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住宅郊區化盡顯三大優勢
居住郊區化是發達國家,也包括發展中國家在內的城市化進程中的必然趨勢。在房屋設計理論中一直都在隱藏著一個家居的理想模式,那就是遠離塵囂,尋求田園般的生活。隨著『只求有瓦遮頭』時代的終結,人們追求的是環境秀美、空氣清新、功能齊全和價格合理的住宅。
在這些方面,郊區住宅相對於市區住宅具有無可比擬的優勢。
一、環境優勢。居住環境是人類最為重要的生活空間,居住環境也是衡量人類生活品質的一個重要的指標體系,在3A住宅性能評定中,環境因素是一個尤其重要的組成部分。從市區遷到郊區,不僅僅是為了追求寬敞,更主要的是為了追求高質量的人居環境。它包括生態環境、生活環境和心理環境三個方面。郊外所擁有的世外桃源般的自然環境,營造了深刻的生態主題和令都市人向往的居住空間,實現了人們對『采菊東籬下,悠然見南山』的生活神望。『居室有價,居住環境無價』正是郊區生態環境的優勢表現。正是因為人類對於優美寧靜環境的不斷追求,使得郊區化住宅成為一種可能,出現市場需求的一個空間,郊區住宅提供了較高的生活品質內涵,郊區化物業土地儲備充裕,設計師可以淋漓盡致地揮灑生活藍圖,為人們提供充分的休閑娛樂場所。由於郊區住宅所處環境的稀缺性,所以規劃設計上可以充分尊重自然,注重自然與人的結合,生態措施和工程措施的結合。正如中國『風水理論』中所描述的:人工藝術與自然環境達到『共存、共樂、共雅』。更重要的是,郊區住宅令都市人重拾『家園』的夢想。重視家庭是中華民族崇尚的人文精神,在低層小樓加上私家花園的郊區社區,家園是一種實實在在、其樂融融的生活。在高樓大廈林立的城市社區,只能是『有家無園』,『家園』只能是潛藏於人們內心的一個夢想。
二、價格優勢。對大多數的廣州市民而言,經濟承受能力畢竟有限,價格仍將是購房的重要考慮因素。市區內過高的樓價對於絕大多數市民,特別是工薪階層來講是高不可攀的。而郊區化住宅則在價格上具有絕對的成本優勢:一方面是地價便宜,當地政府為帶動地方經濟的發展也給予各種優惠條件;另一方面,郊區化住宅均是低層公寓或別墅,建築成本比市內的高層住宅低得多。以從化『逸泉山莊』為例,其銷售均價每平方不超過3000元,一套80平方米三房兩廳的公寓住宅,首期五、六萬元,加上目前長達二十年的銀行按揭,月供僅需1000元左右,即使對工薪階層,也是在可承受的購房能力范圍內。就物業的價值內涵而言,在逸泉山莊一套60萬上下的別墅要比市區同等價位的高層住宅的生活品質要高得多。
三、配套及服務優勢。住宅郊區化並不意味著生活在孤島上,郊區生活同樣可以享有舒適、便利的生活方式。從化『逸泉山莊』內,購物、醫療、教育、休閑、運動、文化、家政服務一應俱全,相對於市區住宅更為健全、更為合理,而在寸土寸金的市中心,不可能開闢充裕的空間來提供全方位的配套和服務;唯有郊區豐富的土地資源能滿足這一需要。另一方面,隨著數字化時代的到來,芯片與寬帶的兆赫取代馬達與道路的公裡,成為我們這個時代新動力,為郊區住宅注入新的活力和內涵。
『住宅郊區化』是人類進入工業社會之後,城市化發展進程中出現的重要現象,是城市化中的離心過程。產生這種現象的原因有兩方面:一是交通技術的進步,使得城市遠距離通勤成為可能;一是城市中心地價上漲、交通擁擠、住宅緊張、環境惡化,促使人口和經濟活動向郊外或小城鎮發展。而逐漸富裕起來的都市人,也越來越渴望八小時以外寧靜與健康的生活空間。選擇了從都市到鄉村的回歸之旅。擇『郊』而居,成為都市人的新觀念。郊區化實質上是城市化的一種外延擴張,而這種擴張並非盲目、自發的,而是有序的、有規劃的發展潮流,住宅郊區化將成為城市住宅建設和房地產業發展的新趨勢。
住宅郊區化:現實與理想間的差距
工作在市內、居住在郊外。既擁有都市的繁華與便利,又盡享郊區的寧靜與安逸。住宅郊區化的這種生活模式,成為都市人的理想追求。但要使住宅郊區化真正成為趨勢和現實,必須具有一定的條件:
1、城市的經濟發展水平。根據聯合國相關機構的統計資料表明,人均GDP在800-8000美元之間為房地產的起步及快速上昇階段,只有人均GDP在13000美元以上時,房地產業纔步入下降階段。我國目前的人均GDP在802美元左右,而廣州的人均GDP已達到3668美元。從國外居民消費結構的轉化規律看,當恩格爾系數達到40-50%的條件下,是房地產業和住宅建築業的發展時期。我國目前的恩格爾系數已經降到48%左右,廣州的恩格爾系數更低。以上數字表明,在廣州,市民收入中有很大的空間可用於住宅消費,發展住宅郊區化具備足夠的經濟基礎。
2、交通基礎的完善程度。交通狀況對郊區住宅的發展構成了主要限制,郊區住宅對高速公路、鐵路、輕軌和其它快速道路的依賴性很強,郊區住宅比較理想的位置是處於高速公路附近,到市中心車程時間應為45-60分鍾。近來國家通過基礎建設以帶動經濟增長的政策,是對郊區住宅最大的利好。近年來廣州每年投入交通基礎設施的資金過百億元,華南快速乾線、內外環路、廣園東等一大批快速路已建成通車。未來幾年,地鐵三專用線走向番禺,輕軌線直通南沙,將進一步縮短市區與郊區的距離。這在很大程度上打破了住宅郊區化在交通方面的限制。
3、私人汽車擁有量和公交系統的完善。國家重點發展的支柱產業除了住宅業,還有汽車工業,這一趨勢必然推動住宅郊區化的發展。近年來,廣州的私人汽車擁有量已在不斷提高,有預測認為比例已達到5%。汽車信貸業務的全面開展和中國即將加入WTO,廣州的私人汽車擁有量將呈倍數增長。
4、觀念的轉變。以環境秀美為特征的郊區精品住宅無疑為廣大市民所向往,但絕大多數購房者的購房行為除了是為解決居住問題外,更是一種投資保值的行為。很多人認為,市中心寸土寸金,增值、保值應不成問題,但實際上能否增值保值與土地的使用功能密切相關。當土地用做商業和辦公用途時,土地價格能得到充分體現,可達到增值保值的目的,但被用做住宅用途時,由於市區居住質量差,其土地價值並不具有明顯優勢。一般眼下流行的好位置概念是『離市中心越近的位置越好』,實際上住宅位置的影響在於由之產生的距離,嚴格來說距離這個概念應該分成空間距離、時間距離和心理距離三種。此處距彼處多少公裡,這是空間距離;此處距彼處車程多少分鍾,這是時間距離;住慣了熱鬧的市中心,初到郊外感到陌生、遙遠,這是心理距離。事實上,現代人主要的距離概念是時間距離,或者說車程。
隨著城市中心人流車流的日漸增加,堵車現象逐漸嚴重,城區的時間距離正越來越大。
而隨著通往郊區的道路逐漸完善和交通工具的逐漸發達,郊區的時間距離則日漸縮小。另外,倉儲式購物中心、俱樂部等商業和娛樂設施因地價低廉而在郊外興起,學校、圖書館等教育文化設施,因市區地價昂貴、面積狹小而向郊區遷移。這一切,都會使郊區生活原有的不利因素逐步減少。而景觀環境、空氣水源等原來不被重視的因素,則會隨著生活水平的提高變得日益重要。所有這些因素,都將徹底改變人們對郊區住宅的看法。因此,『中心地帶昇值論』對於住宅而言是不能成立的。相反,郊區住宅以其優秀的居住環境,昇值潛力比市區住宅更大,從化『逸泉山莊』推出一個月便昇值10%就是明顯的例子。
廣州住宅郊區化發展方向
二十一世紀的廣州將成為一個濱海城市,行政區劃的調整給廣州市提供了一個建立大山大水格局的國際都市的機遇。廣州市政府在城市規劃中提出營造適宜居住的生態城市,所謂生態城市是以人為核心,多層次、多級別的復合而成的人工生態系統。生態城市系統以城市空間地域為核心,以近農業區、自然景觀區和衛星城鎮外圍地域,組成相對獨立、工作和生活居住相互平衡、各類設施完善、具有生態效應的地域綜合體。目前,廣州市在城市總體規劃中提出建立以廣州為主體,番禺、花都、從化、增城為副中心的組團結構,形成圈層結構的都市生活及交通系統。同時在區域協調規劃中提出『促進番禺房地產發展、促進增城地區外向型工業發展、促進花都空港產業的發展,加大對從化環境保護的投入』。在空間功能上番禺、從化已凸現其居住及生態環境功能,並將在北抑南拓的發展戰略指引下形成北有山水家園、南有濱海家園的格局。因此南部的番禺因其地緣及經濟發展水平的優勢,北部的從化藉其得天獨厚的自然條件將成為廣州住宅郊區化的主要發展方向。
近年番禺洛溪板塊和華南板塊郊區樓盤的湧現,揭開了廣州住宅郊區化的序幕,撤市設區後,番禺作為『廣州的前庭、香港的後院』,城鄉一體化將向其腹地縱深發展。值得我們注意的是,位於番禺南端的南沙憑借其優越的地理位置將規劃發展成為高科技產業發展區和新興的海濱城市,真正成為廣州的對外門戶。南沙三面環海,中部為郁郁蔥蔥的山地,天後宮、威遠炮臺、水鄉村、會展中心等形成豐富的旅游度假資源,是廣州唯一能發展海濱生態型郊區住宅的地方,顯現出無可估量的發展潛力。
廣州市在其遠景規劃中強力扼制城市北翼組團的發展,使向北發展控制在華南路以南的地域,嚴格控制流溪河水源保護區不受侵蝕,形成一個與自然生態緊密結合,密度較底,景觀優美,有機協調的綠色生態區域,從化地區憑借其良好的生態環境及豐富的旅游資源,將成為廣州住宅郊區化發展的主導方向之一,形成高素質的生態區和廣州市的後花園的旅游療養地。目前廣東大學城正在從化選址建設,將使生態住宅加入濃厚的文化氣息。
在『大廣州』的交通系統規劃中,由廣清、廣花、機場快速、新舊廣從路組成的北向通道加強了花都、從化與中心城區的聯系;而在已建的1號和在建的2號地鐵基礎上優先建南部輕軌和東部輕軌,引導城市向東南發展。同時,將重點建設南沙深水港,將遠洋郵輪客運港設在南沙。
不斷完善的快速路網體系將對番禺、從化地區的郊區住宅發展起到催化作用。增城深厚情感的山區氣息以及花都依托航空港發展『空港產業』,將成為廣州住宅郊區化的遠期發展方向。
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