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一邊想把房改房賣掉,一邊想買下來,這樣的好事要想順利成交,在河北省並不是一件容易的事。由於受稅費過重、程序過多、手續過繁以及物業管理和中介服務滯後等諸多因素影響,河北住房二級市場的發育還相當遲緩。
住房二級市場是相對於新增住宅市場(一級市場)和房屋租賃市場(三級市場)而言的居民已購住房的交易市場,它在盤活房產、調節供需、融通資金、拉動一級市場發展等方面具有重要作用。2000年,河北省放開住房二級市場。可來自省建設廳的消息表明,截至目前全省真正啟動二級市場的只有7個省轄市,另有保定、廊坊、張家口、承德4個省轄市以及眾多縣級市的住房二級市場還有待開放。今年以來全省7個省轄市二級市場成交量僅有4536套,成交面積27萬平方米。
因為在二級市場上購房者大多是經濟實力相對較弱者,所以交易稅費偏高就成了影響二級市場發育的一個首要原因。在河北住房二級市場交易過程中,平均一套價值10萬元的房改房,交易稅費超過4000元。即使在二級市場發育最好的邯鄲市,契稅雖已降到2%,可仍高於上海、山東、安徽、浙江、福建等地,與上海市的0.75%比,還要高出1.25個百分點。
入市手續繁雜,『門檻』太多。許多單位住房產權雖已界定,但卻不夠清晰,市場准入、准開制度尚未科學建立,比如單位的優先購買權問題,產權證問題等等,將大批單位直管公房擋在市場之外。河北省建設廳房產處的同志在接受記者采訪時也承認:『二手房市場交易手續繁雜,在一定程度上影響了居民住房交易的積極性。』
房屋銷售渠道不暢,房市中介服務發展滯後。記者前不久以購買二手房者的身份到石家莊市房地產市場管理服務中心求助,櫃臺裡的服務小姐冷冷地說:『買舊房自己去找房主談,談好後到這裡來辦手續。』據對已成交的房改房了解,交易雙方多數是經親戚、朋友介紹,私下達成協議後,再到有關部門辦理手續,真正由中介機構牽線成交的較少。
房改房物業管理不到位,也在客觀上制約了二級市場的發育。記者在調查中發現,公房雖賣給了個人,可在不少地方房屋維修、維護、治安保衛等物業管理仍由原單位負擔;有的地方雖實行了物業管理制度,可服務質量存在不少問題,購房者對於入住後出現問題由誰負責心存懮慮。
據河北省建設廳測算,放開並激活二級市場,全省每年可對新房市場形成500萬至600萬平方米的市場需求,對整個房地產業的發展具有極其重要的意義。可是二級市場目前存在的種種問題如果不盡快解決,房屋市場不僅活不起來,甚至還有可能亂起來。比如,稅費標准偏高的問題,不僅抑制了二級市場的發展,而且導致一些人為逃避稅費進行私下交易,這樣既無法保障購房者的利益,也擾亂了住房二級市場的秩序。再比如,房屋中介市場不暢,一些中介機構唯利是圖,利用虛假廣告、不實信息坑騙消費者,也給剛剛啟動的二級市場帶來陰影。(李新民)
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