資增幅保持合理增長的態勢。
這足以讓業界朋友保持樂觀的心態,來面對即將到來的略帶蕭瑟的秋季。我們知道,在樓市走過盛夏的黃金季節後,在三季度仍然還有一年中值得留戀的最後一段輝煌時光。市場不會起伏太大,你所該做的就是,揮灑你的智慧在恰當的時機選擇恰當的地點去創造最恰當的產品,餘下的讓勝利來結局。而從政府方面的統計資料中,多少可以看出市場宏觀層面的變化趨勢,這對於整日忙於具體工作無暇顧及的同仁來講,無疑也是一個角度。
◆宏觀宣講
新盤減少,為下半年預留市場空間
截止七月底,住宅施工面積1275萬平方米。一個非常重要的變化是,其中累計新開工面積為326萬平方米,較去年同期減少44萬平方米,而與此相對應的是竣工面積為313萬平方米,較去年同期增加29萬平方米。這一增一減,意味著新開項目不斷減少。從銷售角度也可得此結論,銷售總量334萬平方米當中,現房229萬平方米,較去年同期增長34.7%,而期房為105萬平方米,較去年同期減少24萬平方米,也是一增一減。兩個有增有減說明,上半年新開項目出現不多,這與我們的感覺非常接近,市場出現的新面孔並不多。而上半年新開項目的不足,就意味著下半年會有多個樓盤集中上市,而且多會集中在第三季度。
需求結構昇級進一步顯象化
我們先來觀察一下上半年成交住宅的結構細分:
2001年上半年單套建築面積與2000年對比情況
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單套戶型建築面積 成交套數 與2000年同比
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100平方米以下 22468套 減少9.8%
60平方米以下 3602套 減少29.5%
100平方米以上 13524套 增長17.4%
120平方米以上 4166套 增長30.8%
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2001年上半年商品房平均銷售價格與2000年對比情況
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單套房屋平均銷售價格 成交套數 與2000年同比
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2000元以下 14354套 減少9.7%
2000-3000元 12460套 減少4.3%
3000元以上 9178套 增長27%
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從單套建築面積與單套房屋的平均售價兩項指標與2000年相比較,可以得出結論,消費結構昇級已是不爭的事實,所謂改善型需求取代安置型需求成為市場主流基本成為現實。這就告誡廣大發展商,必須注意到消費本整體出現的這一趨向,必須在項目選址和產品定位上迎合需求層次的變化,多出精品少出次品,否則會使新的項目成為空置,受到經濟規律的懲罰。
◆微觀求證
我們為清楚地把握市場的實質走向,又采集了若乾典型項目作為評估案例,根據其實際成交的情況來判斷市場的真實景氣程度。但是,需要指出的是,無論選擇哪一項目都要受具體項目、具體要素的制約,在評價時都須注意對結果的修正,而筆者由於分析工具和時間的限制無法完整地完成此工作,只能提醒業界同行加以重視而已。
甲項目位於市中心,屬於中檔項目,平均銷售均價在3400元左右。
乙項目是位於市中心的高檔物業,平均售價在4000元以上。
兩個項目可以在一定程度上代表中高檔物業的成交情況,中檔物業大約平均每天售出一套,而高檔物業則約每三天售出一套。而從成交頂端曲線運行的趨勢來看,超過4、5月份的低谷階段,進入7、8月份市場基本進入了高峰期,成交量很高,而且在裡面有比較穩定力量支持成交量繼續前行。盡管有9月份房交會的積極因素拉昇,但由於近期空置房的優惠政策即將啟動,估計會使存量住宅積蓄的能量得以部分釋放,這樣會減少部分增量住宅市場的成交份額。
兩項比較,能夠比較樂觀地預測第三季度乃至年底市場會保持現狀,市場不會發生明顯的起伏。這樣會給醞釀新盤的開發商明確的未來預期,估計大量新作會依次出現在秋冬季房地產的舞臺。與此相應,明年上半年會因新盤的增多而呈現殘酷競爭的格局,就讓我們拭目以待吧。 (劉勝元)
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