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李宏:泰躍房地產公司副總經理
王剛:金禹銘建築設計諮詢有限公司
曹小樂:《精品購物指南》物業部記者
侃談提要:
無論挑哪個,牢記選房三要素--價格、環境、戶型
板樓也有爛戶型
40米,塔樓、板樓生死線
南方更適合板式住宅的發展
地價越貴,塔樓越好
價格、環境、戶型--選房三要素,單方造價、綠化率、容積率--開發三要素
曹:板式小高層最早是在上海熱起來的,此後,北京市場上也刮起了板樓風,難道隨著建築技術的發展,塔樓真的風光不再了?
李:板式住宅與塔式住宅肯定各有利弊。要說到底哪個類型更好,首先要弄清選房原則。除位置外,一般人挑選住宅最關注的就是價格、環境、戶型(以下簡稱為選房三要素),決定規劃也有與之相對應的三要素:目標客戶的消費水平、綠化率、容積率(以下簡稱為規劃三要素)。目標客戶的消費水平決定了項目的價位;影響環境的最主要指標就是綠化率了,綠化率越高,環境越好;容積率決定了戶型、面積等方面的問題。在目前這一階段,智能化等不過是些次要因素。塔樓、板樓哪個好,其實取決於購房者個人在選房三要素中的價值取向更看重哪一條。三要素的不同側重,決定了塔樓、板樓的優劣之分。
曹:能舉個例子嗎?
李:項目的地域范圍先確定了一個項目的主要客戶,不同層次的消費群存在巨大的價格差異,這一差異在規劃中就反映為不同的容積率、綠化率、不同的成本概念。比方說,同一地塊,就蓋一間房子,環境肯定很好,戶型也棒,但你說它得賣多少錢?要是蓋了100套住宅又會賣多少錢?價格是主導中的主導,脫離了價格說環境、戶型根本不可能,忽視環境、戶型說價格倒是有可能的。
因此,塔樓、板樓優劣的比較離不開市場,即選房三要素的影響,塔樓、板樓哪個好這一話題,更恰當地應說是比較以塔樓為主的社區與以板樓為主的社區的差異。
脫離市場說塔樓、板樓,板樓戶型一定好嗎?
曹:我們不妨先從純技術的角度,將板樓、塔樓比比看。
李:板樓戶型比較方正,采光、通風條件好,使用率較高。
王:大家較平均,像大鍋飯。板樓不同戶型的均好性較好,每套戶型的采光、通風、朝向等條件都差不多。板樓的戶型的差異主要體現在樓層上。塔樓朝向差異就很明顯。此外,板樓使用率較好。
李:單從結構造價上講,板樓造價相對偏低,因為結構相對簡單,但差別有限,因為目前普遍采用框架結構、現澆工藝。此外,建築安裝費用,尤其是北京,在房地產開發總成本中,所佔比例並非決定性的。
曹:公攤面積方面呢?
李:公攤面積的多少其實受建築高度影響大,樓梯、樓道每層的配備數量是固定的。但,電梯廳、泵房、入口大堂等,不管多少層,面積都是一定的,建築越高,參加分攤的戶數越多,也越實惠。10層20戶與14層28戶分攤的比例肯定不一樣。
曹:那麼,板樓戶型肯定很好嗎?
李:也不能絕對地說所有的板樓戶型都好,大進深的一般不太好。板樓戶型取決於兩個因素:進深、面寬。如16米進深,100平方米面積,面寬就6.25米了,南向兩間,得安排起居室、主臥室吧?客廳要是4米寬,算不上豪華,但臥室僅2.25米,臥室如3米,客廳僅3.25米都不理想。
而且,一塊地上擺了幾棟板樓,如仍有餘地,板樓通過加大進深增加銷售面積,而且仍滿足日照間距要求。進深大了,戶內采光就差了。塔樓相對好些,布局靈活性強,多朝向,多價位,比較經濟,選擇餘地也大。
真要是板樓條條都比塔樓好,為什麼不全建板樓?都知道別墅比公寓好,為什麼不全建別墅?存在就有它的道理。
40米--塔樓的生線,板樓的死線
李:前面說到比較塔樓不能脫離市場,這還要強調一點,目前大多數城市規劃上有40 米、80米的限高要求;北京8級抗震,北京規定板式最高14層,日照間距板式1.6米,塔式1.2米。根據這個我們選擇了比較理想的方正的地塊做了幾個比較方案。每個方案布置得都比較寬松,讓大家比較明了地看看塔樓、板樓的優劣。需要做個說明:土地前期成本(征地拆遷、土地分成等)在房地產開發成本中佔的比例最大,超過50%,甚至能佔到60%,但這個數字是固定的,與總建築面積的增減沒關系。所以有個簡單的推論,面積越多,每平方米內分攤掉的前期成本越少,價格越低。
方案一,14層,這是北京允許的最高的板樓,總建築面積90720平方米,綠化率45%;
方案二,在方案一基礎上加上東西向板樓,總面積119720平方米,綠化率下去了,只有40%;
方案三,考慮到樓越低人感覺越親切尺度感越好,選擇了10層,看,成本上昇了,綠化下去了,面積少了,人體與建築的親和力是否一定要犧牲綠化加大成本?
方案四,蓋了6層,纔6萬平方米,這房子的價格能和方案二比嗎?方案五以後都是塔樓方案。方案五,塔樓比著方案二,也建14層,纔113400平方米,比方案二少了6000平方米,單價上去了,綠化纔40%。
方案五,完蛋了。可見40米限高(14層)以下,不存在塔樓和板樓之爭。板樓佔據絕對優勢。但再拿方案六與方案二比較,6A方案限高80米,鋪滿規劃216000平方米,綠化率低於40%,僅35%,綠化率是所有方案裡最低的,價錢也是最便宜的,如想滿足方案二40%綠化率要求,摘掉一個塔樓即可,就是6B方案,面積少了21600平方米,仍有194400平方米,綠化率40%面積,比方案二多出8萬平方米,價格優勢太大了。如果比著方案二做到 110000平方米的規模,6個塔樓就夠了,你說綠化率多高,環境比方案二好多少倍,在價格上仍有一定優勢,面積還多了幾千平方米嗎?從以上就可以看出,塔樓很有靈活性,高檔房可以選擇方案6C,或方案一,中檔房可以選擇6B,低檔房可以選擇6A。在限高80米的情況下,開發商蓋哪種房子,關鍵看目標消費群在價格、戶型、綠化上更看重哪一條了。不過置業者要注意指標上的均好性最重要。另外,塔樓的靈活性還體現在對地塊的適應性強,當鄰近建築有影響時,地塊不方正時,塔樓有時是惟一選擇。
曹:塔樓的戶型與板樓有一拼嗎?
李:有,經過精心設計,塔樓戶型也很好,太陽園的塔樓這回不就獲獎了嗎?太陽園的方案類似於6B,價格有保證,全地下車庫,綠化指標接近6C,但未將車庫增加成本計入售價,中檔價位,高檔綠化。
怎麼解釋上海的板樓熱
曹:上海那邊板樓不挺看好的嗎?
王:上海的板樓豈止是看好,簡直可以說是佔絕對優勢。
曹:怎麼會形成這種局面?
王:上海限高比北京寬松,板式高層能蓋到17?18層,甚至20層。越往南,日照間距越小,上海城區1.0,郊區1.2,北京1.6、1.7,上海土地利用率高於北京,能蓋板樓的餘地大;北京屬寒冷地區,上海屬潮濕地區,上海住宅對通風要求高於北方,上海、深圳要求夏、冬都要良好通風,北方夏天要求良好的通風,冬天卻要防風。板式通風條件優於塔式,對南方適用性強。
另外,北京日照角度最好的是正南、正南偏東30度,上海是正南、正南偏東11度,深圳是正南、正南偏東7?8度。所以北方稍偏東的也是好房,但到了南方就不行了,所以,北方塔樓的生存空間比南方大。
現在不正在講究節能嗎?板式外牆表面積比塔樓大多了,冬天熱損失也大,對於北京這類采暖地區,用板樓不如塔樓節能。
北京抗震要求高,單從這點講,塔樓也比板樓結實。
李:小曹,你去過上海嗎?
曹:去過。
李:你發現沒有,上海在徐匯區、黃浦區、南京路等核心地區,很少能看見塔樓。
曹:好像是。
李:這就是地價呀,土地前期成本因素的影響又起主導作用了。那寸土寸金的地,蓋板樓得賣多少錢?
閑話
王:我覺得,大多數人買房首先圈定地域范圍,在該范圍內,看價格,再次看環境、戶型、同一地段可比性。雖然業內有板樓熱,但買房人不該把塔樓、板樓當作首選因素,當然,這也意味著塔樓的價格優勢靈潔性更突出了。上午看回龍觀,下午看美林,沒這麼乾的。
曹:《精品》的人常這麼乾。
王:項目考察當然另說了。買房人的確應看中項目的綜合優勢,突出一點,蓋住其他,這樣的產品不會太好。
北方網
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