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業內人士都認為土地儲備對開發商來說就是生命線。沒有土地儲備,對開發商們是不可想象的。針對土地儲備問題本刊記者采訪了一些房地產業界的專業人士,讓我們聽聽他們對開發商進行土地儲備的看法。
南開大學經濟學博士劉玉錄
◆房地產企業的有形資源有兩種選擇,一是儲備一部分功能齊全、有昇值潛力的房子,老百姓講叫做『看家的財產』;另一種是儲備一部分開發地塊。
◆有意識的進行開發土地儲備,面臨著選擇地塊的決策,除了要考慮諸多的相關因素之外,所選擇地塊的區位有若乾指向標准。
記者:請您談一下開發商儲備土地的性質和意義。
劉玉錄:我先說一下土地儲備的性質。土地儲備作為一種企業行為屬於經濟范疇,是把已經獲得使用權的土地資源,作為投資來看待,其實這種行為可以稱之為土地資本經營。馬克思曾說過資本是能帶來剩餘價值的價值,說白了就是能帶來回報的貨幣。開發商儲備土地就是為了使該項目的土地開發實現利潤最大化。房地產企業的有形資源儲備有兩種選擇,一是儲備一部分功能齊全、有昇值潛力的房子,老百姓講叫做『看家的財產』;另一種是儲備一部分開發地塊。在我國房地產業目前的狀態下,城市土地的稀缺性,決定了開發商儲備土地更為意義遠大。現在房地產市場日趨成熟,開發企業的競爭加劇,為了增加企業自身的抗風險能力,土地儲備是必要的。還有宏觀經濟運行的周期性因素,開發商為了使自己常處在有利位置,當經濟景氣時有房子可以賣,當經濟蕭條時有土地可以開發,也應該儲備一定數量的土地。
記者:那麼土地儲備的合理界限是什麼呢?
劉玉錄:這包括經濟界限和時間界限兩個方面。
首先是經濟界限。既然土地儲備定位在土地資本化上,就存在經濟界限這個問題。假如城市土地只昇值,朝一個價值方向運動(當然也有貶值方向運動,比如地塊鄰地建了一個加工廠,作為住宅而儲備的土地,就會相對貶值),那麼儲備土地的合理界限應當是:土地還貸利息小於土地昇值額。自由使用權土地也適用於這個領域。因為,即使是不貸款而來的土地,也有一個機會成本的問題,儲備不用,實際也在發生著費用支出,或者叫『影子利息』即在經濟上是不是劃算的問題。
其次是時間界限,儲備土地不是無限期的當『地主』。由於有關於土地閑置兩年未開發,政府無償收回的政策規定,於是在理論上形成了土地儲備期的時間界限。在項目實際運作中,為了消除這一時間差,開發商總會想出一些辦法,造成陸續開發著的印象,因而,現實中很少有儲備中的土地被政府收回的事情發生。當然,凡事都有個度,在城市中心區總不能長年累月的空著一塊閑置土地,這樣不僅影響市容,也同樣影響開發企業的社會聲譽。
記者;那麼如何進行土地儲備的選擇呢?
劉玉錄:有意識的進行開發土地儲備,面前著選擇地塊的決策,除了要考慮諸多的相關因素之外,所選擇地塊的區位有若乾指向標准。
第一是規劃指向。美國人約翰塔西樓在它的文章中是這樣說的『有關房子的大小、位置、價格等都是易得信息,而該房子所在地已被劃分為商業區,或附近有可愛的、綠樹成蔭的公路將被拓寬,由三車道變成六車道等不易為人所知的信息,纔是最寶貴的經驗。』我個人認為,新開闢的(新拓展的)乾線沿線、規劃中重點發展區域如衛星城、規劃中的物流通道、各個組團及活動中心之間的交匯點、擬建的公園、廣場、清水河流周圍及沿線是具有昇值潛力的地塊,這就是規劃指向的具體表現。
當然,規劃也分層次。城市總體規劃決定了城市各項基礎條件,這是房地產開發的先天條件,直接影響地價和開發的方向;控制性詳細規劃確定了各地塊的使用性質、容積率、建築形式、交通配套設施和其他控制性要求,這一點決定著開發的可行性;修建性詳細規劃與單體設計,從法規要求、技術要求和審美藝術等方面決定著項目的具體狀況,這些是房地產開發工作流程中的基本因素。
第二是市場指向。約翰塔西樓曾經說過『通過觀察邊緣市場,我們可以進一步了解市場的變化。變革常常來源於這些邊緣事物,而不是來自主流』。我個人認為市場指向實際上是開發商去尋找那些適合潛在的需求的開發地塊。一般來說,以市場為指向,開發商所選擇儲備的土地,只要達到一定的回報率,都可以適量買進。
最後是人口指向,是由人口移動(遷戶)所形成的未來居住區。比如,農村人口向城郊結合部的聚集,外來人口常住化形成的某村、某城,隨著舊城改造,新開闢的成片外遷安置區,大型產業基地的建立所吸引的人口聚集,以上這些都是人口指向所決定儲備土地所在地。
當然在實際選擇中,各種選擇不會是單一的,可能是多指向的綜合,也可能是一主多輔,還可能是有眼力的開發商捕捉到的新出現的指向機會。
青島建設(天津)有限公司副總經理張貴富
◆土地儲備是房地產的第一生命。
◆隨著房地產行業的競爭日益激烈,開發公司最好有一個開發部,負責公司未來的土地儲備和開發方向。
◆高息貸款儲備土地必須支付利息,會抹殺土地的增值潛力。
記者:作為從臺灣到內地投資的商人,請你談談土地儲備對房地產企業的重要性。
張貴富:土地儲備是房地產的第一生命。房地產業也應該和制造業一樣,從工廠的留存開始到生產制造最後是銷售,形成一套完整的工作流程,但目前國內開發企業重視土地儲備的並不多。香港比較大的地產公司如長江實業和恆基建設,都在香港土地局標購土地作為房地產的原料儲備。臺灣最大的地產開發企業如國泰建設,在土地儲備上也是不遺餘力的,他們10年前通過政府渠道標購的土地,經過10年的開發建設地價都翻了很多倍。由於國泰建設擁有龐大的土地儲備,從石油危機到第二次經濟不景氣,大的經濟環境對其影響甚微,其現有土地價值甚至超過了其原來購買土地價位的10倍以上。這個例子很好的說明了土地儲備在房地產開發企業抵抗風險中的作用。
記者:以你在臺灣的經驗,企業要儲備土地需做哪些工作?
張貴富:作為房地產企業要培養專業的土地估價人員,這些人的職責是觀察哪個區域的發展迅速,或者潛力巨大,進行土地存量的投資分析,以備幾年後的開發建設,並精通宏觀經濟的發展走勢,為企業儲備土地的時間和數量進行可行性分析。隨著房地產行業的競爭日益激烈,開發公司最好有一個開發部,負責公司未來的土地儲備和開發方向。
記者:你認為在土地儲備上有哪些是需要注意的?
張貴富:在宏觀方面,政府規劃部門對區域內的土地存量儲備要時刻注意,標售地塊開發的時機要適度、適量,不能過量引資,否則會產生土地價值降低,使房地產企業為了微薄的利潤而進行惡性競爭。
對於企業,進行土地儲備要注意自己的資產積累和現金流量的情況。在宏觀經濟快速發展的大環境下,有的企業采用杠杆原理,利用銀行貸款進行土地儲備,可能會賺一些錢,企業並得到迅速擴張,但是這種情況的潛在風險是很大的。在臺灣有很多地產企業,用這種辦法從政府那裡標購了很多土地,但是,當經濟危機爆發以後,這些企業全部倒閉了。而且用高息貸款儲備土地必須支付利息,會抹殺土地的增值潛力。
記者:開發企業在進行土地儲備時投入的資金是如何界限的?
張貴富:在港臺地區,經濟低迷的時候,企業大量的囤積土地,用來進行土地儲備的資金將達到全部資金的70%,只用很少的一部分資金用來開發建設。經濟平穩的時候,開發企業一般是50%的資金用來土地儲備,50%的資金用來開發建設。到了經濟快速增長的時候,企業會用很少的一部分資金進行土地儲備,這部分資金也就佔資金總量的30%,剩餘的全部資金用來開發建設。總之,運用合理的資金投入將土地的增值發揮極至。
港寧房地產公司副總經理苗沛
◆儲備的地塊有可能是你賺錢的寶地,也可能是你賠錢的墓地,這裡地價的評估非常重要。
◆運用銀行貸款進行土地儲備,只是企業進行土地儲備時資金運作模式的一種方式。
記者:請您從操作層面上談談房地產企業進行土地儲備與整體經濟環境的關系。
苗沛:房地產屬於風險投資的范疇,周期一般是在3年到5年纔能看項目是否能運作成功,這在時間上決定了房地產的走勢與地區經濟的發展是連在一起的。在國外,通過股市的反映來看,房地產的跌落是經濟的晴雨表,經濟危機或政府緊縮銀根,首先影響的是房地產行業。在國內,也有房地產企業儲備土地受經濟影響的例子。例如海南的房地產泡沫,導致了很多房地產企業因為大量的土地存量而血本無歸,同時北京中鴻天的老板潘石屹因為了了解海南當地的經濟狀況,並預測到了可能會出現的房地產泡沫,而全身退出也是一個很好的實例。
記者:企業在儲備土地的過程中評估地價是很重要的,這一點請您談談看法。
苗沛:目前國內對土地的評估、轉讓、買賣剛剛開始規范起來,其實地價的評估是受多種因素影響的,儲備的地塊有可能是你賺錢的寶地,也可能是你賠錢的墓地,這裡地價的評估非常重要。企業既然是經濟組織,地價評估就要從經濟效益出發,看是否能賺錢,成本構成又是怎樣的。看土地不僅看地塊本身的發展潛力,還要從項目定位的角度看該地塊的發展潛力,在你押地的時候,如果還沒有想好項目定位,那是危險的,即使項目後來能取得成功,那也是偶然的。
記者:請您介紹幾個土地儲備的例子,成功的經驗或失敗的教訓。
苗沛:在1992年小平同志南巡講話之後,全國各地掀起了招商引資的高潮,天津經濟技術開發區自然也不例外。當時開發區建設集團主要以開發住宅類產品為主,但在當時的大環境下,我們決定買下很多廠房用地,蓋了很多的工廠和廠房,不多久,這些廠房或賣出去了或租出去了,企業借此有了一個大的發展。
還有個例子,津濱發展上市的時候,管委會以土地的形式進行參股,於是這些土地成了公司的儲備土地。當時看來這些土地價格不高,但現在看來,因為濱海新區面臨新的發展,要建成金融貿易區,這些儲備多年的土地在規劃中位於金融貿易區內,地塊不僅昇值,而且對公司的發展也會有不可估量的作用。
當然有成功也有失敗。1987年的時候,位於河北省的白溝地區,有很多開發商在那裡投資,我們也不例外,儲備了200畝土地。在剛開發了很少一部分商場時,白溝的經濟就出現了滑坡,現在想來除了教訓之處,還略微慶幸,畢竟投資白溝的資金不太多,沒有動了企業的根本。
記者:有人說運用貸款進行土地儲備是非常危險的,您是怎麼看的?
苗沛:運用銀行貸款進行土地儲備,只是企業進行土地儲備時資金運作模式的一種方式。資金運作還有很多方式,比如說企業可以運用自有資金進行土地儲備,還可以利用資產置換的方式,股權置換的方式,以及債轉股等很多方式。其實說到貸款進行土地儲備,如果在經濟發展迅速的時候,開發建設用貸款買下的土地,並將其出租出去,不僅可以還銀行貸款,還可以賺到錢。千萬不能一朝被蛇咬,十年怕井繩。 (陳露露 王輝)
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