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廣州市今年首次國有土地使用權拍賣會上月底舉行。此次拍賣會共推出了四個地塊,有的地塊自然條件還相當不錯。但意外地只成交了兩塊,且競拍全過程只有兩個競投單位舉牌,兩者又各自都以起拍價競得地塊。
現場氣氛如此冷清,原因何在呢?廣東省拍賣業協會陳少湘副祕書長會後接受記者採訪時說,由於按規定競投中標者要在半年內交清土地出讓金,對房地產公司的壓力很大,前來參加競投的很多單位都持觀望態度,無意舉牌競報。另外,這次拍賣成交價款還包括了徵地拆遷安置補償費、地上建築物補償費等費用。同時,地塊的估價對競投單位來說偏高,也導致了競投不踊躍。
業內人士進一步分析認爲,這也是政府逐步提升房地產開發市場準入臺階的正常反應。通過此次拍賣會,業界需要認清今後房地產開發政策和趨勢,看清政府提高准入“門檻”背後的真正目的。首先,國務院日前發出了《關於加強國有土地資產管理的通知》,廣州在這方面先行一步,早已通過招標、拍賣方式公開轉讓國有土地,今後將更加嚴格地執行《通知》要求;其次,廣州市利用這一手段,通過市場競爭達到優勝劣汰,改善過去房地產開發無序、商品房供大於求的狀況;再次,市政府希望通過逐步提高市場準入“門檻”,以實現培植房地產品牌企業的目的。
“一塊牌子一間房,一張紅線圖幾桿槍,轉眼做了地產商”。在行政劃撥批地政策下,廣州房地產業一度成了搶着端的“金飯碗”,開發企業高峯時一度曾達1675家。近幾年來,隨着政府從土地供應到商品房預售等環節一系列規範市場運作的政策措施出臺,全市經營性房地產用地增長過快、商品房供大於求的狀況得到改善。據統計,1997年以來,廣州市共收回和註銷468宗、面積爲10.88平方公里的閒置土地。政府通過實行土地招標拍賣制度,已將20多塊面積約84萬平方米的建設用地,通過市場競爭配置到發展商手中。
同時,政府針對商品房大量積壓和部分樓盤“爛尾”的現象,提出了多層建築必須封頂、高層樓宇要完成2/3的結構工程後才能預售的規定,客觀上增加了開發前期投入,使那些實力不強、靠預售款收入運作的開發商難以爲繼,有效整頓了開發隊伍。
據瞭解,廣州市現有房地產開發企業約1100家,數量比最“輝煌”時縮編了3成多,被淘汰的500家企業中,被政府不斷升高的市場準入門檻“絆倒”而黯然出局的就達400家。
准入“門檻”逐步擡高,有效地遏制了房地產開發暴利。據統計,廣州市去年商品房銷售面積比上一年增長了3.34%,但由於商品房價格下降約4%,導致銷售收入下降0.27%,實際約收入260億元,而商品房的銷售費用上升了41%,使開發企業實現利潤同比減少6成,僅有9.5億元,相當於17.26億元銷售費用的一半、企業財務成本的1/4、企業繳納稅金的一半。
未來的房地產市場將是實力與品牌的競爭,廣州市國土房管局局長李維傑最近在穗港兩地開發商交流會上表示,今後廣州市一級市場供應的土地將以大地塊爲主,以適應開發規模的需要。廣州房地產市場需要名牌企業,政府部門將努力創造公平競爭的良好氛圍,逐步提升市場準入臺階,進一步向有實力的開發商傾斜。預計兩三年後,廣州市能在市場挺得住的只剩數十家資質優良、富有創新精神和核心競爭力的企業。
專家指出,房地產市場的集中與壟斷趨勢必將隨着准入“門檻”的升高而逐步體現出來。面對當前土地拍賣現場的尷尬,有關部門應考慮市場的承受能力適時調整提升“門檻”的高度。 (李四清 陳曉雙)