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隨著新盤入住越來越多,物業管理問題越來越為人們重視,業主和物業公司的爭議漸漸浮出水面,要徹底解決這些問題,有些觀念一定要搞清!
收樓交鑰匙問題
筆者曾在1999年3·15時撰文寫道:『業主在購買商品房時經常會遇到向發展商繳納了全額房款而不能拿到鑰匙的情況,因為物業管理公司往往依賴自己與發展商的上下級關系先將鑰匙拿在手裡,作為要求業主接受自己單方面制訂的收費標准的砝碼,這又是一種侵權行為的具體表現。業主依合同向發展商繳納了房款,發展商就應該直接向業主交接鑰匙,這就是我們常說的「一手交錢,一手交貨。」房款和鑰匙是業主與發展商買賣關系的具體體現,與物業管理公司並無任何牽連。業主入住後與物業管理公司之間的關系和買樓時與發展商之間的關系是完全分離的,應該由業主與物業管理公司通過新的合同或合約另行確立。』
目前交的樓,預售契約基本都是在1998年之後簽訂的,房地產商售樓時都應和買房人簽訂『業主公約』(北京市叫『房屋使用、管理、維修公約』),經房地局批准的公約已明確約定物業管理費用,買房人買房前已做過承諾。在這個前提下,如果業主不交納事先約定的費用,物業公司有權不給鑰匙;如果物業公司收取超過事先約定的費用,業主有權拒絕,在此情況下,物業公司要是扣住業主的鑰匙不給,則屬於濫用權力和侵權。
業主沒簽公約誰交費
對於我的上述講法,有的業主會說:『我買房時沒有簽公約,現在讓我交費,我認為不合理,我就不交!』面對這種情況,筆者認為:物業公司只能和業主心平氣和地商談,拿出物價局的有關收費文件說服業主,請業主補簽公約和前期物業管理協議。而沒有任何權力強迫業主接受自己單方面的要求。
物業公司可能會抗議:『我服務了,業主就要交費。』筆者認為這種觀點是站不住腳的。比如,有車一族停車後,經常有散兵游勇會不征求司機同意先替你擦車、後找你要錢,他們也講:『我乾活了,你就要給錢!』是否就要付錢呢?
物業公司又會講:『我們提供的是公共服務,一些人不給錢,我們怎麼乾。』筆者認為:物業公司遇到這種問題應該去找房地產商,要求房地產商承擔責任,因為業主沒有簽訂公約是房地產商的過錯,不是買房人的過錯。同時,物業公司自己也要承擔責任,為什麼你接受房地產商的委托時,不先看看業主是否都簽了公約和前期物業管理協議呢?沒有人拿槍逼著你乾,你自己願意接受房地產商的委托,就要自己承擔風險,任何生意沒有人可以保證只賺不賠!
業主有權查物業公司的賬
目前,有一種解釋,認為物業公司的賬目如果是物價部門定價,就不需要向業主公布使用情況,如果是業主委員會和物業公司商定的,物業公司可以公布賬目,但業主無權查賬,並引用《公司法》證明物業公司有權對自己的賬目保密。筆者認為:持這種觀點的人沒有搞清問題的關鍵,那就是物業公司收取的物業管理費,並不因為錢從業主手裡轉到物業公司手裡而改變所有權,除了物業公司應得酬金,物業管理費仍歸業主所有,物業管理費的賬目不是物業公司的賬目,而是業主的賬目,物業公司只是在業主的授權下代收、代保管、代使用,除了物價部門規定的物業公司的酬金或物業管理委托合同規定的物業公司的酬金外,其他的錢都是業主的,不存在物業公司節約歸己的問題,除非業主委員會和物業公司另有約定。
不交物業費也可當業主委員
目前,有些小區要求成立業主委員會的積極份子,部分是不交物業管理費的業主,他們能否擔任業主委員會委員,爭論很大。
比較有代表性的觀點是:『沒有盡義務,就不能享受權利。』筆者不能同意這個論點。
首先,權利和義務對等是一個整體概念,我們不能把它抽象為業主交費和有權當業主委員會委員對等。我們不能說某個人偷稅,沒有盡公民的義務,就可以剝奪它的公民權。
其次,我們要看不交費的業主有無過錯,很多不交費的業主是維權意識強的業主,他們能真正代表業主利益,他們今天不交費,是因為不願意接受強加給自己的不合理收費。業主委員會委員沒有任何特權,當業主委員會和物業公司簽訂物業管理委托合同後,只能帶頭執行合同。不交費的人帶頭交費了,對小區的物業管理只有好處、沒有壞處。
再有,公民權不是誰都可以剝奪的,即使是犯過罪的人,如果法院沒有剝奪他的公民權,他仍然可以參加選舉。在小區裡也同樣,業主的選舉權和被選舉權不是房地產商、物業公司可以剝奪的,也不是某個政府主管部門可以剝奪的。我們應該相信業主,業主一定不會永遠選擇損害自己利益的人去當業主委員會委員的,即使一時選錯,業主自己會提出罷免。
誰來成立業主委員會
近期,業主呼聲最強烈的是業主委員會為什麼要由房地產商和物業公司來籌建?對這個問題筆者認為應該一分為二。
首先,北京房地局確實有485號文件和308號文件規定業主委員會籌備組由房地產商和物業公司人員組成,我認為這個規定在發文的當年對推動北京市各個小區成立業主委員會起到了推動作用,即使是今天也有它的價值,因為不是每個小區的業主都有意識和經驗通過成立業主委員會來保護自己的權益。
但同時應該指出的是:當業主有意識自己籌建業主委員會時,某些主管部門的工作人員再拿這個規定卡業主則是違背了政府的原意,主管部門的文件是要求房地產商和物業公司必須在什麼情況下成立業主委員會籌備組,但並沒有規定業主不能自己成立業主委員會籌備組,如果主管部門工作人員乾預業主的合法權利則是違背了國家法律和建設部、北京市政府令的規定。
特定前提下可以停水停電
筆者也曾撰文堅決反對物業公司擅自停水停電,但同時認為在一定前提下,物業公司可以停水停電。
第一種情況:供電、供水部門和物業公司簽有合同,委托物業公司代收水電費,就應該授權物業公司在收不到水電費時對不交費的業主代其采取停水停電的措施,以保障物業公司和交費業主的權益。同時需要指出的是,物業公司如果將費用混收,業主只交水電費、不交物業管理費,物業公司不收,則是物業公司自己的責任,不能因此對業主停水停電。
第二種情況:業主公約約定了對不交物業管理費的可以停水停電,業主對此也沒有反對,物業公司因執行公約,為了維護業主共同利益,在業主集體授權的情況下,對不交物業管理費的業主停水停電也是合理的。(劉宏誠)
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