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購房貸款屬於商業行為,買房人要取得貸款,就要遵守買房人選擇的貸款銀行規定,除了要付貸款利息外,還要承擔一些其它費用。除公積金貸款評估費和抵押登記費外,政府沒有規定。
個人住房貸款究竟要花多少費用,首先要搞清三個方面的問題:
1.個人住房貸款費用=評估費+律師費或公證費+抵押登記費+保險費,除抵押登記費外,其它費用並不固定。
2.個人住房貸款分為三種形式:公積金貸款,商業貸款,組合貸款。
3.個人住房貸款有四種擔保形式:
①財產抵押擔保;
②財產質押擔保;
③連帶責任保證擔保;
④財產抵押加連帶責任保證擔保。
買房人貸款究竟要負擔多少費用,直接受買房人選擇貸款形式和擔保形式的影響。
評估費
公積金貸款:
所購房屋為商品房、拆遷房的需對抵押物進行評估,北京市物價局1996年和1997年兩次發文,要求執行國家計委、建設部制定的收費標准:總房款為100萬元以下(含100萬元)的按總房款的5?收取;100萬元以上 - 1000萬元的,按總房款的2.5?收取;評估費最低收費為300元。由於目前北京公積金貸款評估仍是一家壟斷,國家關於評估費可下浮20%的規定,由於沒有競爭,買房人仍然無法受惠。
所購房屋為經濟適用房不需要評估,經辦機構認為需要的除外。
所購房屋為單位售房、房管所售房、安居房可以不評估,但購買單位或房管所售房買房人須提供房改方案、方案批復、大產權復印件(或確權證明)。
商業貸款:
建設銀行規定:新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付評估費,如果按要求必須評估的,則其費用按500元計收。
工商銀行規定:普通商品房、經濟適用房認可其銷售價格,不需評估,二手房、高檔公寓、別墅需要評估。
農業銀行規定:二手房的評估費按4?收取。
組合貸款:同公積金貸款。
律師費或公證費
辦理公積金貸款時不需支付律師費;
辦理商業貸款時,銀行委托律師事務所或公證部門對借款個人進行資格認證,買房貸款人需按每單申請貸款額3?支付律師費或公證費,每單最低額度為100元;
辦理組合貸款時,公積金部分不收,商業貸款部分收。
二手房貸款需要辦理公證,每件200元左右。
抵押登記費
抵押登記部門(各區、縣房屋土地管理部門的權屬科)會收取抵押登記費,收費標准為0.30元/建築平方米。
買房貸款人在取得房產證後纔能辦理抵押登記。
保險費
保險費是貸款費用中最貴的,貸款銀行一般都要求進行抵押擔保的買房貸款人到其認可的保險公司辦理抵押物財產保險(又叫房屋險)及貸款信用保險(又叫人身險),並明確貸款銀行為保險的第一受益人,同時要求保險期不得短於貸款期限,投保金額不得低於借款的全部本息,保險費用由買房貸款人承擔,抵押期間保險單由貸款銀行保管,在借款合同執行期間,買房貸款人不得以任何理由中斷或撤銷保險,否則貸款銀行有權代為投保,保險費仍由買房貸款人承擔。但買房貸款人並不是在貸款時一律要購買房屋險和人身險。
公積金貸款:
按國務院1999年4月頒布的《住房公積金管理條例》規定:『住房公積金貸款的風險,由住房公積金管理中心承擔』,買房人選用公積金貸款,不論采用什麼擔保形式,是可以不購買保險的。
按北京市住房資金管理中心1999年10月發布的[99]京房資中心計字第119號文規定買房人采用公積金貸款仍要購買人身險,雖然這個文件同時規定了在抵押登記辦理完成或貸款還清之後的人身保險費,保險公司在扣除手續費後可以辦理退保手續,即退還抵押登記完成後或貸款還清後已交的保險費,但對北京目前從期房到領產權證這個不短的時間內要求買房人替住房公積金管理中心承擔貸款信用風險是否合理?值得商榷!
北京市2000年5月房屋險已改為自願購買(經辦機構認為必須的除外)。
商業貸款:
采用財產抵押擔保的:須購買房屋綜合險(房屋險+人身險),因此,這種擔保形式又被稱為財產抵押擔保加購房綜合險。
采用財產抵押加連帶責任保證擔保的:須購買房屋險。
采用財產質押擔保或連帶責任擔保的,可以不購買保險。
組合貸款:
保險費的計算分為兩部分:房屋險按商業貸款方式繳納保費;人身險按公積金貸款方式繳納保費。
貸款留意
買房人貸款時需要留意的是:如果選用財產抵押加連帶責任保證擔保的,買房時可以節省一項人身險的保費,但是一旦買房人失去還貸能力,剩餘部分雖然由提供連帶責任保證的第三者償還,房屋產權也會同時歸提供連帶責任保證的第三者,買房人需和提供連帶責任保證的第三者處理餘下的債務;如果只選用財產抵押擔保,買房人雖須多承擔一項人身險的保費,但在買房人失去還貸能力時,剩餘部分由保險公司負責償還,房屋產權直接歸買房人。
買房人貸款時還需注意的是:如果買房人不是希望房地產商提供連帶責任保證擔保,辦理貸款不一定非要委托房地產商或房地產商指定的中介代辦,買房人是可以自己辦的。各個商業銀行為爭取貸款客戶,經常會采取優惠措施降低貸款費用,如免收或減半收取律師費(或公證費)、評估費。而住房保險費率的高低屬於保險公司自己的業務范圍,隨著商業銀行經辦個人住房貸款規模的擴大,保險公司為了競爭,會根據住房保險出險概率的大小,降低房貸的投保額度或在住房保險中贈送相當於投保房價不同百分比的同期限的家庭財產保險。買房人如果能夠不辭辛苦,貨比三家,肯定能夠減少房屋貸款的額外支出。(劉宏誠)
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