謹防奧運地產泡沫

　　近期，關於北京房地產的價格走勢，特別是奧運村地區的房價走勢一直是人們最為關注的話題，奧運村的房價也出現了小幅上漲，這如同B股剛剛入市時一樣熱，每一個股民或沒有入市的股民都躍躍欲試。房價到底會不會因奧運大漲？投資房地產也如同炒股，股市的表現可以作為我們的前車之鑒：半年前B股還炙手可熱，天天漲停，數月之間，便上演了高臺跳水。至今A股B股陰跌不止，奧運的利好也只是曇花一現，未能挽住股市下跌的狂瀾。北京的房地產走勢似乎又使我們看到了莊家急切出逃前的精彩表演。

　　日前，《國際金融時報》刊登文章《奧運經濟泡沫，北京房地產可能第一個爆炸》，該文寫道：北京奧申委主席特別助理魏紀中，針對不少公司紛紛推出『奧運概念』，提醒人們說，要警惕奧運『泡沫』，對奧運經濟的期待應保持謹慎。文章指出：現在有些人把舉辦奧運會看成是中國經濟增長的『雪中炭』，過分誇大奧運經濟價值，甚至還有某些面臨倒閉的商家期待著奧運會使他們『起死回生』，『這些人最終可能會失望』。以對奧運會的投資為例，要投入2800億元辦奧運的說法就是誇大其辭，其實這筆錢的大部分屬於原先就已規劃的北京城市建設資金，只不過為了奧運把有些項目提前了，現在讓人感覺似乎又多出2800億來辦奧運，真是誤導。

　　北京一直存在著商品房價格『虛高』的現象，目前空置的商品房已接近1200萬平方米，今年頭幾個月商品房的銷售『更是疲態畢現』，開發商紛紛暗中降價。7月申奧成功的利好消息也不過使房價上昇了300多元，隨著大量新樓盤的入市，北京房價終將下跌。

　　房價不漲的十個理由

　　一、過渡炒作誘發的超買心理

　　近幾年住房供過於求，每年都會有越來越多的房子空置，雖然房價下跌的跡象還不太明顯，但一些位置或質量不好的房子明顯不好賣了。與外地相比，北京住宅價格明顯過高，這是因為購房者在開發商的各種概念炒作的引誘下，擔心如不及時購買，會錯失良機，特別是申奧成功之後，一些購房者會擔心房子將一漲而不復返。其實這種心理極不理智。如同93年前後的房地產泡沫，如果將來房價下降，將會套牢一批人。其實現在某些項目的漲價並不是整個市場的必然趨勢。

　　據調查，奧運村地區的房子在短期內出現的漲價現象，並不是奧運商機刺激了老百姓的購買力，而是因為今年1－5月份北京住宅竣工面積低於銷售面積，竣工面積只有147萬平方米，而住宅銷售達到167萬平方米，老百姓感覺到可買的房子不多。而1－5月新開工的住宅建築面積已經達到705萬平方米，因此這種供不應求的狀況很快就會過去。

　　對於不少開發商預言北京房地產還將大幅昇值，人民大學教授黃衛平對媒體說，『那只不過是開發商們的一廂情願或蓄意炒作』，如果說奧運泡沫，『北京房地產很可能成為第一個爆炸的泡沫』。奧運會當然有利於刺激中國的經濟增長，但誇大『奧運經濟』的價值不一定會給經濟發展帶來好處。

　　二、北京的房地產市場不成熟

　　眾所周知，北京房地產市場的發展比上海、深圳落後了不止一兩年，如今上海、深圳的房價已基本走向平穩，比較符合價值規律，即房地產開發的利潤從暴利逐漸向行業平均利潤看齊。而北京由於發展滯後，房地產的利潤率還較高，價格也一直處於上昇期，顯然已經脫離了價值規律。盡管有奧運的利好支橕，但市場發展的必然趨勢是走向成熟與微利。過高或與價值不符的房價必然受到市場的冷落。

　　三、供應量放大導致房價回落

　　房價的最終決定因素是供求關系和老百姓的購買力。申奧成功後，雖然大家都會看好奧運地產，但北京的土地供應量也隨之增加。業內人士預測，北京市場還有2600萬平方米的空間，但根據北京市人均18平方米居住面積的規劃，5年內，北京要完成900多萬平方米舊房改造，6000萬平方米的住宅開發，也就是說，北京平均每人可以增加6平方米的住宅面積。6000多萬平方米的房地產供應量將徹底改變北京房地產的供求關系，擠壓項目的地產泡沫。同時，會有更多外地地產商進京開發項目，這些企業都是以做產品見長。屆時，北京房地產市場的競爭將異常激烈。供應的增多最直接的後果就是價格的下降。

　　四、奧運樓市不具備唯一性

　　北京申奧成功，最明顯受益的是奧運村周邊樓市，未來奧運村周邊的住宅有昇值潛力已是不容置疑，但其它地方呢？南城會怎麼樣？因為購買力大部分都到奧運村去了，地段不好的地方肯定更受影響，其直接表現就是賣不出去，房價下降。整體看來，這會拖住房價上漲的後腿。特別是，現在的投資者不能不看到這樣一個現實：2008年奧運會之後你用來出租的房子怎麼辦？特別是留下許多寫字樓、賓館和體育場館沒有人用時，住宅是不是還會有那麼高的回報呢？

　　奧運會只有十幾天，不可能為投資者帶來太多的財富，其實影響樓市的真正原因是市政條件的改善及經濟發展大環境，但這也是相對而言的，如果奧運村周邊地區的環境沒有改善，那麼奧運會的房價有可能上昇。但現實狀況是，北京除了奧運村外，還在發展商務區，中關村，包括南城。奧運村唯一可取的地方就是離看奧運會近一點，離體育場館近一點。對購房者來說，這八年時間你買的房子周圍天天都在施工，到了奧運會召開時，你住的地方可能會被戒嚴，開完奧運會，體育場館近在咫尺，但你是否有時間去享用？這些都是投資之前應該考慮的因素。

　　五、申奧成功並不代表我們有錢了

　　房價的漲與跌不僅取決於供應量，還取決於需求量。同時，房價的高與低要和居民的收入相比較。把房價和國際上其它國家的房價相比，北京的房價明顯偏高已是不爭的事實。即使申奧成功了，在今後較長的一段時期內，居民的收入會因為申奧和加入世貿而增加，而短期內我們的收入並沒有因奧運而增加，但房價卻因為奧運上漲了，說明這種上漲是非正常的，是由一些購房者不理智的搶購行為和一些開發商的故意炒作和提價造成的。

　　有業內人士說，該賣房的人都已買了，沒買的人是因為買不起，房價越漲越買不起。在人們口袋裡的錢還沒有大幅度增加時，市場的購買力其實還局限於以前正在猶豫而沒有下決心購買的人群。即房價的上漲是因為場外少量觀望資金入場，但若無後續大資金入場，或者說沒有普通消費者的普遍性的收入增加，房價上漲談何容易？即使價格上漲只能理解為沒有突破性的反彈，遲早還會下降。

　　六、上漲要和通脹相比較，觀望使房價上漲的動能不足

　　近年來該買房的人都已經買了，該有第二或第三居所的人也都有了，剩下的主要就是攥緊錢袋一分一厘都要爭取的工薪族了，（當然我們也不能排除有些購房狂之類的）。這些人買房會算計，如果價格不合適，他就會捂緊了錢袋，不買。

　　有文章曾分析說，2008年北京的房價可能會比目前價格翻一番，即現在是8000元每平方米的價格，8年後可能會達到20000元左右。這種判斷未免有點不科學。眾所周知，判斷是否張價要和人們的收入相比較，要看人民幣的貶值或昇值程度。開發商為了賣出房子，千方百計說漲價的心理可以理解，本人也認為房地產的長期趨勢肯定是看漲的。因為即使房價不漲，人民幣也會向國際市場看齊，人們的收入也會漲。打個比方，如果現在我們每月掙2000元想買房子，除了買經濟適用房外你別無選擇。但如果將來人們的收入普遍在月薪20000元，即使房價漲到了20000元每平方米，卻能買到高檔房，那麼這種漲價應該算作沒漲。

　　股市有句話，盲目追漲或殺跌都不可取，應該看到，北京房價有可能要高位橫盤一段時間，個別項目的漲價對整個市場價位並未形成有效突破，觀望不失為減少損失的最好做法。同時觀望也使得房價上漲的動能不足。

　　七、缺乏商務氛圍影響投資回報

　　北京現在正在發展的有CBD中央商務區，中關村科技園區等。資料顯示，亞運村核心位置寫字樓租金或售價均沒有朝陽商務區和中關村核心區域貴，因為亞運村沒有商務環境，亞運村從功能上來看，稱之為居住區會更貼切一些。而商務環境直接影響到住宅的出租。從地理位置上來看，望京地區比亞運村要偏遠多了，但這裡的住房租金均與亞運村不相上下，原因在於朝陽區的外企多。中關村也不例外，這裡集中了全國最多的科研機構和院校，特別是建設科技園區，住宅只能限量批建，更顯出了它的投資價值。有人拿奧運村和亞運村相比，認為對奧運村的房子不能盲目看漲。

　　申奧成功、入世都會帶動寫字樓的需求上昇。據悉，從現在到2008年新建寫字樓將超過1000萬平方米，而北京從80年代末到現在已有500萬平方米的寫字樓存量，並且其中近10％空置。在未來八年內，北京的企業，即使加上外資企業大舉入駐，是否有如此強的消化力值得懷疑，否則北京只能超常規。同樣，這些企業會不會選擇在奧運村辦公？未來奧運村及其周邊地區將不可避免地要成為以居住為主的地區，沒有商務環境的地區，住宅的投資價值可想而知。

　　八、郊區住宅與城區住宅分羹

　　四環路的開通、綠化帶的修建使得城區與郊區住宅的劃分有了一道看得見的分水嶺。由於城區住宅可以享用城市設施的便利，使城區內的房價高於郊區許多。再加上城區內雖有拆遷改造，但大面積的土地會用來做綠地或公用設施，住宅的數量較少，而多層的、低容積率的房子價格將高得驚人，這會使許多購房者轉而尋找郊區的房。未來幾年北京住宅郊區化將呈現快速發展，隨著交通條件的改善和轎車的逐步普及，隨著環保意識的增強，越來越多的人將選擇去郊外置業，那裡環境優美、房價較低。這種供求關系的微妙變化也會反應在房價上，從而導致北京的房價總體降低。

　　九、外地企業進京擠壓房地產暴利

　　北京房地產市場吸引了不少外地企業和大資金，這會提昇北京樓盤的規模和品質，相應也會使房價泡沫或利潤受到擠壓。性價比不好的房子會降價，而一些不降價的房子則會努力提高質量。購房者如果明白了這一點，就不會急於買房，因為好房子會越來越多。

　　相對於炙手可熱的奧運村樓市，商務區的開發毫不遜色。目前已有的眾所周知的項目暫且不提，還有一些正在運作的項目已經逐漸見諸報端，如上海開發商上市公司世茂股份已准備開發總建築面積118.5萬平方米的北京呼家樓商務居住綜合區，香港上市公司中國置地日前與北京嘉利恆德房地產開發公司聯手成立北京嘉利置地合資企業，投資約33億元共同發展北京東三環九龍花園第三期的房地產項目，整個項目建築面積150萬平方米。

　　外地企業進京是因為北京房地產還有相當大的利潤空間，一旦來的企業多了，這個利潤空間就會越來越小，這是最淺顯的道理。同時，有業內人士預言，外地進京的開發商志在必得，為贏得開門紅，有可能采取價格競爭策略，這就象家電市場一樣，要麼在技術上佔據領軍地位，要麼在價格上拼個你死我活。

　　十、土地走向市場，房價變得透明

　　北京之所以分成若乾類的開發商，是和企業實力決定的，而企業實力中，資金並不是最主要的，最主要的是土地儲備和關系。萬科由於缺乏這兩項，總拿不到一手好地，即使蓋的房子再好，服務再到位，但房價比別人的高就使他的房子不好賣，賣不出房子萬科就成不了北京的主流，成不了主流它就無法左右房價，別的企業不怕它競爭。

　　此前，北京也有不少外地企業開發房地產，但由於公認的北京『水太深』的原因，這些企業並不能拿到一手的地，在開發時所要交的各項費用也相對較高，造成這些企業並沒有在房地產開發上掙到太多的錢，雖然有競爭，但對北京開發商威脅不大，房價自然也不會受到太大的衝擊。但今後就不同了。奧運和入世要求北京必須向國際慣例靠擾，靠關系和一些手段拿地或獲得一些優惠政策的日子將一去不復返了。土地將走向市場，外地開發商也可以公平競爭獲得土地，這樣，這不存在拿地成本差異太大的現象，房價就會變得比較透明，開發商想在一套房上多掙錢只能是想想而已。北京市場真正的競爭將開始，這是房價不漲的決定性因素。 （王月紅）