商住樓這個概念從1999年開始進入北京，這種居住形式滿足了一部分買房人的購房需求，彌補了這方面的市場空白，因此，這兩年多的時間裡，有比較好的市場行情，賣得非常火。但最近一段時間裡，因為很多人入住『商住樓』以後，發現了許多『商住樓』的不完美之處，市場上又出現了一種新的市場定位和居住理念———純住宅。目前，在北京房地產市場上打出『純住宅』旗號的項目主要有兩個，一個是位於中關村地區的錦繡大地公寓，一個是位於CBD的怡禾國際中心。錦繡大地房地產公司研發中心主任史勇說，錦繡大地公寓拒絕商住是因為雖然商住項目可能有其存在的客觀因素，也有各種優勢，但不容忽視的是，商住混合對追求高舒適度的純住業主來講，會帶來很多的不安定和不安全因素，也會給物業管理增加難度和成本，會大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度，而這些正是人們對住宅所要求和看重的。

　　既然打出『純住宅』的旗號，就要有一些具體體現，『純住宅』與『商住』在規劃設計上、後期的物業管理的一些規定上，包括很多細節方面，都應該有一個很明確的區別。這兩個項目是怎麼做的呢？錦繡大地公寓的發展商把自己的產品定位成『純住宅』，拒絕商住。所采取的辦法是：一是拒絕將房子出售給企業單位用做商業經營場所；二是在銷售合同中約定，不允許在公寓內從事商業經營活動；三不為業主提供營業場所工商注冊證明。

　　在產品設計上，錦繡大地公寓采用的三道門禁技術也從客觀上制約了商住現象的發生。業主進入錦繡大地公寓園區時，須經過園區大門、公寓樓門、電梯三次IC識別身份，園區外的人很難進入小區，如果業主在這裡開公司會很不方便。

　　錦繡大地公寓總經理張在東說，錦繡大地公寓地處中關村，要做商住是不成問題的，但商住樓與純住宅的品質就大不相同了，如果要把樓盤定位於住宅，就必須堅持『業主不能辦公司』的原則，這樣，雖然會失掉一些客戶，但保證了『住宅』的品質，也避免了許多入住後物業管理上的麻煩。業主取得完全產權後，發展商將如何控制住宅的性質？張在東說，業主完全可以自我約束，可以通過物業管理公約解決這一問題，每個業主都有義務遵守物業管理公約。另外，張在東還強調，應該澄清兩個概念，『在家辦公司』與『在家辦公』雖然只有一字之差，但性質是不一樣的。在『純住』住宅內同樣可以『辦公』，這對物業管理、鄰裡無影響。在一個舒適的智能化住宅內辦公，工作效率會更高，工作會更方便，在錦繡大地公寓是可以『在家辦公』的，但不能『在家辦公司』。怡禾國際中心是一個既有寫字樓，又有公寓的綜合社區。怡禾國際中心的『純住宅』體現在以下幾個方面：

　　在設計上，怡禾國際中心先把公寓和寫字樓在位置上分區，公寓位於比較安靜的南部，北部為寫字樓和公建設施。中間地帶為像酒店大堂一樣的中心庭院，在庭院的兩側設置了水牆，其庭院空間既是怡禾國際中心的大堂，又是融合北京CBD生態環境的結合點，起到了『室外環境室內化』和隔音的效果。這樣就使兩個功能不同的區域實現了有效的分隔，避免了辦公與生活的相互乾擾和有可能造成的安全隱患。公寓是純公寓，寫字樓是純寫字樓。在銷售上，怡禾國際中心在中央商務區獨樹一幟，打出『純住』的旗幟，亮出項目的性質，避免一些想買商住兩用樓的客戶誤入怡禾國際中心。眾所周知，CBD的總體規劃中，強調保留20％以上數量的公寓，許多市場上出現的CBD公寓都在以『商住』作為銷售突破點，怡禾國際中心反其道而行之，無疑成為市場上的一個亮點。在物業上，怡禾國際實際上分為怡禾國際公寓和怡禾國際寫字樓，提出純住口號的是怡禾國際公寓，事實上，怡禾國際公寓和怡禾國際寫字樓，在功能上互為補充，『純住』與『純商』，各行其是，互不乾擾。怡禾國際公寓在物業管理上，將在各方面保證公寓的居住功能，公寓將嚴格限制『商戶』入住，為保證在寸土寸金的中央商務區給公寓的居住功能一個純淨的天空，怡禾國際公寓的物業部門還將不定期地對住戶的功能使用進行核實與檢查，一旦發現『商住用戶』，就會根據物業管理公約，強制其取消『商用』功能。 （李海霞）