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加入WTO對我國房地產業的影響
作為一個國際化的多邊貿易框架,WTO對我國各行各業都產生或多或少的影響,由於房地產企業的產品是內銷商品,WTO的對其影響主要是通過對宏觀經濟總量和房地產行業整體的作用形成。WTO對房地產行業的影響是長期的,由於房地產項目建設周期一般都在兩年以上,因此政策變動對房地產企業的影響還有一個遲滯效應,在短期內這種影響並不大。加入W TO後,我國房地產市場需求將持續增加,房地產市場趨於活躍,交易形式多樣化、規范化,市場價格穩中有昇,住宅產業化和證券化趨勢得到加強,與此同時,中國房地產業將面臨更加激烈的競爭,房地產發展的波動性和投資風險有所加大。管理不善、理念、服務滯後的房地產開發企業將面臨嚴峻的經營環境,房地產企業向聯合化、集團化方向發展,房地產公司購並成為潮流。具體而言,加入WTO對我國房地產業發展的影響體現在如下方面:
(一)房地產需求與供給總量增加
加入WTO,我國經濟活動總量會有一個明顯的增長,從而帶動房地產需求總量增加,直接表現為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業用地的需求明顯增加,內銷和外銷商品房將並軌(北京市已從2000年11月20日起取消了內銷和外銷商品房銷售許可證的核准事項),也將刺激需求的增加。同時,外國房地產開發企業也可能介入我國房地產市場,在競爭中房地產供給的數量和質量都將有所提高。房地產價格仍具有明顯的類別和地域差異特征。
(二)建材成本下降與土地成本上昇部分抵消,對房地產整體價格影響不大
加入WTO後,進口建材、建築設備的關稅將從目前的30%下降到10%左右,由此引起建材、建築、裝飾裝修等行業的產品價格下降,加之對房地產企業的47項不合理收費被取消,國內房地產開發的成本將有所降低,從而為房產價格下調打開了一定空間。但同時我們應該看到,由於入世帶來的商機增多,對土地需求也將大量增加。而土地資源是稀缺的,在一段時間內,土地供給不能隨需求的增加而增加,土地價格的上昇將部分抵消原材料成本降低和不合理收費取消帶來的成本降低效應,因此,入世對房產價格的影響將不會太大。
(三)外資房地產企業將逐步進入中國市場,市場競爭更加激烈
加入WTO後,外資房地產企業將加快進軍中國房地產市場的步伐。1991年以來,外資在中國房地產業的開發投資額不斷增加,佔全國利用外資的比例由1991年的2.2%增至1995年的12.49%,1997年該比例仍達9.5%。外資房地產佔全國房地產投資的比例由1991年的5%迅速增至1996年的15.89%,1997年該比例仍達15.7%,估計加入W TO後,外資房地產佔全國房地產投資的比重將進一步提高。目前,全國各類房地產企業有2萬多家,年開發投資3000多億元,年竣工房屋面積4億平米。抓住W TO的機遇,國外房地產開發商憑借其先進的物業管理模式、營銷網絡和更加專業化、人性化的服務理念,對國內房地產開發商的業務將形成較大的衝擊。國內房地產開發商的政府背景優勢和天然的地區優勢將不再成為業務開拓的主要優勢。外資房地產開發商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場,並逐步進入物業測量、價值評估等中介服務市場和中低檔住房市場,其市場份額將逐步提高。目前,國外一些知名的房地產物業管理中介機構已在中國開設分公司,全球最大的房地產企業———美國21世紀不動產已經進入中國物業代理市場。在這種激烈競爭的情況下,國內房地產開發商將不得不在收縮業務的同時尋求聯合、重組、購並的途徑,而為數不少的中小房地產開發商將因喪失競爭優勢而退出市場。
(四)國外金融機構的介入將促進我國房地產金融業發展
加入WTO後,國外保險機構、銀行、信息網絡公司將會被允許逐步介入中國內地的房地產市場,國外金融機構對房地產業務的新型貸款服務將使國內房地產金融業務面臨較大壓力。目前,雖然我國個人住房貸款業務逐步擴大,但個人住房抵押貸款擔保因為貸款方承擔的風險過度集中,而限制了業務發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業,可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務,同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達,美國聯邦國民抵押協會(FHM A)近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款,金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性,而且開闢了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務,尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務,從而將與國內金融機構一起,有力地推動我國房地產金融業務的發展。
加入WTO對我國房地產企業(上市公司)的影響
(一)加入WTO將加快我國房地產企業的聯盟和重組
戰略聯盟興起於90年代,它以聯盟盟約作為協調企業關系並采取共同行為的准則,適應了社會化大生產的趨勢,通過聯盟的整合效應,以增強企業的競爭實力。加入WTO後,隨著房地產市場競爭日趨激烈,大型房地產商為了保持行業領先的地位、降低成本和擴大規模,希望通過協作來整合資源,而生產相關部品的企業為了應對激烈的市場競爭、鞏固並擴大銷售渠道,也有與大企業捆綁發展的意願,產業(企業)聯盟於是應運而生。去年我國房地產業形成了南北兩大聯盟,即由萬科、華遠等20家會員組成的『中國城市房地產協作網絡』和以大連萬達、中房集團為首,由33家企業組成的『住宅產業集團聯盟』。前者力圖通過共同培訓、聯合采購、共同開發和集體融資方式協作,以規避行業風險、提高市場競爭力;而後者也准備以自己的網絡平臺為基礎,通過多邊協議的形式進行集團采購和信息共享。預計今後我國房地產業的聯盟形式將呈現多樣化,不僅有產品聯盟,還有知識聯盟,不僅有價格聯盟和促銷、品牌聯盟,還有上下游不同環節之間的垂直聯盟。
在激烈的市場競爭中,有相當數量的房地產企業將被市場淘汰,房地產企業正面臨新一輪『洗牌』。如上海房地產開發企業的總量,半年內已從4347家降低為3312家,1000多家開發能力差或經營不規范的企業被『踢』出了房地產市場。廣州近年來也有300多家房地產企業被淘汰出局。為了改善經營業績,強化主業優勢或者實施業務轉型,不少房地產公司都進行了大規模的資產重組,有些企業甚至通過資產重組實現了『脫胎換骨』。2000年8月10日,萬科第一大股東『特發集團』將其持有的8.11%的公司股份一次性轉讓給中國華潤總公司,華潤北京置地還持有2.71%的股份,華潤成為了萬科第一大股東,通過強強聯合,萬科不僅有效地增強了企業競爭力,還為日後到國際資本市場融資提供了可能。在充分肯定資產重組對房地產企業發展的促進作用的同時,我們也應看到,今後,房地產企業之間的資產重組力度將加大,但資產重組並不是『一錘子買賣』,重組後還有一個長期的業務、人員及文化整合的過程,有些企業出於急功近利的目的而頻頻進行重組,結果反而損害了其可持續發展的能力。
(二)加入WTO將促使我國房地產上市公司規模日益壯大
隨著各地房地產市場的逐步昇溫,一些房地產公司在滬深兩地市場首發上市,並以其良好的經營業績引起投資者的注目。不少上市公司也紛紛改變募集資金投向,或以自有資金投資於房地產市場,以求分享行業成長利潤。如浙江創業擬以自有資金出資3200萬元參股成立上海新湖房地產開發有限公司,該公司注冊資本為8000萬元人民幣。浙江廣廈決定加大房地產業務投資力度,將原計劃投資2.5億元用於控股子公司上海國通電信有限公司的數字交易項目,調整為投資1.6億元用於控股子公司浙江天都實業有限公司的浙江天都城愛麗山莊商品住宅項目,以迅速擴大公司在房地產開發和建築施工領域的市場份額。啤酒花將出資1.01億元以拆遷補償的形式取得新疆制藥廠12.8萬平方米土地使用開發權,用於房地產開發建設。該房地產項目為啤酒花非募集資金項目,預計滾動出資近7億元,用2至3年的時間完成小區建設。百大集團在2000年年報中提出以合作開發的形式,投資上海浦東陸家嘴金融中心其昌棧舊改建設項目3000萬元,預計2001年開盤預售。加入WTO後,我國房地產上市公司的數量將進一步增加,規模也將進一步擴大。
(三)加入WTO:房地產上市公司受惠不均
1.在大中城市的CBD和開發區有項目和土地儲備的房地產企業受惠大加入WTO後,在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市,其位於CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經濟開發區的工業廠房的需求都將大為增加。CBD是城市商業活動的經濟中心,是物流最密集的地區,房地產昇值潛力較大,而經濟開發區憑借其優惠的產業及稅收政策,將吸引大批外資企業、合資和海外留學人員創辦的企業進駐開發區,使區內土地出租收益大大增加。在以上地區正建或擬建具備一定規模的房地產項目的上市公司,無疑從中受惠良多。張江高科、浦東金橋等開發區類公司和深長城、深振業、陽光股份、金融街等公司入世後的前景看好。
2.資信評級度高的房地產企業受益大房地產金融業務開放,資信評級高的房地產企業受益。對投資者來說,應關注那些資信評級度比較高、資產質量較好且有一定規模實力的房地產上市公司,因為他們的融資能力相對較強,在從事大項目時具備資金規模的優勢,從而有利於公司持續經營業績的提高。深萬科7月初與中國農業銀行簽署了由後者提供10億元綜合授信額度和8億元樓宇按揭額度的協議,說明其資信程度良好。投資者應關注具有中長期投資價值的四類房地產股:一是深萬科、張江高科等績優藍籌股,二是今年新上市的房地產股:天鴻寶業、東華實業、金地集團,三是深長城、深振業等老牌績優股,四是浦東金橋、陸家嘴等開發區類股。(張偉明)
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