四派學說爭分市蛋糕

　　廣州樓市神祕詭怪，現象多多，而今年又有新現象現身：開發商通過高峯論壇來促銷樓盤，說白一些，開發商通過房地產開發高層理論來引導消費者，尤其是近期，幾場高峯論壇“推波助瀾”，將廣州樓市不斷推向高潮。

　　7月初，中國房協舉辦了一場“國際居住新潮流——中國綠色生態住宅論壇”，承辦單位是錦繡香江花園，此時，恰巧是該盤推出前夕。論壇提出了鮮明的觀點：住宅也應該綠色消費，不僅住區園林植被多，而且建材、樓盤設計等也要具有生態特點，讓業主生活得更加舒適，儘可能地達到人與自然和諧共生，完全超越了住宅以人爲本的概念。該論壇一結束，即在廣州樓市引起廣泛反響，許多買家認爲，綠色住宅是他們想要的住宅。

　　8月2日，40餘家開發商相聚廣州，提出新都市主義的生活主張。他們認爲，市內纔是提高居住生活質量的一種好門路，市內擁有成熟的市政配套、生活配套，上班與居住地之間的距離短，花費時間少，從而使業主擁有更多的時間，尤其是“一年一小變，三年一中變”的實施，大大改善了市內的居住環境，不僅綠地多了，而且交通暢通，很少再有塞車現象。新都市主義爲市內樓盤推盤找到了最好的理由。

　　8月4日，中國建築學會、中國房協主辦的“中國後小康城市人居模式論壇”。會議討論了沿海城市進入小康至富裕之間這段時期的居住模式，用廣州城建集團董事長李飛的話說，應尊重自然、營造綠色生態社區，重視新技術、新材料、新設備和新工藝的採用，努力爲人們創造更愉悅、更健康、更舒適的住宅產品。

　　此間，郊外一些大盤提出了居住郊外化的人居模式。他們提出郊外擁有良好的生態環境、優質的空氣，廣州市民也應該大量分流到郊區，以減輕市內人口的壓力，這是一個國際化的居住潮流，在廣州走向國際大都市的前夕，居住模式也應該與國際接軌。提出這一學說的發展商雖然沒有舉辦什麼“居住郊區化是國際人居潮流”的高峯論壇，但已把居住郊區化的理論，闡述得天衣無縫，足以令人信服。其實這一學說也是郊區的開發商爲賣樓而樹起的理論旗幟。

　　學說實爲房企發展的戰略

　　國務院發展研究中心研究員李泊溪女士在“中國後小康城市人居模式論壇”上，對這一現象一語道破天機：發展商要考慮發展戰略，以促進企業的可持續發展。其實，廣州樓市中提出的“四大學說”，也正是企業尋找到的發展戰略，只不過開發商比較高明，借高峯論壇之機，讓中國房地產業頂級專家爲其企業可持續發展制定一個長期發展戰略，同時又樹立了企業的品牌形象，可謂一場峯會達到了“一石三鳥”的功效。

　　縱觀這幾年廣州房地產業的發展，不難看出，幾乎所有的開發商都處於盲目發展狀態，甚至包括前兩年顯赫一時的房地產大鱷。他們制定了一些企業發展戰略，致力於發展超級大盤，可是由於發展戰略不科學，較爲盲目，致使一些產品處於滯後狀態。現在一些走在市場前沿的開發商也未能從科學戰略的高度爲企業發展制定一條可持續發展的思路，只是拼命地使產品不斷更新換代。至於換代的產品是否在開發上走了彎路，開發商自己起初一點都不知道，只有在市場反映較淡的情況下，才明白產品不符合市場需求，但想扭轉大局已經晚了，這種現象和例子現在仍在上演。但開發商的進取心是無法否認的，也就是進取心使開發商通過高峯論壇的形式獲得了長期發展戰略，有了意想不到的收穫。

　　從目前四派學說看，如果所開發的住宅真正是生態居住社區，可以說是目前世界上較先進的住宅；如果所開發的樓盤完全符合新都市主義理論，那麼，這種住宅也是以人爲本的最先進住宅；如果按照“後小康城市人居模式”開發住宅，也可能說在50年內這種住宅不會落後；如果真正實現居住郊區化，在未來幾十年內，郊區的樓盤都會保持旺盛的生命力。這些學說相互滲透融合，其共同目標是爲買家提供更具有發展觀（可持續發展）、消費觀（提高生活質量）、醫療保健觀（提高自身免疫力）的新型住宅產品。

　　但目前，這四派學說只是開發商爲爭奪樓市的旗幟，至於企業是否把它們作爲發展戰略，還不敢斷言。如果房企真的把如此好的理論只用在推銷某一座樓盤上，而不制定更高遠的發展目標，仍盲目地開發產品，不僅是理論的浪費，更可以說是企業的悲哀。

　　據悉，對房地產開發的理論探討，並非到此爲止，廣州一家房地產開發公司正在就嶺南建築文化進行探索。制定企業發展戰略的內容和形式是多樣的，無論怎樣制定，但目的只有一個，即通過不斷開發更符合人居的住宅，達到企業不斷髮展的目的。

　　目的是提供更優質的住宅

　　從四派學說中不難看出，開發商爲了企業的發展，想爲買家提供更優質更先進的樓盤，這種優質先進的樓盤主要表現在：

　　——在規劃上是科學的，與城市總體規劃保持一致，保證居住社區的環境與城市大環境相互協調。

　　——尊重自然，在住宅建設規劃設計中突出人與自然和諧共生的關係，營造“綠色生態社區”，包括建材、設計都十分注重生態模式。

　　——重視新技術、新材料、新設備和新工藝的採用，爲人們創造更愉悅、更健康、更舒適的住宅產品。

　　——注重現代居住區生活的人文環境，增強鄰里關係，營造一個具有中國特色的具有人情味的社區文化氛圍。

　　——順應現代信息社會的要求，發展信息化、智能化住宅，爲住戶營造全新的生活觀念和生活方式。

　　——注重住戶的身心健康和工作情況，儘可能地減少住戶的無效時間，讓住戶充分享受人生或專心工作。

　　可以想像，將來的住宅將越來越適合買家的口味，住房已是生態＋智能＋新材料＋人文環境的新型住宅，完全突破了現在居住只有遮風擋雨的功能，將更注重人們心理的需求。

　　這種住宅是對傳統住宅的提升，從目前的市場中也不難看出，像廣州一些樓盤，大面積的綠化和人文環境，已向這種居住目標邁進了可喜的一步。隨着人們經濟水平的不斷提升，會有越來越多的人選擇這些“高尚住區”。 （王德祥）