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地價泡沫遠遠大於股市泡沫
截至2001年3月末,全日本平均城市地價指數及東京市區地價指數,分別從各自歷史最高點縮減36.6%、74.0%。
截至2000年末,全日本土地資產總值,已從1990年歷史最高點2454.9萬億日元,直線下墜至1530.2萬億日元,這期間年均負增長4.6%,總降幅達37.7%。由此可見地產泡沫之大之烈。其相當於1989年末日本股票總市值最高點611.2萬億日元的1.5倍。日本上個世紀80年代後期出現的空前龐大的泡沫經濟中,地價泡沫遠遠大於股市泡沫。
地價乃至股市曠日持久低迷不振。去年2月日本零售業有史以來最大破產案??大型超市連鎖店長崎屋宣布倒閉,負債4300億日元,遠遠超過1997年破產的八百伴超市集團的1613.8億日元負債記錄。而其陷入絕境的最根本原因,就是當初向銀行大量借款囤積大量商鋪用地,年復一年越陷越深,大傷了元氣。
日本將泡沫經濟的10年沈痛地稱之為『失去的10年』。而這10年的失去,說到底,無非當初炒地炒股猖獗,地價、股價狂?所必然孕育的苦果,其母體泡沫經濟,纔是該大張旗鼓口誅筆伐的真正禍根。日本政府總結泡沫經濟慘痛教訓的《經濟白皮書(1993)》執筆專家們就深刻地指出:『泡沫經濟有害無益,土地等價格暴漲暴跌對實體經濟的長遠發展留下了巨大的「負遺產」。』
治理地價泡沫將付出高昂代價
泡沫經濟、泡沫地價破滅必然出現的地價低迷不振且波及和拖累總體經濟尤其金融業運行,恐不能視為泡沫經濟的後遺癥,更不能稱之為惡果。
第一,這種性質的地價下跌,其本身就是泡沫經濟,包括泡沫地價生成??發展??破滅全過程中的收尾過程,並非泡沫經濟之外的其他事物由於泡沫經濟滅失而獲得的病癥,所以,不屬於泡沫經濟後遺癥的范疇。再進一步分析,泡沫經濟的『破裂』、『崩潰』與其『破滅』、『消失』,並非一回事。前者可以而且實際上也可謂例外是在旦夕間爆發完成,而後者則決非一朝一夕所能奏效。至於後者的過程究竟會長到什麼程度,歸根到底,是當初泡沫經濟嚴重到什麼程度所決定的,兩者必然成正比。
日本在上個世紀70年代上半期,也曾出現過泡沫經濟。由於地價只會漲不會跌的『土地神話』廣為流傳,投機性土地需求激增,地價異常上揚。又由於70年代泡沫經濟按金額計算的投機規模,遠遠小於80年代經濟泡沫,因而地價暴漲時間相對短暫。只持續了兩年就於1975年轉向回落,且當年見底跌幅不到5.5%,東京等6大城市地價平均跌幅也只為8.2%,還夠不上是暴跌陡跌。
第二,泡沫經濟破滅後地價下跌,固然是泡沫經濟必然結出的苦果,但更是清除泡沫地價的大好事,具有兩重性。後者從經濟學角度看,是排除了不受扭曲的市場機制,使畸高的地價逐步回落到合理的水平。如果說,地價泡沫的『生成』和『發展』是不折不扣的來者不善,那麼,反其道走向『消失』的過程,性質則絕對是去積弊滅泡沫的善舉。至於此舉直接間接造成這樣那樣的苦難,從根本上總體上講,無非是無可奈何避免不了的副作用。猶如治頑重癥長期服藥,不可能完全不出現這樣那樣的副作用是一個道理。如果世界上存在清除地價泡沫立竿見影且無任何『殃及池魚』副作用的神奇高招,那麼,泡沫經濟問題豈不是算不了什麼問題,不足掛齒無需『札人懮地』了嗎?更何況,清除泡沫性質的地價下跌,就是客觀規律對興風作浪的土地投資的懲罰。
泡沫經濟、泡沫地價一旦形成,決定對策勢必陷於兩難困境。地價跌或不跌各有各的利弊,出現不了即根本不可能存在皆大歡喜的對策和局面。但大方向正確總體利大於弊的對策選擇,只能是因時因地制宜,順應地價下跌的客觀必然,當然也要防止地價下跌過急過凶且千方百計盡可能縮短下跌的過程,減輕其對社會的震憾。相當普遍流行認為地價漲就是好,跌就是問題的觀點,未免太絕對太偏頗。從日本實情看,其地價下跌對壓擠泡沫的積極成果已日益顯現。新近且具有突破意義的實例是,今年7月間位於東京市中心澀谷區一批新建成時尚公寓屋出售,十分搶手,超額認購逾10倍。香港《信報》8月14日以《東京市民找居所向上看》為題報道說:『有很多日本中產階級……,醫生、律師、企業家現在都樂於看見自己有能力入住在市中心新建的豪華住宅。』並引了一位房地產業者的評論:『地價下跌改變了人們的思想,使他們不再選擇遠離市中心的小屋。』
出路在於嚴防出現泡沫地價、泡沫經濟
相信任何國家、任何地區都不會歡迎上述善舉出現於本地域。其本來就是只適用於治理泡沫經濟、泡沫地價這個重癥的猛藥、苦藥,是代價很大、成本很高的非常態地價下運行。越是不存在對這種善舉的需要,越是表明地價走勢比較正常,不是大起大落。但如果一旦出現泡沫經濟、泡沫地價,具有苦果與善舉兩重性的地價下跌,必然或早或遲接踵而至,誰也阻擋不了也不應阻擋,而不得不吞食這個苦果。
那麼,出路何在?集中到一點,就是嚴防出現泡沫地價、泡沫經濟,禍根不存在,具有上述兩重性的地價下跌也就自然而然無從出現。猶如不發生火災,代價不菲的救火善舉就相應不會出現。
日本地價下跌已達10年之久,如果從泡沫地價初始形成算起更已長達15年。涉及的問題及暴露的矛盾多多,積累的正反兩方面的經驗教訓多多,是難得的他山之石,非常有助於我們領悟和把握土地市場健康發展和可持續發展的規律。
但毋庸諱言,多年來存在著不珍視、不鄭重對待他山之石的傾向。甚至對人家諸多已為現實生活不斷證明其正確性的一些教訓也不總結借鑒,若無其事而我行我素。
比如,1989年日本企業乃至家庭大規模卷入土地、股票投機之際,日本國會通過和頒布《土地基本法》,其中第四條規定:『土地不准作為投機交易的對象。』而我國一批專家1994年系統考察了炒風盛行的海南房地產後,得出的結論之一是:『炒地、炒樓是房地產業發展的客觀規律。』
比如,1993年日本的專家已普遍得出結論:『泡沫經濟有百害而無一益』。1994年我國有的學者則聲稱:『日本的這種有泡沫經濟比原蘇聯的沒有泡沫的實實在在的經濟還是好得多』,『它在一定的階段,一定的時期促進了經濟的發展』、『日本的經濟發展還是有目共睹的』。
比如,1996年日本銀行前行長有『與泡沫經濟格斗的勇者』之譽的三重野康應邀訪問我國在北京作學術報告時,具體談到泡沫經濟初始時期日本金融機構向房地產和非銀行金融機構發放貸款餘額由原來的20%驟然上昇到40%,主要集中於房地產業,是一大教訓。而1997年我國則有學者撰文,一再宣稱『房地產市場是房地產市場與金融市場的統一』、『實際上房地產市場既是金融市場又是房地產市場,是兩者的統一』。
去年,更有人士、更有新聞媒體反復大張旗鼓宣揚『房地產不炒不熱』。
看來,逼人思考的問題遠遠不只是地價下跌的兩重性問題,需要深入研究弄個明白的,實在不少。 (戚名琛)
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