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●消費者應該是首先受益的群體
首先,購房者的有效需求將會有較大幅度的上昇,這主要有以下幾方面的原因。
其一,由於絕對比較優勢和相對比較優勢的存在,加入WTO對一般國家來說,都是雙贏的。在這種情況下,我國的國民經濟水平將有大幅度的提高,人們可支配收入增加,有效需求能力提昇。
其二,貿易壁壘的減少,關稅的取消,勢必會帶來一些消費品價格的下降,主要包括汽車、通訊產品等。因此,人們可用於住宅消費的資金增多,相對住宅消費能力增強。
其三,國外金融機構的進入,會帶來大量先進的管理模式、金融資金以及金融商品,金融對房地產的支持相信是很多人都深有體會的。加入WTO,金融對房地產的支持力度將會增強,消費信貸的便利將會在很大程度上刺激人們對房地產的消費水平。
另外,WTO將會帶來更多的房地產產品,消費者有了更多的選擇空間,因此消費者在房地產市場上的相對地位上昇。同時,加入WTO後的房地產市場將更為規范,最大的受益者也將是普通消費者。
●地價的比重增加,建造費用減少,房價將穩中有昇
房價是消費者最為關心的話題,加入世貿組織後,房地產價格的走勢將會如何,牽動了很多百姓的心。為此,記者也特地采訪了一些專家,他們一般都認為,加入WTO後的房價,將穩中有昇。
首先,建築材料價格下降、先進施工方式的采用,房地產開發的建築安裝費用自然會不斷的減少,從而導致房價有了一定的下降空間,會產生一定的價格彈性效應。
其次,外商的介入,企業間的競爭加劇,會促使利潤的平均化,房地產企業利潤的下降,也將會使房價相對調整。
最後,房地產需求增加,加劇土地一級市場的競爭,提高土地成本,將會使土地價格上昇,因此,這會導致房價的上昇。
這三種因素在短期內對房價有一定的抵衝作用,會帶來一些波動。從長期而言,房價將穩中有昇,房價的構成改變,地價的比重增加,建造費用減少。尤其是對像天津這樣的大中城市而言,土地相對稀缺,而加入WTO對城市土地需求的增加是長遠的,這是土地價格上揚的內在動力,而建築費用不可能會持續下降。因此,穩中有昇將是未來的大致趨勢。
●對房地產企業而言,未來可能是一條充滿了挑戰的道路
國外企業最大的優勢可能就是雄厚的資金實力。天津市的房地產企業眾多,但一般而言,體量都不大,像國外那樣『航空母艦』型的房地產企業很少見。規模小,帶來的相應結果,是資金能力的相對不足。祁兆珍指出,天津市的房地產企業自有資金佔總投資量的27%,信貸資金佔總投資的34%,而在國外,信貸資金和自由資金的投入比例一般在1:2以上。信貸資金佔用過多,使得銀行的信貸風險上昇,也使房地產企業的開發能力受到限制。
然後是人纔的優勢。國外的房地產企業擁有眾多的高級管理者,這對天津市的企業而言,是很欠缺的。知識經濟時代的競爭說到底,就是人纔的競爭,擁有高素質的專業人纔和管理人纔,是企業間競爭的潛在動力。
其次是技術上的優勢。住宅現代化是我們一直在努力的目標,然而相對於國外,我國的新材料、新技術、新設計少,單位產值的能耗大,由此導致生產成本高,降低了競爭優勢。
此外我們的房地產企業還存在著體制上面的問題,一直以來都未能真正做到政企分開。因此,企業未成為市場主體,降低了市場調節的作用機制。『入世』以後,對國外企業將實行國民待遇,那麼我國企業如今的政策優勢將會在很大程度上受到挑戰。
但同時,我們的企業也同樣擁有國外企業所不可能具備的優勢。隨著對房地產需求量的增加,本土化的品牌會被更多的消費者接受,而不是那些舶來品。
和別的行業不同,房地產是本土性、區域性的行業,本土開發是其主要的開發模式。這就決定了我們的企業,更了解市場,更了解人們的需求。對市場的把握是決定項目成功的關鍵,在這一點上,我們的企業通過那麼多年的市場運作,對市場的了解與熟悉應該是我們最大的優勢了。
技術上的落後可能會是我國房地產企業的劣勢。但由於我們是發展中國家,人們更多的會關注居住本身,比如住宅的環境、房型的設計以及社會配套設施等,過多的高新技術並不一定會吻合我國的國情。同時,房地產行業是勞動和資金密集性的行業,主要目的是生產住宅,因此,相對於別的行業來說,國外高技術生產能力帶來的衝擊相對較低。
加入WTO,與國外公司交流的機會將大大增加,尤其是與一些設計所、設計研究單位交流的方便性提高,借鑒他們的經驗,會促使我國的房地產企業提高水平,增加競爭的能力。
●房地產企業必須在多方面不斷地提高和完善自己
最根本的,應該是觀念上的變化。面對沒有產業保護後的殘酷的市場競爭,必須有一個清醒的認識和准備。比如,應該樹立成本意識,在土地成本上昇的背景之下,如何降低施工成本從而獲得更多的競爭優勢是每個企業都要考慮的問題。
我國的企業不具備像國外企業那樣的資金實力,而房地產的行業特點決定了房地產需要相對壟斷的大企業來開發,房地產行業的長期經營需要規模,而要實現一定的規模需要資金實力作為依托,因此,擴大融資渠道是惟一的出路。在香港,十家大開發商控制房地產市場的70%-80%的市場份額,這對天津來說,是不可想象的,對於房地產這樣一種市場來說,有幾家企業的壟斷是它走向成熟的標志。建立開發式基金、大企業的上市都是未來可以選擇的融資模式。
未來的房地產市場需要本土性的品牌,這就要求樹立品牌意識,而品牌的培養,是長期而且艱苦的,同時要強化服務意識。當一個行業發展到一定程度以後,產品本身的差異不會很大,更多的差異表現在服務上,這在現在的家電市場上已經表現的很明顯了,因此,未來的房地產競爭也是服務的競爭。或許今後會有一天,人們買房,看中的不是哪家房地產開發企業開發的,而是由哪家物業公司管理的。
最後是要注重人纔的培養和利用。高素質的年輕人的凝聚,是一個企業最大的競爭優勢。那麼在今後,如何培養人纔、如何利用人纔、如何留住人纔,是每一家企業所必須面對的大事。(陳露露)
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