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日前,全美房地產聯合會向外界表明,盡管7月份美國的舊房銷售速度降低,但仍接近於歷史紀錄。美國商務部公布的報告聲稱,7月份的居民新住宅銷售比上個月又上昇了4.9%。美國經濟界普遍認為,佔美國整體經濟1/3的房地產業的持續興旺,是美國經濟到目前為止仍未跌入衰退的最主要原因。
然而,部分經濟學家開始擔心,持續增長了十多年的房地產業,正在出現泡沫現象,如果不采取措施,不久的將來就可能面臨納斯達克指數2000年暴跌的厄運。
美國房地產業繼續增長究竟是在制造泡沫,還是因為其依靠著特有的規律和需求健康發展,美國經濟界正在開展著一場爭論。
美聯儲也在促使泡沫形成
擔心房地產泡沫泛濫的一派認為,三大因素值得密切關注:首先是住宅貸款總額持續上昇。1994年前後,美國住宅總貸款額只有3.2萬億美元,經過6年左右的時間到現在已經上昇到5.28萬億美元,昇幅達60.6%。更讓人擔心的是銀行界到目前為止仍沒有任何放貸謹慎的跡象。如此高的總貸款額,一旦碰到失業率急劇增長,給消費帶來的打擊將遠超過股市暴跌的影響。
其次,這類經濟學家擔心美聯儲7次降息有意無意對房地產泡沫形成推波助瀾的作用。美聯儲降息帶來的購房貸款利率的下降,促使許多美國家庭在重新貸款的時候『抽取現金』,即根據昇值了的房價貸更多的款,從而把新舊貸款的差異變現後維持消費。這本身就是種寅吃卯糧的泡沫做法。房價稍有下跌,這類貸款者就面臨著破產的壓力。
第三,有經濟學家認為股市的部分泡沫不是破滅,而是在向房地產轉移。如密歇根的一位醫生,近來把自己在股市的72萬美元資產,轉而買了4套房產,准備出租賺錢。這類做法對房地產泡沫無異於火上澆油,對經濟健康發展構成嚴重隱患。
有房地產專家斷言,在美國股市整體2001年以來又下跌了12%,納斯達克指數更是繼續猛挫25%的情況下,美國的整體房價反而上昇了8%。顯而易見,美國的房地產業有泡沫,且泡沫現象仍在繼續加劇。問題嚴重的是,納斯達克指數和道-瓊斯指數的暴跌,沈重打擊的主要是美國企業界,而房地產泡沫破滅要打擊的,將主要是消費者。不少人因此斷言,房地產業如出現暴跌,美國經濟將只有死路一條。
悲觀論者是杞人懮天?
然而,以華爾街為首的樂觀派認為,對房地產業可能出現暴跌的擔心是杞人之慮。因為房地產業的興旺是有根深蒂固的經濟方面的原因。最主要的原因是需求旺盛。而形成旺盛需求的因素多種多樣。
首先,新移民對房子的需求量過去被嚴重低估。進入20世紀90年代以來,特別是北美自由貿易區形成後,拉美移民大量湧入美國,更加之新經濟的發展從世界各地吸引了大批的高科技人員,這些人來美後艱苦奮斗,首要的經濟目標之一就是置辦房地產。美國聯邦統計局和房地產開發商,多年來大大低估了新移民的住宅需求量和購買力。
其次,美國社會新的生活方式的發展,加大了美國人對房地產的需求,最主要的是單親家庭。據統計,美國單親家庭的比例已經高達45%左右,且仍呈上昇趨勢。可以想象,本來成年夫妻有一套住房就足以,而單親家庭在過去十多年的急劇增長,自然對房地產形成較大的需求壓力。
美國最新人口普查數據表明,20世紀90年代美國新家庭以每年135萬戶的速度在增加,比原來預計的每年要高出二十多萬戶,比80年代也要每年高出9萬戶。房地產商的這種低估和隨之而來的相對謹慎開發,發展到現在便形成了一定程度的整體供不應求現象。
有分析數據旁證:如果房地產商立即停止建房,目前市場上的現有新房將在3.8個月內全部銷售出去,而在20世紀90年代,這一期限則平均為8個月。
另外,房屋空置率也出現了喜人的變化。十多年前,私人擁有住房的空置率為2.1%,現在則下降到1.7%,表明對住宅的需求增長快於供給。
除此之外,低貸款利率、政府資助貧困家庭購房計劃等措施,都是房地產業持續興旺的原因。低貸款率使許多本來望房卻步的家庭,也能通過分期付款買得起房子了。即使是貧困家庭,也在政府的鼓勵措施下開始貸款買房。如29歲的堪薩斯州汽車廠工人迪科曼夫婦,一直想通過分期付款買自己的房子,但就是付不起頭款而貸不到款。然而,最近他們借助政府的鼓勵計劃,買了一套價值11萬美元的農場住宅。根據這一政府計劃,屬於低收入的迪科曼夫婦從政府借到了16500美元付了頭款,從而私人貸款公司批准了他們的購房貸款。而且,如果迪科曼夫婦10年內不拖欠分期付款,他們借政府的16500美金就可一筆勾銷。在這種鼓勵計劃下,許多低收入家庭也開始擁有自己的住宅。
對房地產業繼續繁榮持樂觀態度的經濟學家認為,美國目前的房地產持續增長,盡管有其它多種因素,但紮紮實實的需求增長纔是最根本的原因。
有分析家聲稱,盡管美國房地產業樂觀派和悲觀派都可陳述出頭頭是道的原因,但經濟的發展總是為經濟學家不斷設置著理論陷阱。歷史多次證明,經濟風暴常常在人們對前景信心十足的情況下突然發生,目前兩派對美國房地產業分析的孰是孰非,看來也得由時間來最後見證。 (李正信)
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