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新千年的長沙樓市在希冀與夢想中已經走過了新的征程,回眸剛剛過去的6個月,我們驚喜的發現,在國家宏觀經濟繼續向好的大氣候下,長沙房地產業又長高了一截,不僅開發陣容迅速壯大,新理念層出不窮,市民住房消費的熱情也持續高漲。據市房地局的最新信息,今年上半年,長沙房地產業熱點紛呈,政府、開發商和消費者都留下了非凡的表現。
一、投資規模擴大,後市供給充足
2001年上半年,全市共完成房地產開發投資11.24億元,較去年同期增長82.74%。其中,經濟適用房住宅小區建設完成投資3.57億元,同比增長32.97%。受投資拉動,長沙市上半年共開發土地面積15.81萬平方米,施工面積達271.21萬平方米。其中,新開工面積為64.90萬平方米,竣工面積為37.58萬平方米,較去年都有較大增幅。
2001年上半年長沙市房地產市場在投資規模放大的同時,確保了後市供給量的充足:據統計,2001年上半年,長沙市共批准商品房預售108.25萬平方米,比去年同期淨增24.91萬平方米,增幅為29.89%。在推出的新盤中,住宅面積為97.35萬平方米,佔新上市樓盤建築面積的89.93%,住宅建設仍是投資熱點。
二、開發市場成交活躍,有效需求得到釋放
2001年上半年,市房地產交易中心共辦理商品房現房交易3454起,面積35.12萬平方米,金額6.88億元,兩項合計,上半年共成交商品房5928戶,面積66.34萬平方米,金額為15.42億元,分別比去年同期增長231.73%、218.18%和149.11%。據市房交所負責人介紹,長沙市房地產市場成交活躍,有效需求開始顯現,主要有如下三個方面的原因。
其一,房改政策的繼續深入,擴充了房地產的需求市場。『要住房找市場』的住房消費觀念已經深入人心。而且隨著住房公積金制度的實施,住房貨幣化補貼的逐步到位,群眾購房的支付能力得到了進一步的提高。
其二,個人住房抵押貸款支持的加大,促進了商品住房的消費。近幾年來,『購住房,去貸款;明天的錢,今天用』已成為一種趨勢。2001年上半年,市房地產交易中心共辦理房地產抵押登記6070戶,面積179.88萬平方米,金額48.47億元,均比去年同期翻了一番。尤其是個人住房抵押貸款,上半年共辦理了5033戶面積為56.90萬平方米,金額達12.42億元,分別比去年同期增長105.26%、123.14%和137.48%。目前在長沙市的購房者中,有五成以上的消費者選擇了住房按揭。
其三,城市房屋拆遷工作,促成了對商品的即期消費。2001年上半年全市共拆遷房屋1594戶,29.70萬平方米,拆遷面積較去年同期增長2.52%。長沙市舊城改造力度的加強,事實上已經形成了一個較為穩定的需求市場。特別是隨著長沙市彬戶區改造方案的實施,將進一步擴大這一需求:2001年,長沙市將改造棚戶屋面積90萬平方米,安置居民10萬人,計劃今後兩年內,長沙市還將改造棚戶面積160萬平方米,安置居民18萬人。這些工作的開展,能很快轉換為對商品房的現實需求,很大程度上促進了長沙市商品房的消費。
三、二級市場啟動有力,發展空間廣闊
2001年上半年,市房地產交易中心共辦理存量房交易3207起,面積33.98萬平方米,金額為4.59億元,分別比去年同期增長223.61%、159.98%和106.76%。存量房交易在去年回落20個百分點的基礎上,提昇較快,這預示著政府培育住宅二級市場的政策已經產生效果,消費者改善居住條件的願望正在付諸實施,賣舊換新、以小換大的梯級消費觀念逐步被消費者所接受,一房定終生的傳統觀念受到衝擊。目前,長沙市存量與增量房交易量的比例為1:2,增量房交易仍是主體。而按照國際慣例,在5:1到7:1之間,存量房的交易應佔主導地位。可見長沙市存量房交易市場還有很大的發展前景。後市應該注重對房地產中介市場的培養,大力發展中介服務,使市民進入房地產二級市場更為便捷。
四、樓價昇高,房地產投資保值增值功能凸現
據對全市81個新盤的調查,目前長沙市商品房住宅的銷售均價為2327元/平方米,比2000年每平方米上昇了106元,增幅為4.78%,住宅消費價格穩中有昇。據業內人士介紹,樓價的上昇,除受市場需求量的影響外,還有兩個更重要的直接原因。
其一,高層住宅群的崛起,提昇了房價。據2001年上半年上市樓盤的統計,框架結構、帶電梯的高層,小高層房屋總建築面積為66.84萬平方米,佔新上市樓盤總量的61.75%,首次超過了磚混結構的多層房屋的上市量。受土地稀缺性的影響,高層住宅成為了長沙市城市中心房地產開發的主打產品。從價格上來看,這些樓盤售價大多在3000元以上,很大程度上抬昇了全市樓房的價格水平。高層住宅群的崛起,提昇了住宅的品質,提高了物業管理水平,是住宅消費的一大進步。
其二,城市基礎設施的完善,帶動了區域地段樓價的上漲。目前長沙市正在進行大規模的路網改造,隨著這些基礎設施的完善,其周邊的房價也在相應地昇值,特別是在有大型綠化和道路交匯的周邊地區,其樓盤的昇值潛力愈發明顯。如位於芙蓉廣場的中央廣場,位於車站北路的新華聯家園、夢澤園,位於環線附近的華盛家園,位於人民東路的德政園等,我們已經能夠感覺得到其樓價的攀昇。區域地段樓價的上漲,激發了二次置業者的投資積極性,房地產投資增值、保值的功能得到了體現。
綜上所述,2001年上半年,長沙樓市受投資和需求的雙向拉動,呈現較為景氣的局面。可以預計,下半年,長沙市房地產市場的活躍度將進一步增強。消費者應在這種有利的局面下,更新觀念,適度超前消費;開發商應該找准市場定位,打造精品,形成品牌,保持可持續增長;政府應加強對市場的引導,加大對市場研究的投入和配套政策的出臺,培育出一個理性化、規范化、法制化的房地產市場。(陳禮宏 陳燎原)
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