二級市場潛力很大

　　近日，建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾在談到住房二級市場狀況時說，今年，二級市場開放比前兩年取得了更為明顯的效果。上海市今年上半年的二手房交易已經超過7萬套，比去年同期增長了85 ％，二手房的成交面積已經達到了619萬平方米，與去年同期比較增 長了97％，估計今年上海二手房的買賣會突破1000萬平方米，二手房買賣成交金額已經達到129億元，同比增長了107.8％。最近一些 機構對多個城市的調研顯示，現在的城鎮居民對現住房的滿意率還不 到20％，有48％的居民提出在兩三年內更換住房，現住公房的家庭有67％希望通過換房來改善住房條件。應該說住房二級市場發展潛力非常大。

　　以上海來說，從二級市場開放到現在3年的時間，上海市的已購 公房上市還不到該市已售公房的10％。南通的進度比較快一點，上市 公房是8萬套，已達到已售公房的16％，這幾個城市是在全國開放比 較快的，效果比較好。我愛我家作了一個北京和有關城市的比較，從 其數據可看出，二級市場潛力還很大。

　　二手房為重慶房市提速

　　重慶市地房局近日公布的一組調查數據表明：二手房交易的興旺 與否已成為拉動該市整個房市的『引擎』

　　據重慶市地房局調查，目前重慶主城區范圍內有房改存量房39．2 萬套、2283萬平方米，戶均面積50多平方米，有相當一部分家庭對 改善現有居住條件要求迫切，希望能通過賣掉舊房再購新房。

　　重慶市地房局市場科科長曾強向記者算了一筆賬：如果現有的40 萬套房改房當中有60％，即24萬套能進入二手市場達成交易，按每平方米1000元計算，則至少可達成140多個億的交易金額；如果這 24萬戶換房需求強烈的家庭中，有90％能進入商品房市場，新購商 品房按戶均80平方米、商品房均價按每平方米2000元計算，則至少 可以拉動近1700萬平方米的商品房消費，消費金額達350億元左右。這對每年商品房銷售總量一直在700萬?800萬平方米左右徘徊的重 慶房地產市場來說，無疑是一大喜訊。

　　業內人士由此得出結論：二手房市場對活躍整個房地產市場作用巨大。搞活二手房市場一方面可以讓居民通過出售舊房，籌措到購買 新房的資金，從而獲得自己滿意的住房；另一方面也可以增加有效需 求，帶動一手房市場的活躍，消化掉大量積壓商品房，從而盤活資金，促進經濟適用房和商品房建設。它對於擴大住房消費，拉動經濟增長將起到至關重要的作用。

　　南昌二級市場打破清靜

　　江西省南昌市政府進一步放開搞活住房二級市場政策的出臺和實施，激活了全市二手房交易市場。6月中旬至7月中旬1個月內，該市的存量住房成交量達456套，較前1個月翻了4番，征收的契稅 也由過去的20萬元左右猛昇到83萬元，創下該市近年來二級市場存量住房交易的最好記錄。

　　南昌市住房二級市場一直比較清淡，今年以來，平均每月的存量 住房交易僅在100套左右。為進一步放開搞活住房二級市場，鼓勵市 民將手中的存量住房上市交易，在繼去年底出臺《南昌市已購公用住 房和經濟適用住房上市出售實施辦法》後，今年市政府又頒布實施了 《關於搞活住房二級市場的若乾規定》，鼓勵市民通過賣小房、舊房、 次房，買大房、新房、好房;並簡化了已購公有住房和經濟適用住房上 市交易手續，減免住房交易稅收，降低住房交易收費，擴大購房落戶 范圍，加大金融扶持力度，極大地刺激和提高了市民換購住房的熱情，也導致了市場的活躍和房價的上揚。

　　青島政府出資收購舊房

　　青島市從放開住房二級市場一開始，為了支持和促進二級市場的 發展，市政府從公房出售資金中拿出2000萬元作為住房收購的專項 基金，委托房地產交易中心設攤收購舊房，使那些急於改善住房條件， 一時又找不到舊房買主的市民能盡快將手中的舊房變現，輔以抵押貸 款、公積金貸款等措施，購買商品房。收購進來的舊房作為政府向最 低收入家庭提供的廉租房源和住房信貸擔保業務處理抵押時的調劑 房源。政府出資收購舊房，起到了『蓄水池』的作用，對加快啟動住 房二級市場，盤活存量房，拉動增量住房消費，發揮了積極作用。

　　湖南二級市場全面放開

　　近日，湖南省株洲市將房改、交易、產權三個審批環節合一，從 而使得該市房改房上市交易辦證的時限由60天縮短成10天。至此， 湖南的住房二級市場全面放開。

　　該省是於去年年初開始在省內衡陽、常德、岳陽等地進行住房二級市場開放試點的。為全面放開住房二級市場，湖南省解除了各種制 約住房存量交易市場的禁令，最大限度地放寬了存量住房入市條件， 盡量減少審批環節，並積極采取各種鼓勵性措施，只要具備入市條件 的，一律『准入』。以株洲市為例，該市房改房上市交易的綜合稅費 率從9.27％降到了4.3％。

　　隨著居民『以舊換新』、『以大換小』、『以遠換近』、『以次換好』 等住房消費觀念的形成和良好政策的逐漸出臺，該省居民的住房消費 意願開始變成了有效需求，越來越多的有房家庭紛紛入市買房。

　　南京『二手房』市場昇溫

　　在交易活躍的房產一級市場拉動下，逐步掃清房改房上市障礙和 簡化交易程序的江蘇省南京市二手房市場明顯昇溫。

　　今年上半年二手房上市量突破2000戶大關，同比增長60％，加上商品房銷售持續火爆，許多居民迫切『賣舊買新』，使二手房房源 比去年同期增長近1倍，二手房嚴重求過於供矛盾大大緩解，購房戶 選擇性增強。由於商品房價同比每平方米上昇300元左右，大批希望改變居住條件的中低收入者和迫於購房成家的年輕消費者紛紛湧向二手房市場。今年以來由於迎華南城建工程實施，拆遷達到8000多戶，貨幣拆遷量達3億元，他們當中有一半以上轉向二手房市場，托 起二手房交易『水漲船高』。統計顯示，今年上半年建築面積60平方 米左右，房價3000元／平方米的最為熱銷，但因學區、環境、區位 不同造成二手房市場分化明顯，如該市中心城區的鼓樓、玄武兩區一 些中心地段房價已飆昇至接近4000元／平方米，仍供不應求，遠遠高於城郊一些商品房價格。

　　柳州二級市場火爆

　　廣西柳州市自去年6月份恢復房改房二級市場以來，經審驗批准 上市的房改房共3590多套，面積近32萬平方米，房產金額達3．1 億元，其規模在廣西遙遙領先。

　　據該市房改辦交易管理科李興池介紹，由於房改房價格普遍較 低，受到了大多數工薪階層的青睞。以該市羅池路為例，一般商品房 價格為每平方米2400元左右，而八成新的房改房則每平方米只需 1500元，以70平方米面積計算，即可少付約6萬元。除了價格適中 外，消費觀念的多樣化及市政府的優惠政策也是吸引人們的重要因素。

　　柳州市房改辦准備進一步擴大信息服務渠道，為市民提供更多的 房改房、商品房私房買賣交換和租賃信息，而房產交易市場將繼續免費為市民辦理登記、發布房產信息，並可免費在所轄的服務網點發布。

　　福州存量房交易下降

　　今年上半年福建省福州市雖然包括空置房、二手房在內的房地產 存量市場繼續呈現活躍態勢，但存量房交易在總交易中的比重卻有所 下降。有關專家在分析商品房存量與增量交易走勢後認為，這種發展 的速度與經濟社會發展還很不相稱，必須大力挖掘內在潛力，使房地 產存量消費發揮出應有的作用。

　　上半年福州市存量房交易起數為3489宗，比去年增長14．36％； 交易面積43．63萬平方米，同比增長7．97％。但有個傾向應引起人 們的關注，即存量交易的增長速度明顯滯緩，今年上半年與去年同期 相比，存量房交易在總交易中的比重有所下降。

　　造成存量市場滯緩的一個原因是金融信貸的萎縮。年初，建行停 止了二手房信貸業務；接著，中行、招行等各銀行都相繼提高了貸款 門檻；第二季度，一些銀行進一步暫停了這一業務。據統計，今年上 半年福州市（市區）二手房購房貸款量為173宗，比去年同期的243 宗減少了28．81％。銀行還壓縮住宅一級市場的放貸，上半年市區個 人購房貸款13．77億元，比去年同期的14．81億元減少7％，影響 了存量市場消費能力。

　　專家指出，目前福州房地產市場的存量與增量交易失衡，上半年 4．22億元的存量房交易額比起增量房的25億多元差距十分懸殊，美 國、香港、臺灣的存量房交易都佔市場總量的85％以上。因此，必須 采取有力措施搞活存量市場，鼓勵人們樹立梯級消費的觀念。同時政 府部門要不斷掃除政策性障礙，推出有效房屋置換、貸款置業擔保、 房屋租賃代理等手段，把更多的消費者拉入市場，促進住房一二級市 場的聯動運作。

　　海口市二手房前景堪懮

　　海口市積壓商品房轉化為經濟適用房的銷售走勢良好，相比之 下，二手房則顯得有些信心不足。 從海口市處置積壓辦了解到，迄今海口市共推出7批積壓商品房 轉化為經濟適用房銷售，共47個項目，3924套，46．4萬平方米。

　　以優越政策導航的經濟適用房的熱銷同時也帶動了其它新樓盤的加 快銷售，但二手房市場卻顯得有些冷清。對此，海口房地產交易有限 公司有關人士說，二手房的購買力還是較大的，並且在地理位置上一般來說也有一定的優勢，但經濟適用房的全線推出對二手房造成了極 大的市場衝擊，二手房的價位與經濟適用房價位差不多；再者，二手 房已暫時停止了銀行按揭，經濟適用房則可實現按揭購房，這些都對二手房的銷售加大了難度。因此，目前來看，二手房並無太大的市場優勢。