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在京城高層塔樓林立的樓市陣容中,板樓的堅韌還是如頑強的小草一樣從各種因素的擠壓下頑強地站住了腳。在今年上半年的5個大型房展會上,天鴻東潤楓景、嘉銘園、陽光·麗景等板樓項目,均成為熱銷樓盤。一直倡導板式小高層的嘉銘園將自己的二期工程標榜為第三代板樓,另有項目則堅持不懈地在廣告上宣稱『還是板好』,一同向被塔樓壟斷了近20年的樓市叫板,並與市場的新寵Townhouse爭鋒。
板樓欲重振朝綱
其實,板樓本是住宅由平房發展為樓房的第一代產品,北京在50年代末和60年代初建的5層和6層的磚混結構板式住宅樓,至今依稀可見。這些樓沒有門廳,只有少部分戶型有陽臺。北京在七八十年代相繼建成了團結湖、勁松、前三門等大型住宅小區,在這些小區中首次出現了高層板樓,雖然戶內增加了壁櫃、吊櫃及能放自行車的門廳過道,並使每個戶型都至少擁有一個陽臺,但業內專家把那一時期的住宅樓統稱為第一代板樓。
從80年代末到90年代,隨著高樓林立的方莊小區的崛起,佔地面積少但容積率高的塔樓纔後來居上,逐漸成為京城住宅的主流產品。高層塔樓的問世,為北京市民從當時人均居住面積只有七八平方米過渡到如今16.2平方米的『小康水平』立下了汗馬功勞。但高層塔樓無法實現戶戶朝陽,有的戶型餐廳甚至客廳采光不好,有些樓的廚房只能借助天井實現采光,嚴重影響了這些住戶的生活質量。
隨著福利分房的終結,從1999年開始,北京相繼出現了萬泉新新家園、美麗園、嘉銘園、戀日嘉園、天鴻東潤楓景等一批板式多層和小高層為主打的項目,6層樓帶電梯,小高層最多一梯4戶,客廳和主臥都有觀景陽臺,客廳的寬度突破4米,以利於觀看大屏幕彩電,這些新的戶型設計,是第一代板樓無法攀比的,業內專家把這一時期的產品稱為第二代板樓。
面對激烈的市場競爭,嘉銘園的開發商最近在其二期工程中推出了『第三代板樓經典平面』的新戶型。在設計上,嘉銘園二期的戶型做到了明衛、明廚、獨立餐廳、餐廳與起居廳位於同一開間,在空間布局和樓內硬件的配置上,使第二代板樓相形見絀。
第三代板樓新在哪裡
以擁有200米長法國梧桐樹所編織成的林蔭大道而叫響樓市的嘉銘園,在一期暢銷不衰的情況下,根據市場的反應將二期加以改造,這表明了開發商在市場創新上的勇氣,同時受到了業界專家的普遍關注。
英國阿特金斯國際有限公司資深建築師劉嘉峰認為,相比市場中的板樓,嘉銘園二期的板式小高層增加了住宅的使用率和舒適度,它采用圍合形式,將南北與東西向板樓結合起來,打破了板樓正南正北的定式,這在板樓項目中是一個突破。從嘉銘園二期的銷售情況看,因東西向的房在早晚都能見到太陽,還可使樓的面寬做大,達到各樓之間互不遮陽及視野放大的效果,買房人對此舉也能認可。劉嘉峰還說,嘉銘園一期的樓高為15層,二期全部減成12層,並由以前的兩部電梯改為一部,減少了公攤面積,實質上是降低了房價和物業管理的費用,使購房者更容易接受。這種做法,不僅從房型設計上體現了以人為本,更從價格上體現了近人尺度,即讓人買得起,又住得舒適。這一做法,根據目前中國的國情,值得提倡。
土地稀缺、地塊的不規則性和開發商追求利潤是京城塔樓長盛不衰的主要原因。但從北京第二代板樓的一些代表項目看,多為南北朝向排列的板式小高層組團,與塔樓相比,並未解決節地問題,樓的面寬也無法突破舊有的格局,因此,許多開發商依舊堅持做塔樓為主的社區。盡管板式小高層有諸多優點,還是被人認為代替不了塔樓。為此,許多業內專家表態說,板式小高層樓盤今後能否逐步主宰京城樓市的關鍵是項目自身能否不斷地創新。
板樓與塔樓能否聯姻
在塔樓與板樓的競爭中,板樓的優勢是住著舒適,塔樓的特點是價格相對便宜。但板樓的均好性優於塔樓,這已是不爭的事實。中國建築研究院副總建築師開彥認為,塔樓這一產品本身並沒問題,但由於受福利分房的長期影響,當時的設計思路是能解決面積就行,有的塔樓甚至做成了一梯12戶、16戶。這種做法面積是出來了,但品質很差,多數住戶的朝向不好,戶型也不合理,這完全是塔樓自身做壞造成的。
令人欣慰的是,在實現住宅商品化之後,北京已經有太陽園、華清嘉園、朝陽園等高層塔樓的模范產品浮出水面。近一時期,『塔板住宅』凸現京城,如世紀星、豪柏國際公寓等,同時出現的還有『塔聯板』、『高層板』、『短板聯拼』等多種建築形式,這不僅表明開發商正在為塔樓的更新換代而絞盡腦汁,而且表明房地產的專業人士已經試圖通過對板式住宅的研究和導入,尋找既能多出面積又具一定舒適度的住宅建築新方案。
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