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對於個人貸款買房保險中的焦點問題,記者走訪了銀行部門、保險公司及律師事務所。在采訪中,各家自有評論。
銀行——
按揭購房保費尚不能免
對於必須先買保險纔能發放個人房貸,銀行方面相關人士認為這不是一種強制行為。根據《擔保法》,銀行作為房屋抵押權人,有權要求抵押人提供保險。銀行要求借款人在借款時進行財產保險的目的是為了防范金融風險,如果購房者因故無法償還銀行貸款,銀行可以處理該房產以償還貸款。但是如果抵押的房產在貸款期間發生火災或其他災害而造成損毀的,銀行就無法通過處理房產來收回貸款了。
而對於為什麼銀行是房貸保險的第一受益人,銀行方面解釋說,由於銀行在辦理按揭時,向開發商付出了全部的貸款,銀行作為抵押權人,就應該享受賠償;而對於購房人,由於還沒有付清房款,所以取得的只是一種不完全產權;再則,由於火災、地震等不可抗力的發生,造成抵押物的滅失,銀行無法再收回款額,所以作為銀行,應該為合同的第一受益人。
為何一次性付清保險費,銀行方面稱,其實是在辦理保險時,購房人可以與保險公司協商,約定所交的方式及期限,保險的費用由保險公司來收取,銀行是不負責此項業務的。
保險費率是否有些過高呢?銀行方面這樣解釋,目前,我國的按揭購房保險費率比國外一些發達國家的住房貸款保險費率要稍高一點。其原因主要是:在一些比較發達的國家,由於其法制化程度較高,而且基本社會信用體制比較完善,所以銀行所承擔的風險比較低。在我國,由於法制化程度不很健全,信用體制不太完善,借款人在辦理貸款時,可以在任何一家熟識的公司蓋章證明,收入想寫多少就寫多少。還有一些開發商為了套取銀行貸款,提供假資信、作假帳。
銀行方面有關人士認為,在國內銀行承擔的風險相對來講比較高,但是隨著經濟的發展,社會化程度的提高,相信我們的體制會更加完善。
保險公司——
房貸保險不是強制行為
貸款買房收取保險,保險公司有關人士認為這不是一種強制行為。銀行要求購房人購買保險只是一種商業行為,如果抵押物發生意外事故,突然滅失、銷毀,銀行是無法收回本息的,所以對於房屋貸款保險,銀行方面主要強調的是風險的存在。
對於保險為何要一次性付清,保險公司是這樣解釋的,購房人在買保險時可以與投保公司按照條款約定其交付的期限。目前,由於北京的各保險公司的規定不盡相同,所以一些人對這個問題有一些誤解。另外,保險公司的有關人士認為,國內信用體系不很完善,有些購房者投了一年保險後,下一年的保費,保險公司收回的風險比較大。
對於期房是否該上保險,保險公司有關人士認為,購房人在投保時,保險公司會考慮期房的因素,在收取保費時已在計算公式中扣除了買房人從買保險時到入住期間的費用,也就是說雖然購房人在購買期房時辦理貸款的同時買了保險,但其實保險的生效時間是購房人入住後纔開始的。也就是說保險費用是自投保人入住以後纔開始計算的。
保險公司認為,不同類別的保險,銀行所承擔的風險不同。目前商業貸款買房保險有三種:一種是保證保險,這種是保險公司作為保證人,如果買房人到還款約定的期限沒有還款的話,那麼就由保險公司向銀行賠償餘額;第二種是房屋保險,由於買房人將自己房屋作為保險進行投保,如果投保物發生損失,則就由保險公司直接賠償給房屋產權人;第三種是抵押物保險,保險約定,如果抵押物發生意外損失或滅失,保險公司將賠償款直接劃給銀行,如果保險公司將賠償款先劃給房屋產權人的話,那麼產權人在借到款項後,還是要將所欠的房款劃轉給銀行。
按照房價買保險,保險公司認為這是合理的,購房人在買保險時是按照當時房屋總價進行投保,如果保險標的在貸款期間發生事故,保險公司的賠償額按照標的物市場價格折舊後,進行賠償。再則,在我國,房屋產權和土地使用權具有不可分割性,房屋滅失意味著土地使用價值滅失,如果非要將房屋與土地分開的話,那麼對於房屋的價值還需有相關部門對其進行評估,這樣不但手續繁瑣,而且還多增加了費用。
律師——
購房貸款應分階段保險
在采訪中,北京市中鴻律師事務所的孫婷律師說,目前80%的購房人是通過把購買的房屋作抵押擔保,向銀行申請貸款買房。購房人需購兩個險種,一個是貸款房屋保險,即房屋財產險;另一個是購房貸款保險,屬人壽險。前者的保險期限與借款合同中約定的貸款期限一致,只有在購房人提前還款時,保險公司會按實際保險金額和保險期限調整保險費,保險公司在扣除手續費後,將剩餘的保險費退還購房人。
對於已抵押的房屋為何還要買保險,孫律師這樣解釋,由於擔保和保險是兩個法律概念,擔保面對的是人為因素,是在購房人未如期還款的違約行為發生時,銀行可以通過變賣、折價等法定實現抵押權的方式收回貸款。而保險則是把房屋作為抵押物,如果房屋滅失,那麼銀行就無法收回貸款。
孫律師認為,根據法律規定,貸款房屋保險與借款合同中約定的貸款期限一致,如果抵押房屋發生火災、雷擊等天災時,抵押權對銀行來說就成了空頭支票,因此需要通過貸款房屋險分攤此類意外風險,所以,該險應一次性付清。
而對於購房貸款保險,孫律師說,這個險種屬於人壽險,主要針對購房人發生人身意外傷害導致的死亡或高度殘疾等而無力償還借款的情形而制定的。孫律師闡釋說,由於房屋等不動產抵押是以登記為生效要件,在未辦理登記之前,銀行沒有取得抵押權,購房人在這個階段應該購買購房貸款保險,但是在辦理完抵押登記後,銀行可通過抵押房屋來實現其抵押權,所以,對於購房貸款保險應采取分階段。
孫律師認為,購房貸款保險的年費率是按照貸款總額的0.56?來計算的,這種利率相對來講比較高,如果年費率適當調低將會進一步刺激房屋消費市場。
銀行是不是應為保險的第一受益人以及保險費由誰來交,孫律師認為,應由購房人和銀行雙方共同承擔更為公平,因為借款合同本身是雙務有償合同,作為合同雙方,購房人在獲得貸款的同時,銀行也獲得了利息。在保險事故發生後,銀行作為第一受益人可收回全額貸款,而對於產權人卻是第二受益人,根據公平的原則,保險費應如手續費、契稅一樣,由雙方共同承擔。 (景雪)
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