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說起高檔商品房消費最為旺盛的城市,北京應該是當之無愧。據精品家園市場部調查顯示,去年北京市新開盤的176個商品住宅中,有29個樓盤銷售單價在8000元/平方米以上,供應面積達400萬平方米,在未來的幾年內,僅CBD區域的高檔商品房也會有幾百萬平方米的供應量。而在眾多的高檔商品房中,也不乏有現代城、鳳凰城、陽光100國際公寓、世貿國際公寓等暢銷、熱銷的樓盤。那麼究竟哪些人要購買高檔次商品房呢?他們希望購買什麼樣的高檔房子呢?日前,該公司在購房者俱樂部會員中,隨機抽取購房支付能力在8000元/平方米以上(高檔商品房)的購房者進行了調查。
高檔商品房誰在買?
什麼人想買或正在買單價為每平米8000元以上的房子呢?從購買高檔商品房人群的年齡、職業、家庭年總收入、私車擁有情況等方面分析一下這一人群,我們得出這一買房群體的以下特征:
一、30至45歲的中青年人佔據了絕對的主力,為被調查人數的54.3%。他們中75%的買家目前已經擁有商品房或其他形式的自有住宅,這一年齡段的人大多事業家庭都較為成熟、穩定,他們在年輕時購置的商品房或房改房已經到了更新換代的時候,因此其購房行為多為二次以上置業,此外也有很多目前租住公寓的人,大多數是外企或合資企業的高級職員。
二、在對職業性質和職務的調查中發現,外企、合資性質企業人員佔到了被調查人數的42.1%,其次是民營、私營、合作經營性質企業人員,所佔比例為34.8%。這方面表明,外企、合資性質的企業薪金水平和住房福利體系領先於其他性質的企業,同時也證實了民營、私營、合作經營企業對於拉動國民經濟的增長所起到的促進作用在與日俱增,大有與外資企業一爭高低的氣勢。在這些購房者中,公司或企業的決策人員和管理人員佔總調查人數的70.1%。
三、家庭年總收入是與購買能力最為緊密相關的因素之一。調查中發現,能夠承受單價8000元/平方米以上的購房者,其家庭年收入大多集中於20萬元以上,佔到被調查總人數的68.8%,可以說是國家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費意識的轉變,使得越來越多的人有想法、有能力購買高檔商品房。
四、在被調查的購買人群中,已經擁有私家車和單位配車的人佔總人數的69.3%,這與北京市政府鼓勵個人購車的政策作用密切相關,高檔社區的車位是否充足也成為衡量社區品質的標准之一,在這種社區中,車位與住宅按1:1的比例建設恐怕有不足之嫌。
高檔商品房買哪裡?
當問及買房人將要選擇的區域時,則屬東部地區最受偏愛,被選率達到23.6%,其餘依次是北部、東北、西北、西部等區域,而最不被買家看好的就是南部地區,西南部的被選率僅為2.5%。一個區域房地產市場的繁榮、昌盛,有賴於這個區域內經濟的快速發展,已成為不爭的事實。
東部地區首先是京城發展最早的商務核心區所在地,國貿、燕莎形成的商圈是東部經濟發展的主要支橕點,該區域擁有濃厚的商務氛圍和完善的生活配套設施,同時也是使館區聚集地,使東部地區成為較早開發高檔社區的區域,從而樹立了該區域在買家心目中的首選地位。據該公司市場部調查顯示,去年開盤的,單價在8000元/平方米以上的高檔商品房,有一半以上位於朝陽區,且東部地區居多。
近幾年,信息產業的迅猛發展和亞運商圈的形成,加快了中關村和亞運村兩地經濟發展的步伐,同時也使北部、西北部成為人們購買高檔社區的理想區域。而南城地區也因為沒有明確的經濟發展的支橕點,受到了高檔商品房購買者的冷落。這種選擇結果恰恰證實了房地產的規律之一,『位置、位置、還是位置』。
此外,環線的概念在人們心目中也正在悄悄地發生著變化。在調查中發現,目前高檔商品房的購買者最為青睞的區域已經不再是二環或三環路,而是三環至四環之間,被選率是39.4%。與此同時,也有16.2%的人願意在近郊購買高檔商品房。產生這一結果的最主要原因即為商業核心區的形成,使得城市的核心工作區域外移,另外,三環到四環間比較便宜的地價,可以使開發商有足夠的利潤空間打造高品質住宅,以滿足人們對住宅舒適性的較高要求。
高檔商品房買啥樣?
高檔商品房購買者青睞什麼樣的房子?在對購房決策時間的選擇上,想買高檔商品房的買房者中有84.9%的人打算在一年內購置新的商品房,同時,打算在半年到一年內購房的人居多。可見,在宏觀經濟形式趨好的情況下,人們對北京房地產市場的預期前景抱樂觀態度,消費信心十足,同時房地產的大額投資性、市場秩序的有待規范和一次置業的經歷也使大多數買家會慎之又慎,三思而後行。
在此次調查中,購買現房也是買家最理想的選擇,有40%左右的人表示非常不願意選擇期房,相信隨著市場運作機制、銷售管理辦法的完善,期房銷售將被市場淘汰,現房、准現房銷售將成為房地產市場的主流行為。
在對購房居住情況的調查中,有86.6%的購房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住,也有7.9%的人選擇了獨居,因此有88.7%的購房者所選擇的購房面積在100平方米以上,其中選擇單元面積在150平方米以上的人佔38.7%,其餘則有11.3%的購房者會選擇100平方米以下的戶型。而對於房屋套型的選擇上,則以三居室和躍層式住宅居多,二者所佔比例為57.1%,其次為對兩居室的選擇,被選率為20.1%。由此可見,對於高檔住宅而言,購房者對大面積戶型需求旺盛的同時,獨居者和投資型買家成為小戶型住宅的主力客戶群體。
在對購房影響因素的調查中發現,有環境、戶型設計、配套設施、教育條件和鄰裡素質等因素起著決定性作用,而其中尤以環境對買房人的影響最大,被選率達到了41.2%。城市人口密度的加大和污染的加劇,使得舒適、清新的生活環境來之不易,這也是目前市場上位於近郊的低密度住宅以及TOWNHOUSE俏銷的原因之一。相對而言,城區內8000元/平方米以上的高檔公寓商品房,因其建築密度大、綠化較少,社區的生活環境則顯得更加至關重要。
退而求其次,戶型設計成了影響購房的第二要素,因為戶型的好壞直接關系到居室內生活環境的好壞,從而影響到生活質量的高低。當然,作為一個高尚社區,鄰裡的素質也是衡量該社區檔次的重要指標之一。在這個層面的住房消費中,被大多數人看做是第一要素的價格因素卻成了被遺忘的角落。(畢明東)
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